高品质高周转，千亿房企如何构建产品力10大武器库？

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实现高品质产品一直是有理想地产人追求的目标。

传统观点认为，要想实现产品品质的提升，必须“精雕细琢，慢工出细活”。

但在当今竞争激烈、行业集中度逐年提升的房地产市场，“慢”就意味着“掉队”，甚至“活不下去”。

如何在产品品质与“高周转”中寻找平衡，极大考验了有理想地产企业的运营力。

在头部房企中，V 企一直是高品质产品的坚守者，更是实至名归的产品标杆。

标准产品线

立体化产品谱系，上千项目经验沉淀品质

V企将产品品质视为企业发展的生命线。

目前，已包含居住物业、商用物业、城市综合体、公用物业、保障物业等5大系列，别墅、合院、叠墅、高层等18个产品品类，中式、现代等20种产品风格，形成系列、品类、风格三大维度交织下的立体化产品谱系。

立体化产品谱系的建立，来源于V企对过往1200多个子项（分期），500多个项目经验的沉淀与总结。

为了品质的坚守与传承，V企在丰富的产品谱系基础上，通过加强标准化的创新研发与应用，保持着“必出精品”的核心竞争力。

标准化研发

成果沉淀与创新研发支撑房企发展

地产企业的运营不仅要关注节点的达成率、货值、利润和现金流，也应该思考通过建立一套标准化产品体系来不断丰富企业的“武器库”。

产品标准，意味着更快的应用；意味着应用质量更有保障；意味着细节有更多的总结与打磨。

通过产品运营来支撑企业的发展，实质上是产品标准化的创新研发与应用。

1、研发思路：与一线实际需求结合

标准化产品的研发与应用需要与一线实际需求结合起来。

实际操作中，主要由集团对具有代表性的特定项目为研究点，通过对建筑、景观、精装、成本各专业的设计反思、分析及优化研究，形成标准化模块样板，再进行推广应用。

特别是在设计标准化的同时，考虑到产品配置标准及成本限额指标。

例如在标准化模块中，直接按照不同的产品配置标准分为A档（全石材）、B档（石材+涂料）、C档（全涂料），并在每个档位下面形成规划建筑分册、景观设计分册、室内设计分册标准化模块。（如图1）

图1 标准化模块图

建筑分册中涵盖平面标准、立面标准、结构标准、设备标准、成本测算参考以及相关标准图纸附件。

景观分册中涵盖庭院周界关系处理、庭院内景观布局、庭院标准配置及成本测算参考及相关标准图纸附件。

室内分册中涵盖不同户型平面、吊顶、地面、立面、收纳、材料标准及相关标准图纸。

另外，从成本角度出发，在产品标准化品质保障前提下，合理控制成本。

在《产品配置及成本限额指标》中明确对产品线的定位（档次）、设计限额以及土建工程、安装工程、景观工程、公共区域精装修、室内精装修等各专业工程的配置标准及相应成本限额的要求。

2、实践案例：平面、户型标准化研发遵循“三个统一”原则

在整个标准化研发体系中，通常企业会首先开展标准化平面＆户型的研发工作。

一般以“三个统一”作为研发的基本原则：“基本信息统一”、“编码规则统一”、“应用模式与要求统一”。

统一基本信息，以便于规范标准化研发内容与录入规范；

统一编码规则，以便于标准化成果检索与查看；

统一应用模式与要求，以便于辅助其在项目中的落地应用。

以V企标准化户型为例，V企产品中心将浙江、北方、武汉、西南、华南等各区域标准化户型的基本信息和户型＆房间信息列表形成差异对照表，从中找出共性特征，并经产品中心分析评审后形成标准户型基本信息字段规范与户型＆房间信息列表字段规范。（如图2）

图2 标准户型信息梳理表

在基本信息统一后，为了方便检索且保证标准化户型的唯一性，V企将各个区域标准化户型编码进行整合，形成了以“产品类型-组合方式-核心筒编码-户型位置+房间数-面积+流水号（开间+开间数+客厅形式-居室+居室数+卫生间数）/区域编码-城市编码-入库时间”的标准化户型编码规则。（如图3）

