民企64亿拿上海地王，北京多地块溢价15%触顶。土拍市场显著回暖！

近期，土拍市场上又完成了几个重磅城市的集中供地。

5月最后一天，继1月份领先开启第一轮土拍后，北京再次领先第二轮，热门地块众多，连万科、保利等房企参与其中。最后收金500亿，4块地溢价率达到封顶15%，热度不容小觑。

6月1号，上海第一轮土拍压轴出场，首轮土拍也基本宣告收官。被称为最严的土拍保证金规则放松，最终36宗地实现了0流拍，收金835亿，为首轮土拍最高成交额。

拿地榜单上也有了一些新变化。华润、建发持续发力，超过了前几个月霸榜第1名的绿城。滨江、龙湖等优秀民企也占据了重要位置。值得注意的是，基建施工类企业开始崭露头角。尤其是中国铁建，首次进入拿地金额TOP10，拿地面积更是仅次于华润，位列第2。

图表1：2022年1-5月拿地榜TOP 10

资料来源：中指研究院

那么，随着政策的调整，土拍市场上还有哪些新变化?现在还是土拍抄底的最佳时机吗?

一、民企63.7亿拿下地王，上海土拍835亿完成最强收官

推迟了近2月的上海集中供地，终于在六一儿童节摆上货架，并且在8天后正式收官。

此次土拍共进行了5场，36宗地块实现0流拍，总成交金额834.7亿，整体溢价率3.5%。

从拿地企业来看，来自深圳、厦门等地的外地国企变现最为积极，合计出手325亿，金额占比39%。其中，招商蛇口出手170亿(含合作)拿下4块地成最大赢家，厦门建发和珠海华发亦有所斩获。

中建、中铁建等基建施工类企业拿地最为激进。中建八局、中铁置业、中国铁建共斥资162亿拿下7宗地，溢价的有5宗，综合溢价率达到6.1%。此外，本地民企变现也变得大胆。

大华集团、同润投资、上海佳运置业等均高价、溢价拿下了热门地块，拿地金额占比达20%，并且溢价率超过了兜底的本地国企或城投公司，也使得上海成为了为今年民企拿地最为积极的一线城市。同时，民企宸嘉发展以63.7亿拿下普陀区一块商住用地，为本轮土拍总价“地王”。

图表2：2022年上海第一轮土拍房企拿地情况

注：外地国企分类不包含中建、中铁建等施工类企业

资料来源：公开资料，爱德地产研究院

刚刚走出疫情的上海，之所以能取得如此亮眼的土拍成绩，离不开资金与利润两个关键点。在供地规则上，上海诚意十足，保证金制度大大降低了门槛。在上海前几轮集中土拍中，房企需要分别缴纳20%竞买保证金和100%+10%土地监管资金。也就是说，合计需缴纳起拍价的130%。调整后，20%的竞买保证金可以抵扣土地监管资金。资金占用降至110%。上海此次土拍平均单块地价约25亿元，资金占用降低20%，即5亿。在当下房企现金流紧张的环境下，5亿的现金腾挪已实属不易。若未成功拿地，5亿元资金被占用，损失的利息将达到50-100万，也是一笔不小的费用。有消息称，2022年上海第二轮集中供地可能还会进一步下调土拍监管资金比例至90%。意味着资金占用可能还会再降20%。从价格看，部分地块的房地联动价(限价)有较明显的调整，房企利润得到了保障。整体来看，上海此次土拍地价占房价平均比值在50%以下，而去年地价房价比平均值超过50%。其中，临港103片区、奉贤新城、西虹桥等板块，上调区间为1000-2000元/平。不管是保证金规则调整，还是房地联动价的调整，目的都是为了让土拍市场平稳有序开展。同时，企业也降低部分压力，近期保市场主体的政策基调得到体现。

二、基建施工类房企霸榜40%，北京二轮土拍强势领先

5月最后一天，北京率先开启了第二轮集中土拍，共挂出17宗地，总起拍价约560亿。从报名预热开始，北京二轮土拍注定热度不小。17宗地共吸引了约30家房企参与竞争。最热门的2块地报名房企达到了19家、18家，万科也参与其中，可谓“顶流”。

从成交结果来看，北京第二轮土拍确实竞争激烈，并呈现出了几个前所未有的新特点。整体来看，共成交14宗宅地，总成交金额约500亿元。平均溢价率为5.35%，较首轮土拍上升0.95%。溢价成交的土地中， 4宗最热门地均进入最终环节，溢价率均达到上限15%。

图表3：2022年北京第二轮土拍14宗地成交情况

资料来源：公开资料，爱德地产研究院

从拿地房企来看，联合拿地开始占主流，成交的14块地中有6块涉及联合拿地，金额占比达36%。此外，中建系等基建施工类企业强势拿地，几乎霸榜，参与的7宗地块金额占比达40%。中建系“大杀四方”，拿下了最热门的太阳宫地块和崔各庄318地块，溢价率分别为15%，13.3%。

