疫后抄底与捡漏：地产投资的黄金30天？
地产“战疫”专项访谈 第二期
《疫情之后，地产新机会》
嘉宾:
肖春和
康桥集团副总裁 兼江浙区董事长
窦义粟
仁恒置地集团投资管理部 总经理
疫情蔓延、售楼处关闭、工地停建，现金流困难，是为危。
救市政策频出、土地市场机会浮现，货币宽裕，是为机。
疫情之下，行业政策迎来拐点，地产企业也从去杠杆到加杠杆，似乎迎来了新的春天。
抄底与捡漏，疫情之后地产新机会在哪？
我们与两位实战大咖一起探讨。
一、政策拐点来了吗？
利空出净，低谷回升？
根据克而瑞数据，今年房企TOP100一二月份销售减少7255亿，占去年全年84800亿元的8.5%。也就是说，如果全年销售规模跟去年持平，疫情对地产销售的带来的减产，很可能在10%以内。
如仁恒投资总窦义栗所言，疫情的影响，地产行业好像按下了暂停键，投资、销售、生产全部暂停，留下一个月的空白期。
正是这个10%的下滑，让地产企业的现金流雪上加霜，给全国持续低迷的经济增长带来新的打击。部分地方的GDP很可能因此下滑1%以上。
也正因为如此，2020年，或将成为地产调控政策的新拐点。
几十个城市开始了各类救市政策。无锡、西安等地延期缴纳土地款、北京放开限价，苏州放开现售、驻马店降低公积金贷款首付比例、衡阳市进行购房补贴等等。
房企资金杠杆从收缩到加强，限价限售从加码到松绑，购房需求从限售到刺激。
未来2年，地产行业很可能重新进入上升周期。
现金流比较稳健的企业，低谷期可以适度加杠杆。这时候的杠杆，风险最小，受益最大。
现在不仅是万科龙湖等现金流稳健的企业，又到了抄底逆袭的好机会。
还有康桥等一大批正在冲千亿的企业，也因此获得良好的逆袭机会。
回顾2014年、2015年，在行业低潮期，加杠杆的企业都获得了快速发展。
窦义栗认为，今年政策的基调是：限价放量，支撑经济稳定。
中央还没有出任何政策支持地产。各地的因城施策，将助力地产回到正常交易状态。
预计第二个季度将全面恢复常态交易，刚性需求得以放量。
大家都看到，新一轮周期下，恒大再次赢在起跑线上。
在全国市场尚未开封之前，通过全民营销和疯狂75折，恒大已经锁住了全国绝大部分的刚需客户。即使线上购房只转化一半，入账300亿资金，也让恒大有了再次抄底的巨大优势。
在康桥副总裁肖春和看来，目前是房企投资拿地的绝佳机会，竞争少、溢价低。
如果恒大新入账的300亿资金用来拿地，可以再融600亿，合计900亿。再通过分期缴纳土地金，可以获得1800亿的新增土地储备。
要知道万科去年全年拿地也才1600亿。
仅此一项，恒大将解决全年拿地的问题，而且很可能抄底抄在地板上。2年没有怎么拿地的恒大，或将再次领跑整个周期。
二、投资拿地，窗口期有多长？
当大多房企老板还宅家焦虑之际，低调蛰伏多年的绿城1周内，拿地5块，权益总价170亿，是第二名华润置地47亿的三倍还多。绿城在投资和运营上的动作，表现出今年难得的精气神，大有王者归来的气势。
窦义栗认为，2-3月份可能是拿地的窗口期，部分城市有捡漏的机会。
2019年的土拍窗口期也只在2月份，3月份已经热起来了。
疫情对经济的打击，大幅减少政府税收，让各城市加速土地出让，快速弥补经济增长的缺口。
往年是一二三线陆续推地，今年可能将出现集中推地的局面。
肖春和认为，延期缴纳土地出让金和税费减免，让更有实力的企业可以快速吞入更多土地。
同样的保证金，往年报名5块地，现在可以报名10块地。同样的投资款，通过更宽松的分期支付，也可以多拿一倍以上体量的土地。投资的资金支出更加平缓，压力更小。
甚至部分三四线城市可以在土地款未交完之前，提前办理建设工程土地规划许可证、建设工程施工许可证。可以把销售节点提前近3个月。
现在正是好时机，政府延迟卖地、起价不高、条件宽松，容易捡漏。
而且，多数房企还在梳理现金流和重排供货节奏。100亿-200亿在冲规模的企业，现在都在忙着还债阶段。房企竞争小，土地溢价率低。
同时，售楼处还未完全开放，销售氛围还没有起来，土拍市场的期望值还不是很高。
相信4月份，又将进入土拍火热的阶段。甚至3月下旬，局部地区的土拍再次火热起来。
一方面， 3月份各地成交将开始放量，房企开始有钱了。拍地容易冲动。
另一方面，大家对于未来的预期会恢复信心。对于疫情和经济的担忧，逐渐消散。房企将投入更多的精力去拿地。
对于快周转的企业，1-2月份拿地，上半年就可以销售回款，6-7月份拿地，年底前又可以收割一轮。
但是，如果这一波没有拿到地，到4-5月份在勉强拿地，一年也只能滚动一轮。
也就是说，有的房企在种单季稻，有的房企在种双季稻。
对于抗风险能力强的TOP50强，要积极找钱、找地，进攻要摆在首位，机不可失。
100亿-200亿级企业，需要加杠杆、快发展。
三、新机会还有哪些呢？
目前来看，至少在收并购、金融财政等方面存在较大的发展机会。
1、3-5月是收并购良机
现金流比较充裕的TOP30企业，又迎来收并购的良机。3-4月是还款高峰期、疫情又雪上加霜，部分小企业很难撑过3个月。
部分企业100%杠杆拿地，现金流本来就绷的很紧。疫情持续1个季度，就非常危险了。持续半年的话，会倒逼掉一大批。
现在大部分百强企业，都还在调节自身的现金流，无暇顾及收并购。
肖春和看来，收并购的窗口期大概在3-5月。6月份开始，随着土地市场和火热和销售回款的逐步恢复，收并购各方的心理预期都不一样。收并购的难度增加，热度消退。
疫情之后，中小企业现金流有困难的，要勇敢的断臂自救，活下去最关键。
2、金融财政将更加积极
在2020年GDP要比2010年翻一番的刚性要求下，3月份降本降息的概率比较大。
房企融资的较佳窗口期应该是在3-4月。在各区域在自主范围，利好政策比较多。
一二线和长三角三四线，将在金融财政方面给与更大的尺度。
尽管金融端放宽了，但是限制还是比较大的，不直接会流到房地产项目上去，更多是赈灾性质。
3、销售旺季：4-7月份
销售旺季更多还是局部性的。经济活力比较好的二线城市，南京、苏州、无锡等地，购房需求将逐步放量。
例如苏州园区，不需要现房销售，大概50个项目至少提前1年可以开盘。对于现金流有重大支撑。
4、做改善的企业，长期利好
住什么样的小区是安全的？这将是购房者更加注重的一个诉求。
长期来看，特别是央企、品质型房企优势更加明显。它们在小区设计、楼盘建造、物业管理、疫情防护等方面的长项，将得到更多认可。
总结
对于快周转的民营企业，踩准节点很重要。
轻则定胜负，重则决生死。
去年倒掉的一大批房企给行业发出了的新警醒。他们不是没有实力，不是没有规模，而往往猜错了行业发展的节点。
在顶峰期加杠杆，在低谷期减杠杆，那不是被摔死就是被勒死。
而高手往往不是反其道，就是早行半步。
责任编辑：吕娜