图3 标准化户型编码规则示例图

3、标准沉淀：构建十大标准库，“四位一体”专业模块体系 

在应用模式和要求上，V企采用标准化选配与设计计划节点相结合的模式，在交底会后完成标准化平面＆户型选配，并在产品配置标准会上最终定稿。

V企在标准化沉淀与创新上构建了一套庞大的体系，形成了涵盖指标标准、平面标准、户型标准、立面标准、土建模块标准、安装模块标准、景观标准、公共区域精装修标准、室内精装标准、工艺工法标准十大标准库。

并针对每个专业模块形成“四位一体”的标准化模块体系，包含“设计标准”、“配置标准”、“成本限额”、“材料标准”。（如图4）

图4 产品标准化落位表

产品运营力

运营管控“高品质”，应用路径“高周转”

V企的战略目标显示出在当前激烈的行业竞争中，不能只讲情怀，更需要将“高品质”与“高周转”结合起来，通过产品标准化全面对企业运营赋能。

如果能够快速地复制高品质的产品，何乐而不为？

1、运营特点：项目运营管控，设计分不同脉络工作

V企自身在项目运营管控上，设计作为其中重要的一条由一系列设计节点工作、常规工作以及对其它的配合工作构成。

设计又根据不同的工作脉络分为规划设计、景观设计、精装修设计。

以景观设计为例，通过梳理景观设计管控线的全貌，确定节点之间的相互关系，明确工作标准、成果标准和管控要求。

同时梳理出需要其它专业配合的工作列表，比如“参与规范方案、户型评审”，“配合营销宣传品及物料资料提供”，这些事项的标准就来源于规划设计，营销。

2、应用路径：设计规范管理工作，产品标准化选配执行

设计不仅作为规范产品设计管理工作的标准，各个设计专业工作也按照各自设计分线展开。

每个设计节点标准明确了主要属性（起止时间、执行岗位等）、成果要求、操作步骤与可引用支持性文件。

在标准化应用方式上，将标准化选配动作直接嵌入设计线当中，主要在几个节点上执行：

①启动会前由规划条线完成标准层平面＆户型选配；

②启动会前由精装条线完成室内精装标准化选配；

③产品配置标准会前由规划统筹完成各专业的标准化选配（含指标标准、立面、土建＆安装、景观、公共区域精装修）；

④产品配置标准会上完成所有专业标准化落位定稿。（如图5）

图5 设计节点与标准化选配示例图

通过设计计划来促使标准化应用的强制落地，通过产品标准化的应用，在保障品质的前提下，大大地缩短了设计周期。

数智化转型

产品标准化运营“强管控”

为了产品标准化的沉淀及项目设计应用，规范项目设计过程、提高设计管理效率，需要通过数智化的转型工具来为产品运营力赋能。

V企在2019年构建自己的产品标准化设计管理平台。

V企在产品标准化设计管理平台建设上，继承了其在标准化产品研发上的思路，先搭框架，形成骨骼脉络，在此基础上通过不断地研发创新来丰富肌肉，加强产品运营力量。（如图6）

图6 V企设计管理系统整体框架示例图

为了加强产品标准化刚性落地，除将标准化选配与设计线结合之外，V企通过产品标准化设计管理平台打通设计全生命周期管理动作，实现设计计划管理、面积管理、供方管理、成果管理。

未来产品标准化设计管理平台不仅能够有效落位标准化产品运营，形成产品研发、成果推广、标准应用、项目创新的闭环式自驱迭代，也将围绕设计管理工作开展，成为V企产品中心日常管理的核心工作平台。

总结

V企对设计运营的4大关注点：管进度、控风险、落标准、抓质量。以此来作为信息化工具支撑。

将主数据、运营系统、精装修平台、采购系统、BPM流程引擎、资料库打通，打破信息孤岛，构建了一套完善的数智化产品运营平台。

责任编辑：吕娜