高周转据说作为曾经地产黑马的标签，已经走到了尾声？

高周转，是过去几年地产黑马的标签，也是很多地产商希冀于挤进“前30强”门票的点金石。碧桂园和恒大凭借高周转和三四线城市棚改政策的春风顺利登上地产业Top3的宝座。

中型地产商如中梁、泰禾、阳光城等也借助高周转快速跻身全国性大型地产梯队。时至今日，资金、市场、需求等市场环境已经悄然变化，高周转模式是否可持续呢？

高周转模式，最初由万科提出，即万科5986高周转模式：拿地5个月即动工，9个月销售，第一个月售出八成，六成产品必须是住宅。后来，因担心施工安全及房屋质量，万科放弃了高周转模式。

但是，碧桂园继承了这一模式，并将其发挥到了极致。碧桂园短短7年销售额实现15倍增长，排名一路扶摇直上登顶销售老大哥。

那么，高周转的奥秘是什么呢？高周转的诀窍在于：快速拿地，快速开发，快速销售回款。高周转的标杆碧桂园把高周转标准拔高到345的高度，拍下土地的当天，设计院必须当天连夜出图，3个月开盘，4个月资金回正，5个月资金再周转。这么操作的目的在于极度提高资金周转率，开发商只需垫付土地费用，后续开发资金利用开发贷、预收款、公司债和表外债等从而资金快速回笼，资金回笼后继续投入下一个项目。

在高周转的极高资金周转率下，1倍的本金可以撬动5~7倍杠杆，而资金周转周期只要半年至一年，高利润高成长属性在此模式下诞生，高杠杆+高周转让开发商赚钱赚到手软。高周转的本质就是，资金周转率高，利用最少时间，最低的资金成本，把规模做到最大。

过去几年高周转模式得以施展，实现高周转最重要的三个因素：资金、土储、需求，缺一不可。

实现高周转的前置条件是可以源源不断拿地，卖房的钱转手就可以购置其他土地进行开发；拿地开发后需要有足够需求消化商品房，销售回款后得以用于下一个项目开发；开发过程房企需要各个渠道融资用以支付土地款、建安成本等，资金到位不及时会影响高周转进程。

如今实现高周转的环境是否还存在，我们一一探讨：

第一、新开工数据与竣工数据背离，建安支出资金压力颇大 

   
 数据来源：choice

据以往的经验，行业的新开工数据与竣工数据是一致的，而本轮周期中开工数据与竣工数据相背离。其背后的逻辑是中央自2016年提出去杠杆后，2017年地产商拿地热情依然高涨，2016年，资管业务监管政策密集出台，地产商通过资管、私募融资渠道大幅缩窄，融资成本攀升，2017年和2018年整体去杠杆和回款率下滑导致地产商资金趋紧。在此背景下地产商却逆势加杠杆玩起高周转，为应对融资收窄地产商依然采取多拿地、快开工、快开盘、快回款但不同以往的是慢施工。

开发商为缓解资金压力，在楼盘开发预售回款后刻意放慢施工进度节约开支，并提高期房销售比例。当然，开发商可以通过预售加速回款，但取得预售证必须事先确定施工进度和竣工交付日期，也就是说可以通过拖延竣工缓解资金压力，但并不能无期限后延，滞后的建安投资最终仍需要投入。此轮高周转后房企建安支出的资金压力将提升。

第二、行业的负债水平在边际提升

从房企负债水平来看，地产业的偿债能力明显变差，2019年地产行业整体资产负债率已经迈上80%的水平，此外，房企2015-2016年大量发行的债务从2018年开始陆续到期，2018年至2021年都是房企的偿债高峰期。

融资环境更是不容乐观，5月份银监会出台23号文严管信托业务，此外，外债、开发贷都受到不同程度收紧，房企融资渠道收紧，未来将更多依赖销售回款实现内生性增长。

数据来源：choice

第三、土地储备整体充裕

充裕的土地储备也是高周转的必要条件之一，高周转模式在快速拿地，快速开发，快速销售实现回款后资金需要立刻投入下一个项目开始新的循环。

那么，在本轮周期中，行业的去化周期自2015年起处于下降状态，行业前三的去化周期也是下滑趋势，目前行业整体处于低库存水平，既定土地储备，还可以供地产商开发24个月。虽然目前处于低库存水平，但整体算充裕，还不是限制高周转模式的瓶颈。

