南京土拍超千亿！商品房去化周期不到6个月！如何抓住投资机遇？
第二轮土拍大幕重启前夕，南京作为第一批调整集中供地规则的城市，土地竞拍新规终于率先落地。
南京发布第二批次土地出让公告，共出让53宗地块。带头实行“限房价、定品质、竞地价”全新出让模式；最高溢价率由之前的30%下调至15%；并对竞买人资格及资金来源提出更高要求。
这一模式紧接着被杭州等城市所采用，成为第二波集中供地的政策主旋律。目标是改善居住品质，同时稳定房地产价格。
事实上，南京房价高的惊人，2020年全球200城房价收入比排名第十位！在大陆紧随北上广深之后！
为何南京房地产市场这么火爆？未来会怎么样？集中土拍下有没有投资价值？值得关注。
1. 住宅市场供销走势：量价齐涨，供求比5年内首次反转
2021年至今，南京主城区供应商品房面积约540万平方米，同比上升约57%；成交面积约657万平方米，同比增长约110%；成交均价约33596元/平方米,同比上涨12%；供求比0.82，和2016年相同，南京是2016年之后首次出现供不应求的情况。
2.住宅市场容量表现：8个月容量超2500亿，购买力强劲
2021年至今，南京全市商品住宅成交金额约2550亿元，同比增长约122%,8个月成交金额超2017、2018全年成交额，与2019年、2020年成交额基本持平，市场容量明显上升，城市购买力强劲旺盛。
3. 住宅销售区域构成：热点区域住宅销售额高，板块分化明显
从区域来看，销售热点集中在主城热点板块。销售前五区域总合接近1800亿元。而城郊的六合、高淳销售不及热点区域零头。可见南京市场板块热度分化十分明显。
4. 库存特征：热点区域住宅类产品去化周期低于6个月，投资窗口期来临
房价影响因素简单定义为供需关系的平衡，一旦供需关系失衡，房价一定会有较大波动，如果供需关系稳定，则房价大概率只会在窄幅空间小幅横盘震荡，如何判断房屋的供需关系，去化周期将成为我们研究的重点。
行业内通常将去化周期明确为五档——“五类调控目标管理”，具体实施方式为：去化周期小于6个月的地方要显著增加供地，去化周期在6-12个月之间的要增加供地，在12-18个月的要维持供地水平，在18-36个月的要适当减少供地，在36个月以上的要坚决停止供地。
从投资角度看，对标“五类调控目标管理”，南京市场存货整体去化速度比较很快，平均去化周期只有不到6个月。热点市区板块库存紧张，去化周期甚至低于4个月，可以说开盘就售罄！远郊板块去化周期虽然高于均值，但也在12个月以下，也具有投资价值。
5. 市场需求特征：刚需刚改为市场主流，高端市场需求稳定
从这几年南京商品房成交面积段分布来看，南京市场需求刚需刚改逐年加大。到2021年，100平米以下的商品房成交占比超40%。而160平米超大户型的商品房成交占比一直维持在15%以上，这说明南京市场高净值人士购买力很强。
而过度面积，比如140-160平米的户型，销售成交占比一直不大。这说明南京市场需求两级分化还是比较明显的。企业在做投资设计时，应该有适当的产品配比倾斜。
1. 住宅土地出让面积：二三季度供地高峰
从住宅土地出让面积来看，2020年一季度，南京土地市场表现平淡，整体土地出让面积较少。二三季度南京市场恢复活跃，全年近7层土地成交集中在这段时间。在土地出让环节政府给企业减压，6月土地竞买熔断规则取消；同时政府加大优质地块供应，第四季度土地市场热度不减。
2. 住宅土地出让价：总额预计创历史新高
从住宅土地出让金总额来看，时间上除了2018年有下降趋势外，2014年到2020年总额基本处于上升趋势。从686亿飙升至1891亿。说明南京土地市场的热度延续性一直不错。2021年至今，南京住宅土地出让金已经土拍千亿，预计今年会达到新高。
3. 住宅土地溢价率：2021年至今平均溢价率17%，高于第二次土拍标准
虽然目前南京涉宅用土拍地溢价率已经处于较低位，但是鉴于南京涉宅用地整体均价有多年过万，这说明南京住宅用地定价起点就比较高。高昂的土地成本需要重点关注。
