踩中“三道红线”，恒大多久解除预警？
“三道红线”出台后，恒大三条红线全部踩线。以2019年年报为准，三个指标分别为：剔除预收款后的资产负债率83%，净负债率159%，现金短债比0.61。
作为房企中多年规模前三的代表性房企，大约需要多少时间才能降低负债率，实现全线达标，是一个值得讨论的问题。
为了分析恒大指标达标所需时间，本文选择从2019年恒大的财务报表，2020年最近经营报告及其他官方公开资料中摘取相关数据指标进行分析，测算恒大降低负债计划和指标达标期限。
1.确定研究公式
从“三道红线”计算角度出发，最直接实现指标达标的方式是降低有息负债。
假设不能新增有息负债，通过经营性现金流，投资性现金流和筹资性现金流收支调整来偿还有息负债务，则有整体计算公式如下：
整体逻辑是，通过“三道红线”计算恒大目前满足指标上限时，需要额外偿还的有息负债最大值。
对经营性指标拆解分析，推演经营性现金流数额，分析经营性现金流净值可以多大程度偿还有息负债。
采用企业经营业绩发布会上公布的投资减少额，减少不必要的支出可以节约资金用以偿债。每年债务清偿时，必然会产生偿债变动额的变化，偿债数额的差值可以用来清偿接下来的债务。
那么分别拆解“三道红线”计算公式,分析有息负债降低额：
（1）红线1的上线要求是（总负债-预收账款）/(总资产-预收账款）=70%，假设恒大计划降低有息负债X，根据2019年财报数据，则有计算表达式（18480-X-4722)/(22065-X-4722)=70%,计算X=5533亿。
恒大2019年有息负债规模为7998亿元，占总负债规模的43.28%，在资产负债规模不变的情况下，进而估算从2020年开始恒大有息负债端至少要降低5533亿元,可以满足总负债率达标要求。
（2）红线2上线要求是（有息负债-货币资金）/所有者权益=1，假设恒大降低有息负债为Y,则有计算表达式（7998-Y-2287）/3585=1，计算Y=1926, 即恒大需要降低1500亿元有息负债，可以满足现金短债比达标要求。
（3）红线3上线要求是满足公式货币资金/短期有息负债=1，恒大计划降低有息负债为Z,则有计算表达式 2287/（3787-Z）=1，计算Z=1500, 即恒大需要降低1500亿元有息负债，可以满足现金短债比达标要求。
（4）通过指标的拆解计算可以得到的结果分析，如果要满足三道红线全部达标，需要额外降低的有息负债额值是5533亿元，取三个计算结果中的最大额。通过比较历年有息负债额变化率可以得知，需要在原来负债额基础上降低33.76%，方可满足达标要求。
通过分析近三年半的有息负债额，在2020年6月有息负债额达到顶峰，约为8300亿。三年半有息负债均值为8687亿，比有息负债额峰值高出3.9%。
恒大的有息负债一直处于较高的水平，如果三道红线指标全部达标，需要较大举措减低负债额。
2. 确定销售估算额
截至到目前，恒大得合同销售额为6786.6亿，已经超过了全年定下得战略目标6500亿。因此分析2020年1-11月合同销售额的增速，估算2020年销售额为7000亿，以7000亿合同销售额为偿债源头资金。
3. 计算2020年经营性现金流净值
经营性现金流净值=2020年估算销售额*平均权益比*平均回款率*平均净利率
具体指标作如下拆解：
（1）权益比均值：96%
计算公式：权益比=权益销售额/合同销售额
得2018-2019年权益比均值=（95%+97%）/2=96%
恒大集这两年权益占比一直处于较高水平，维持在96%.估计2020年权益比仍然在96%左右。通过权益比，最终可以得出权益销售额。
（2）回款率均值：84.5%
计算公式：回款率=销售回款额/权益销售额
得2018-2019年回款率均值=（88%+81%）/2=84.5%
通过整理计算，恒大的平均回款率在84.5%左右，处于较高水平。通过回款率可以从权益销售额计算出销售收入。
（3）净利率均值：10.5%
计算公式：净利率=净利润/销售收入
得2018-2019年净利率均值=（14%+7%）/2=10.5%
恒大的净利率水平表现一般，均值在10.5%左右，如果企业在经营管理中精耕细作该有更好的表现。
通过净利率，可以计算净利润，这部分净利润是企业自身可以动用来还有息负债的资金。
最终整体计算：
经营性现金流净值
=2020年估算销售额*平均权益比*平均回款率*平均净利率
=7000*0.96*0.845*0.105
=596亿
通过计算可以得知2020年的经营性净现金流值为596亿，这些资金可以用来偿还有息负债，促使指标达标。
通过对比现金流净值变化，发现2019年对比2018年有较大幅度下降。
主要原因是由于售价较低的轻尾销售楼宇在2019年交楼结转，引起交楼单价下降所导致。2020年预期经营性现金流会恢复正常，基本和2018年持平。
4. 投资减少额
根据董事会2019年业绩发布会上制定的年投资减少额600亿为基础，以此确定恒大在投资端减少经营支出用以还债。
通过恒大最近几年现金流量表的投资性现金流可知，投资减少额最近逐年下降，最终会导致投资性现金流为扩大状态。当恒大在投资端减少投资时，可以将这部分资金用于偿还自身债务，确保降低负债的目标可以达成。
5. 确定偿债变动额
2020年偿债变动额=2019年短债和长债当期偿还部分-2020年短债和长债当期偿还部分=4274-3787=487亿
6. 达标时间预判
红线1剔除预收款后的资产负债率达标年限N
=有息负债额外偿还额/（经营性现金流净值+投资减少额+偿债变动额）
=5533亿/（596亿+600亿+487亿）
=3.2
红线2净负债率达标年限N
=有息负债额外偿还额/（经营性现金流净值+投资减少额+偿债变动额）
=1926亿/（596亿+600亿+487亿）
=1.1
红线3现金短债比达标年限N
=有息负债额外偿还额/（经营性现金流净值+投资减少额+偿债变动额）
=1500亿/（596亿+600亿+487）
=1
通过计算，三条红线整体达标需要三年多左右时间，两条达标需要一年多，一条达标要一年左右。
总结
恒大董事会在2019年业绩发布会上，曾经道出年降低负债1500亿，3年降低4500亿负债的目标。
2020年，恒大经营端会实现7000亿的销售目标，良好的销售表现，会增加销售回款额，用充足的经营性现金流偿还企业债务。
投资端，通过减少不必要的投资支出，缩减投资规模，用投资节约下来的钱来偿还负债。筹资端，债务降低后节约下来的偿债额，可以滚动为后续债务的清清偿提供现金流支持。
经初步测算，恒大目前可以每年偿债负债额基本和制定的目标相同，大约需要3年左右时间，完成降负债目标。
恒大今年的销售额增长率大约为16%，如果2021年恒大继续保持相同的增长速度，销售额会突破8000亿大关。
当恒大有能力在销售端保持或者突破这样的增长速度时，就有能力在2年左右完成降低负债的目标，进而提前实现“三道红线”指标达标。
