中海投资拿地有啥特点？

先行者的每一步，都在引领时代的下一步。中海作为公认的“利润之王”，就是时代的先行者。

在地产圈有这样一个共识：投前失误，投后不管多努力都见效甚微。可见，科学的拿地策略是中海能成为利润之王最为重要的因素之一。

鉴于此，我们通过分析2020年中海的投资时间、城市布局、拿地方式和投资风格去了解这位“利润之王”的投资策略，为我们拿地做一些参考。

一、2020年中海投资策略

不同类型、不同规模、不同打法的房企具有不同投资策略。中海作为大型央企，致力于追求利润的稳健增长，拿地更倾向于利润型项目。

那么，2020年中海在投资时间、城市布局、拿地方式和投资风格方面有哪些特点呢？

1.投资时间：二三季度，中海加大投资力度

2020年分月度投资看，受新冠疫情影响，中海的拿地节奏出现较大变化，上下半年新增土地宗数分别为21宗、43宗，权益金额分别为523亿元、795.4亿元；其中第一季度仅在上海、北京、长沙、沈阳获取7宗地。

进入二三季度，中海新增投资明显增多。6月该公司单月权益投资额182.8亿元，创年内新高，其中包括144.2亿元竞得武汉归元片二期2宗地块。

值得注意的是，8月底“三条红线”新政对房企负债和融资进行监管，房企拿地有所收缩，土地市场热度出现降温。不过，“绿档”中海却在部分热点城市进行高溢价拿地。

比如，中海9月以28.56亿元拿下东莞石碣镇项目，可售楼面价25854元/平方米，刷新松山湖地价纪录；10月以44.34亿元夺得广州海珠区项目，楼面价38609元/平方米刷新南洲板块纪录；11月，珠海十字门CBD地块入市，同样被中海以104.76亿元竞得，总价创土拍新高。

2.城市布局：“全仓”一二线城市，“加码”北京，“偏爱”太原

2020年中海新增土储都集中在一二线城市，并以二线城市为主。颜建国曾表示，一二线城市的安全边际更高，抗风险能力会更强，中海会坚持此前的拿地策略。

2020年中海累计新增拿地64宗，新增楼面面积1348.7万平方米，实际权益面积1327.9万平方米。其中，“北上广深”4个一线城市占12宗，新增楼面面积214.71万平方米，占比16%；二线城市占比84%。

从近期城市布局来看，中海持续“加码”北京，“偏爱”太原。近年来中海在不断加大北京市场投入，从2019年58.1万平方米增加到2020年115.3万平方米。并且，武汉、长沙和沈阳等二线市场，中海也在加大投资。

值得关注的是，2019年中海在太原新增楼面面积94.9万平方米，2020年为241万平方米，均排在投资城市中的第一位。

在“山西省转型综合改革示范区”政策利好的支持下，太原拥有区域政策及人口吸附红利等诸多发展优势，未来发展空间广阔。中海在2019年和2020年加大太原市场投入，可谓眼光毒辣。

3.拿地方式：全部“招拍挂”，一线合作拿地，二线独立开发

2020年中海新增拿地64宗，全部来源于“招拍挂”，这也可能与一二线城市勾地机会较少有关。

在投资结构方面，64宗土地中有5宗属于合作拿地；其中上海3宗，北京和香港各1宗。在其他二线城市，中海都是采取独立拿地开发的模式，权益占比极高。

从TOP10企业来看，中海独立拿地宗数占比也是最高，随后为中国恒大和碧桂园，融创中国占比最低。

4.投资风格：拿地态度激进

从TOP10房企溢价率来看，绿城中国土地溢价率为27.6%，投销比为100%，拿地态度最为激进，企业扩张态势显著。世茂集团紧随其后，溢价率为20.4%，投销比为34.90%。

融创中国和绿地控股溢价率分别为9.9%和4%，投销比分别为35.6%和54.4%，拿地态度较为理性。

中海溢价率为20%，排第三；投销比为56.8%，拿地态度激进。

二、2021年中海投资策略预判

2021年2月，网传22个重点城市住宅用地实行“土地集中供应”新政。此次“土地集中供应”新政主要是针对招拍挂模式进行改革，而勾地模式没有影响。

结合此次“土地集中供应”新政的影响，本文对2021年中海的投资策略做一些简单的预判。

1.把握时间窗口期，趁机多拿地

2020年8月，“三道红线”出台后，大多数踩线房企都将降负债作为战略目标，减少了投资拿地支出。

对于“绿档”中海则迎来了较好的投资机会，竞争对手减少。2021年中海可以趁机多拿优质地块，把握时间窗口期，进行土地战略储备。

2.一二线城市多合作拿地，减少资金峰值压力

虽然中海作为“利润之王”，现金流充沛，但是为了规模扩张需要，以及适应“土地集中供应”新政节奏，中海在一二线城市尽量多合作拿地。

一方面多合作拿地可以规避资金在某一时间节点大量支出，减少资金峰值压力，降低资金风险；另一方面可以分割一二线城市严调控带来的去化风险。

3. 拓宽拿地方式，寻找更便宜的优质项目

22个实行“土地集中供应”新政的城市，对房企投资实力要求变高，“招拍挂”竞争也会愈发激烈。

中海具有较大资金优势和稳健投拓团队，在“招拍挂”拿地方面会拥有更多机会。但是中海拿地方式过于单一，也会失去更多其他拿地机会。

因此，2021年中海可以拓宽其他拿地方式。比如趁房地产市场洗牌期，通过收并购模式，获取更便宜的优质项目。

对于文旅、康养、产城、商业综合体和城市更新模式，中海也可以根据自身优势和长期战略规划，主攻某一模式，长久布局。

小结

中海在城市布局方面，几乎“全仓”一二线城市，这也与中海集团体系下的分工有关，相对低能级的城市主要由中海宏洋负责。

在城市投入方面，2020年中海更偏向于太原、武汉、北京、长沙和沈阳。

拿地方式全部采取“招拍挂”，一线城市大多合作拿地，二线城市都是独立拿地开发。

此外，“三道红线”之后，“绿档”中海可以趁机多拿地，把握时间窗口期，进行土地战略储备。