4. 地货比：先升后降，逐渐趋稳，但整体上土地成本较高
从数据来看，2014-2019年南京货地比经历了较大升降变化，2016年最高点为0.79，这个时候土地价格非常高，这可能和当时整个土地市场过热有关，然后到2018年地货比下降到0.34，土地市场急速降温。
2019年至今南京地货比逐渐比较稳定，但土地成本接近房屋总成本的一半，依旧处于较高位置。南京投资拿地仍需要谨慎选择，尽量避开高地货比地块，否则在目前限价的环境下盈利依旧很难。
南京第二次集中土拍共推出53宗地块，规划建面超518万方，起拍金额621.5亿元。
与第一次集中供地比较，总面积、起拍金额有有小幅度下降。但最大的变化还是在政策层面，政府为了控地价、稳房价做了很多尝试，主要体现在以下方面：
1. “定品质”主要将从公共空间再优化、建筑设计再升级、停车设施保安全等三大方面进行要求
公共空间再优化：配套设置布局集中化，提升公共空间品质；地下车库顶板覆土深度不得小于1.5米，以提高绿化景观品质。
建筑设计再升级：地下车库地坪面层不得采用低品质水泥砂浆面层；立面应高品质板材；当卧室、起居室（厅）布置在噪声源一侧时，外窗应采取三玻两腔等隔音降噪措施；新建的商品房小区应统一封闭阳台，并扩大阳台进深。
停车设施保安全：居住区原则上应采用人车分流的交通组织形式，住宅建筑除访客车位和特殊车位外一般不得设置地面机动车停车泊位；进一步减缓非机动车坡度，提高坡道防滑要求；鼓励在高层住宅小区内设置电动自行车集中存放和充电场所，该场所应当独立设置，并与高层民用建筑保持安全距离。
总体来说，定品质旨在提升建筑标准。尤其是对房企地库、公共空间等盈利点进行了品质要求，增加了开发成本。这对房企在进行投资测算和施工设计提出更高要求。
2. 最高溢价率下调至15%以下
本次公告出让的涉宅地块，最高溢价率均在15%以下，最高为14.58%。相比之前20%-30%的上限溢价率，下调了5%-15%左右。上限溢价率的下调，在降低地价同时，一定程度上保障房企合理利润。
3. 地块出让实行“一地一策”
53宗地块实行“一地一策”出让，从竞买资质、保证金比例等多个维度，适度提高部分地块的竞买条件，引导市场理性竞争、进行高品质住宅开发。
在保证金方面，要求竞买保证金及须缴纳的土地出让金须为符合要求的自有资金，报名竞买时应提供相关说明材料，并分区域、分地块设定竞买保证金比例和成交价款缴纳时间，对部分地块可要求竞买保证金比例不低于出让起始价的50%，同时成交价款须在成交后一个月内付清。
4. 限制房企参拍报名总数
在本批次出让公告中，同一竞买人及同一集团成员企业不得同时报名竞买（含联合竞买）同一幅地块，且报名地块幅数不得超过13幅（溧水区、高淳区除外）。
5. 规范项目主体变更、限制股权转让
本次出让对对竞得人在签订土地出让合同后的项目主体变更行为加以严格约束，对合作开发等行为进行规范。
竞得人所持股份大于50%的前提下，可就该地块开发成立项目公司（另有约定的除外）。
同时，部分地块不得联合报名竞买、不得合作开发，竞得土地后，竞得人可以按现有规定成立项目公司，但竞得人须持股100%，且股权不得转让。
6. 控制开发节奏
为确保工程建设质量和施工安全，保证科学的设计和施工周期，在竞得土地后6个月内住宅部分不得申领预售许可证；申领预售许可证时，需由房产部门会同建设部门现场核实进度，符合要求的方可销售。
此外，当网上交易达到最高限价须通过摇号确定竞得人的地块，对商品住宅预售条件提高至完成住宅部分投资额的50%。
这样不仅仅保证楼盘品质，而且变相要求企业去做均衡型或利润型产品。这对降低房企开发节奏，提升利润空间是有利的。
通过对南京市场土拍政策变化、土地市场、住宅市场综合分析。可以看出南京市场比较火热。土地供给端呈现热度高、地价高的现象，估计这种现在会在第二次集中土拍后缓解。
住宅需求端，市场容量巨大且短期供不应求，热点区域房价很高，去化块。但板块分化明显，需求集中在刚需和高端。房企投资应根据市场需求针对布局。
