5类救市政策：哪里卖房快，哪里来钱快，哪里省税费？房企运营大盘点

随着疫情的逐步缓解，多地出台“救市”政策，房企可以根据各地区政策的松紧变化和支持力度，对相应地区项目的拿地、开发、销售等一系列全周期、全方位运营策略进行适当调整。

只有符合政策导向和市场需求，精准布局，才有机会获得更多的拿地机遇、更低的融资成本、更优的销售资源。在新冠疫情的特殊时期，才不会面临“活不下去”的窘境。

我们列举了几个最具代表性的城市政策，不同类型的房企可以从优选择，微调地区项目运营策略。

快速去库存

灵活的贷款和预售政策，刺激刚需购房

哪些地方政策适合快速销售，是高周转型企业重点关注的。尤其是疫情期间，房企的现金流受到严重考验，“造血”能力强的房企会选择销售政策好的城市，快开、快建、快销，既增收又增利。

1、东莞：公积金贷额度最高上浮20%，可贷30年

贷款最长年限统一设定为30年；未提取公积金任一情形，可贷额度可上浮20%；二套房贷款比例上调至60%，此前最高50%。同时，在保留等额本息还款方式的基础上，增加等额本金还款方式。

另外，还提高了家庭最高可贷款额度、可申请延长贷款年限、打开商业贷款转公积金贷款大门等措施，来减轻购房者首付及还款压力。

2、绍兴：首套房首付降到2成，二套3成

目前，绍兴调整个人贷款政策只适用于一手房，根据个人征信等情况，首套首付最低从原来的三成降为二成，二套房首付最低从原来的四成降为三成。非限购城市，认贷不认房。也就是说，不管你名下有几套房，只要已经还清了贷款，再次购买房子就是首套房。

3、合肥：首套按基准利率的85折，二套按基准利率

合肥这一举措，直接降低按揭首付比例，加大新房及二手房放款力度，加强对公积金贷款的支持力度，缩短放款周期，全面降息。

降低房贷首付比例，是近年来房地产市场发生转向的大招，可以强烈改变市场预期，刺激购房者入市。公积金等信贷政策的宽松，有利于近期购房需求的刺激和房企的项目去库存，对刚需盘的去库存有积极的作用。

4、江西、安徽：阶段性放宽预售政策，适当放宽限购政策

这或许是调控执行以来，江西和安徽合肥的购房者最大的购买机会。

江西省和安徽省倡议放松限购，看来他们除了开发投资端的扶持之外，销售端的放开也同样迫切。

5、苏州：取消封顶销售，取消现房销售限制

还没成交的地块，不统一要求设置现房销售价格；也不统一要求封顶/竣工验收才拿预售证。之前需要封顶/竣工验收才能领预售证的，领预售证、销售的时间也可以适当提前了。

房企可以灵活应对既有的现房销售规则，降低房企项目运作成本、灵活调整预售和销售节奏的导向。提高房企在预销售方面的灵活度，有助于加快房企资金回笼，同时在后续拍地中减少顾虑。

快速融资

便捷的审批服务，拿地即拿证，大大缩短开工时间

1、厦门：企业竞得土地后7日内拿地拿证

办理审批从过去的20天以上到现在的7个工作日，中间压缩的十几天时间，正是项目建设、尤其是产业项目的“黄金时间”。不仅将对企业抵押贷款等一系列正常经营活动起到了积极作用，更将极大提高项目落地时间，加快推进项目建设的总阀门、总开关。

2、花都：拍地即拿证，换发时间只要2天

广州花都推的“拍地即拿证”新政，意味着一旦拍地结束，那么就可以凭土地证明文件换发正式批复文件，这个换发的时间只需要2天时间。

把项目方案批复、建设工程规划许可等工作前置，有效地梳理了开发的环节。通过模拟审批的方式进行操作，使得房企购地的时间成本降低，也有助于房企拿地后就马上开发。

这种方式大大地节省了房企在行政审批上的时间，压缩了行政成本，拍地后就可以拿证动工。同时，也有助于房企降低开发成本、强化高周转、后续土地抵押融资等工作的开展，增强了后续业务开展的灵活度。