中国电建也不甘示弱，与首钢联合26.5亿元、15%溢价率拿下18家房企报名的瓦窑村地块，抢赢万科。此外，中国铁建、北京城建、北京建工等也分别有所斩获。总而言之，在疫情影响下，北京市场的韧性及稳健性再度凸显，企业参与意愿依然较强，土拍热度回温迹象明显。

三、房地价差扩至2万元，厦门二轮土拍利润空间大增

5月26日，厦门进行第二轮集中供地，出让10宗地，1宗流拍，成交金额为 198.7亿。此次厦门土拍供应核心地块居多，但平均溢价率仅1.4%，创厦门集中土拍以来新低，有利于房企以较低的价格获得优质土地。

图表4：2021-2022年厦门5次土拍成交情况

资料来源：公开资料，爱德地产研究院整理

其中，保利仍以10.3亿、15%溢价率拿下了最热门的集美区地块。同样积极的还有厦门建发，作为厦门本土龙头房企，其屡屡在集中供地时大手笔摘地。首轮土拍时，厦门建发94.4亿拿下3块地，包揽了该批次成交额的60%。本次再次耗资50亿拿下2宗地，占比25%。由于厦门此次土拍规则仍较为宽松，加之竞拍热度下滑，拿地成本也在降低，项目利润空间显著提升。

根据测算，此次厦门房地价差进一步拉大至1.98万元/平，核心区的3宗地房地价差更是达到了2万元以上，对比第一轮成交的同档次地块，提升了20%。

伴随着厦门限购政策的放开，房企在厦门的销售、回款也有望进一步加速。

因此，厦门这一类救市力度大，核心地块供应足，溢价率还低的城市，不失为房企土拍“捡漏”的好机会。

四、土拍供地规模将上升，地价有望进一步降低

上月底召开的稳经济大盘会议上提到：2022年前几个月，地方政府收入受房地产市场影响，土地使用权出让收入下降29.8%。

事实上，今年20城第一轮集中供地共计推出455宗地，较去年第三轮供地下降33%，较去年首轮供地下降45%，供地面积也相应腰斩。

前几个月，政府主要还是致力于稳成交。在供地规则上给房企降低的门槛、减少了资金占用负担、以及提升了房企利润空间。

不过，从一轮土拍压轴出场的上海来看，供地规模已经突破了前几轮新高。

此次上海供地36宗，加上之前已经成交的4宗旧改地块，合计供地850亿，比去年最高时的起拍价还提升了10%，环比去年第三轮，更是大增86%。

图表5：上海历次土拍供地情况

注：2022年上海供地金额数据包括此前已成交的4宗旧改地块

资料来源：公开资料，爱德地产研究院整理

从第二轮土拍的几个城市来看，供地规模也已经明显有所起色。

厦门进行2022年第二轮集中供地已完成，9宗地块以198.7亿元成交，比今年第一轮成交153亿提升了30%。

北京第二批集中供地计划出让17宗住宅用地，总用地面积约98万平，总起拍价约560亿，比今年第一轮490亿成交额提升了14%。

苏州第二批次集中供地推出22宗住宅用地，供地数量比去年同批次成交15块提升了46%。

长沙第二轮集中供地也推出了25宗地块，且核心区域供应继续加大，销售限价有望再次突破。

不难预见，2022年第二轮土拍的其它城市，乃至整个第三轮土拍，供地规模都有可能进一步加大。

大量的供应，叠加持续稳成交的预期，地价有望进一步降低，供地规则也有望进一步宽松。

五、土拍溢价率走高，但抄底窗口期仍存

目前，除郑州、沈阳外，20城已经完成了今年第一轮土拍，平均溢价率4.3%，相比去年提升了2%，普遍走高。

除杭州、福州、宁波三城溢价率有所降低之外，其余17城溢价率均有所提升。

其中，深圳、合肥溢价率反弹相对明显，分别为15.1%、11.2%，几乎翻3倍。

图表6：20城近两次集中土拍溢价率对比

资料来源：公开资料，爱德地产研究院整理

而从率先开启第二轮土拍的北京、厦门、福州3城成交情况来看，溢价率亦有所起色，但未显著走高。北京由第一轮的4.2%升至5.4%。厦门、福州的溢价率则略有降低。

图表7：北京、上海、厦门、福州历次土拍溢价率趋势

资料来源：公开资料，爱德地产研究院整理

因此，对于房企来说，意味着抄底窗口期仍然存在。叠加政策持续支持房地产平稳发展的预期，二轮土拍的其他城市，乃至整个第三轮土拍，都将是房企地价补货的好机会。

总 结

5月，97个省市迎来楼市政策松绑，包括了大部分土拍城市，销售端有望在年内止跌回稳。监管层也多次表态支持房地产行业合理融资，5家示范房企一周内融资近120亿。虽然，当前行业整体尚未明显反弹，6月将迎来新的偿债高峰期，大部分房企仍较为谨慎。但是，对于国央企和有资金实力的优秀民企来说，或许正是谋求发展、弯道超车的好时机。