数据来源：年报

第四、最适合高周转模式的三四线城市需求不振

为什么2016年后在“去库存、去产能”的背景下，地产商还大搞高周转？这是不是与市场规律背道而驰？回答这个问题要从需求端解答。

2016年，中国房地产推行去杠杆、去库存的同时，也在三四线城市开启了棚改货币化的大潮。棚改货币化，目的是去三四线库存，中央为政策性银行供应一笔贷款，让三四线城市的棚改户，消化当地房产库存。棚改货币化是地产商2016年后实现高周转模式的催化剂，而一二线城市限购限贷，特别是政府预售限价、实施苛刻的供地条件，在一二线城市拿地、预售都无法实现快周转。

相对于一二线城市，三四线城市没什么调控政策，棚改货币化安置推动的改善性需求和一二线限购外溢性需求一起爆发，三四线城市执行高周转加之棚改货币化带来的三四线城市需求大增房价徒涨，房企简直不要太爽。

过去三年，三四线城市高周转成了许多房企业绩驱动引擎。回过头来看，三四线城市的棚改货币化，确实是中型地产高速跃升为大地产公司的最后机会。

时至今日，地产行业从增量市场进入存量市场。

三四线城市近几年商品房需求量价齐升，得益于棚改货币化需求和一二线城市购买力外溢。如今，新增抵押补充贷款（PSL）较前几年大幅减少，而抵押补充贷款（PSL）是政府棚改货币化的主要资金来源。更甚者，9月4日，国常会上，明确表示，棚改的希望（资金的最大来源）——专项债，不得用于土地储备和房地产相关。三四线城市需求受到棚改效应减弱和需求透支的双重压制，且需求颓势短期难以扭转。

而一二线城市需求过去两年受需求端限购限贷政策影响，当下一线及东部强二线城市受供需两端向好影响，市场回升动力强，一二线城市具有人口虹吸效应，需求在中长期依然坚挺。

总结

综上所述，过去几年数家高速成长的房企以高周转模式得以成功，是在天时地利人和的环境下酝酿而成。去杠杆去库存的节奏下房企选择快拿地，快开盘，快销售，慢施工的高周转模式，这种模式在持续政策高压，地产业融资收紧的基调下难以维持下去，时至今日，高速成长的房企都已经刻意放慢脚步。地产业整体面临与日俱增的资金需求和偿债压力。虽然土地储备量无大问题，但三四线城市需求被透支，一二线城市限购限贷、预售条件限制较多、网签周期较长，依靠过去在三四线城市发展的高周转模式已然没有优渥的生长土壤。

从另一方面看，现阶段具有优秀并购能力、融资渠道多样、销售回款良好的房企依然能延续高周转的发展路径。由于并购可以避开招拍挂市场的激烈竞争，更快速、高效地拿地，同时被并购项目大部分已处于开发中，可以跳过前期繁琐的开发流程，从而提高项目周转速度，缩短工期。可以通过与被并购企业共享资源，实现快速去库存，回笼资金。并购开发可以继续在一二线城市实现高周转，一二线城市的商品房需求已经被压制两年，有人口净流入和产业支撑，一二线城市需求中长期依然看好。

对于百名开外的房企，现阶段执行高周转模式将面临更大风险，一来，高周转模式需要高杠杆支撑，对公司平台规模、资质、信用评级是有要求的。二来，高周转模式是套复杂的管理体系，包括拿地策略、融资、工程运营、营销、回款与再投资等环节，对运营能力要求高。而最重要的是现阶段资本、融资、市场环境已经难以允许过去的高周转模式延续下去。

现阶段，粗放的发展阶段已经过去，房企需要向内部管理拿效益，企业自身的造血能力比融资能力更重要，在加大销售回款力度的同时，土地储备充沛的房企可以选择放缓投资节奏，而仍有规模发展需要的房企则可择机补充货量，更多通过收并购、旧改、城市运营等方式获得土地。

                                                                        责任编辑：彭玮     主编：姜皓天