提取更多预售款

放松预售款监管，缓解短期资金压力

商品房预售金是房企的主要资金来源，特别是中小开发商融资渠道相对狭窄，很大程度上都依赖预售款。当前房企销售面临压力，融资及还贷压力相应增大，所以，用放松预售款监管的措施来缓解房企资金压力是比较合理的。

1、深圳：允许房企部分提取预售资金20%

具备房地产开发一级资质的企业，可按条件向监管银行申请解冻不超过预售资金总额的20%。

2、山东：增加1-2个商品房预售监管资金拨付节点

视情增加1-2个商品房预售监管资金拨付节点，并适度降低各拨付节点监管资金留存比例，但一般不低于规定的留存比例10个百分点。

3、无锡：预售资金可提前拨付重点监管资金

预售条件调整为按投资额计算，预售部分完成25%以上投资即可。预售资金可跨一个节点申请提前拨付重点监管资金，累计申请使用额度不超过重点入账监管资金的95%。

4、衡阳：差别化预售资金监管，预售资金监管比例下降50%

对2019年度被评为A级信用等级的二级以上资质开发企业，已办好施工许可证并开工的商品房开发项目，预售资金监管比例下降50%。

上述城市政策的资金监管，明确了对预售资金的解冻和提取，加快了房企预售资金的回流，对缓解房企资金压力有积极作用，也体现了高周转的模式。同时，在很大程度上有助于改善企业的基本面，改善资金状况，对于提高企业应对市场的能力都有积极作用。

更晚支出

延缴土地出让金，改善资金困境，减少拿地顾虑

多地发布房地产政策，延缴土地出让金，在一定程度上缓解了房企的资金压力，对于之前已拿地和正需要拿地的企业有很大帮助。

1、苏州：经营性用地，延缴至一级响应解除之日；

2、嘉兴：已签订《土地出让合同》，延缴至一级响应解除后10天；

3、保定、无锡：延缴至一级响应解除后5个工作日；

4、南京：最长可延缴至一级响应解除后33天。

延期缴纳土地出让金可以缓解企业由于疫情影响造成的资金困境，减少拿地顾虑，降低拿地成本，保证土地市场正常交易和供应，减少市场波动，有助于土地市场和房地产市场的平稳健康发展。

更少交税

税费延缴、减免最优

在多个地方出台的扶持政策中，都有提到税收延缴、减免等举措，主要涉及的城镇土地使用税、房产税、增值税等，利润型企业是最大的“受益者”。

1、江西：2-6月份税金可延缓3个月缴纳

对土地使用税、房产税给予适当减免，企业所得税汇算清缴延期至6月30日。

2、重庆：给予不少于2个月应纳税款减免

对受疫情影响，缴纳房产税和城镇土地使用税确有困难的中小企业，可向主管税务机关提出申请，经审核后，给予不少于2个月的应纳税款减免。依法准予延期缴纳税款，最长期限不超过3个月。

税款缴纳最长可延期3个月、缴纳房产税、城镇土地使用税有困难的可申请减免。这些举措客观上减轻了企业各类税费成本，有效降低房企运营成本，增加了房企的盈利机会，支持当地房地产市场以及经济健康稳定发展。

总 结

各地方政府一切从实际出发，因城施策。救市力度虽然各有侧重，但都是积极推进企业复工的一些手段。

值得提醒的是，这些政策的最终目的应该是在“稳”楼市，而不是真正的“松绑”楼市。稳地价、稳房价、稳预期，未来会一直是楼市的调控目标。

各类型房企可结合自身发展，各取所需，善用利好政策，在非常时期也能够活出精彩。

参考资料来源：各地方公开政策、时代财经、中国基金报、易居研究院智库中心。