地产新期刊推荐！“经营预测”打造新一代地产决策的最强大脑

万亿时代，房企巨头们在智能化经营决策上的一个重要赛点是预见性决策，而预测是4P预见性决策的基础和前提。

爱德地产研究院从房地产企业数智化经营管理入手，结合4P预见性决策体系以及行业发展趋势，以经营预测为主题，推出了第12期《地产新管理》期刊。

目录 CONTENTS

分析篇

（1）千亿房企的10大运营趋势

（2）中海、万科、碧桂园，未来3年谁更会赚钱？

（3）龙湖VS万科：看利润型和均衡型房企运营模式的差异

（4）新城控股：上半年恢复主动拿地，运营节奏重回正常

预测篇

（1）标杆实践：V企构建测算模型，辅助运营决策，达成战略目标

（2）3大策略包：应用投前投后模型，强化房企抗风险力

（3）测算一体化：实现精准管控，保障经营目标

（4）敏感性分析：助力房企锁定最优定价方案

（5）4大环节：优化投资模型，推进测算系统高效运行

（6）差异对比：经营测算中管理口径与财务口径的区别

数智篇

（1）数据保障：优化主数据，实现房企高效运营

（2）技术平台：房企数智化建设的最强大脑

数值篇

（1）房企项目运营健康指标阈值范围参考

（2）房企项目开发标准工期参考

●让预测发生●

在有些房企的运营总眼中，机器预测还是一件很难的事情。

如何定价，才能吃透利润又不影响流速？

影响利润的是定价问题、备案问题、成本问题、还是管理问题？

成本、价格、回款、利润，如何精准预测到每一套房间的去化区间？

他们认为，这些判断和预测，还都只有人脑才能完成。目前机器使用的测算也都是人给予的公式和方法。

但是，机器不会忘记，机器不会懒惰，机器不会作假。

大运营是一套很复杂的体系。涉及到的数据和指标，常常让运营总发憷。但在信息透明的环境下，如果能够实现取数口径

一、判断指标统一、测算逻辑统一，决策结论往往不言自明。

领先房企坚信数智化的力量，已经着力推动大运营体系线上线下双轮驱动。有经验的高手，十分钟就能判断目标块地能不能拿。经过训练的决策智能，正让每个运营人逐步获得高手的判断能力和工作效能。

定价模型、进度模型、利润模型、现金流模型、动态货值模型、成本模型、费用模型，很多企业已经运用自如。支撑商业智能BI的数智化需求，正成为地产运营人的刚需。

有些运营总已经从文山会海中脱离出来，把更多精力放到对未来三至五年的战略思考中。

当然，预测只是4P预见性决策的基础和前提。如何实现预测、预演、预警、预控为体系的决策智能，仍然任重而道远。

●内容节选一●

经营分析

落地七大经营管理场景

经营分析围绕经营管理，形成“曝晒问题—实时监控—探究成因—落实问题”的管理闭环，核心是实现七大经营管理场景的落地（如图1）。

核心图1 七大经营管理场景

第一，通过经营看板，展示经营结果的动态偏差和完成情况。

第二，基于偏差展示，预估公司经营或项目运营风险，做出预警监控。

第三，落实风险事项，多维查询，实现自定义搜索和报表功能。

第四，敏感性分析，寻找相对应的解决方案。

第五，通过线上会议对问题进行跟踪和解决，把寻找到的解决方案与风险预警在会上进行决议，敲定落实相对应责任人。

第六，巡查管理模块，实地巡查执行效果。

第七，通过绩效考核进行奖金计算和项目跟投，把结果反馈到经营看板上，形成管理闭环。

目前，V企的经营看板按照经营目标、签约回款、利润现金流即“供-销-存-回-结”的方式展现完成情况，并针对每个指标的完成情况进行下探（如图2）。

核心图2 经营看板平台分析（模拟数据）

●内容节选二●

预测模型：

多类型、多层级、多场景设计

S企建立了一个多类型、多层级、多场景的预测分析模型，它包含多种物业，四层汇总、六个管理场景，来实现项目的整体预测
（如图3）

核心图3 多类型多层级多场景模型设计

四层汇总包括分期层级模型、项目层级模型、城市层级模型和集团层级模型。

由于S企的产业多元，涵盖了销售、商业、养老、租赁等多个业态的测算模型。

这些模型的应用场景不同，因此S企在主模型上做了一些附加的调整，形成了相应的场景模块，如敏感性分析、预警、多维查询、投资目标跟踪、关键指标跟踪、奖惩计算等。

基于上述模型，S企最终实现了如图4所示的BI看板，完成了相应的数据预测。

核心图4 重点项目信息看板展示（模拟数据）

通过查看整体信息和重点项目信息，让管理者了解了运营现状，并对重点项目重点关注，尤其是对缺口大、偏差大、预警难的项目，通过提供资源或决策支持的方式重点督促、推动改善。

这个看板还可以看到相应的投后奖惩预测，以及对项目全周期的经营指标预测，例如IRR、货值、毛利率等。

●内容节选三●

3大策略包：

去化策略、回款策略、开发成本策略

爱德地产研究院基于多年地产行业实践经验，梳理总结了房企项目运营全周期的策略包，助力房企快速决策，以应对项目开发过程中各种不确定风险（如图5）。

核心图5 投前测算预测逻辑图

去化策略：根据城市能级、项目分类和自定义设置去化参数。

回款策略：根据回款类型与回款周期比例设置参数。

开发成本策略：单方开发成本、单方建安成本、单方工程量等三大估算策略；支付期间均摊和工程节点支付两大支付策略。

在项目运营全周期中合理运用策略包，只有掌握了正确方法，房企才能根据市场需求变化对不同项目的运营方式进行动态调整。顺势而为，制定合适的投资及营销策略，减少经营的盲目性，提高房企的市场竞争力。

●结语●

4P预见性决策体系是一个动态循环的过程。预测扮演着至关重要的角色，可谓是牵一发而动全身。

对任何企业来说，预测数据对年度经营指标产生深刻影响。

一旦缺少预测，一方面可能会让风险随时暴露；

另一方面，可能使企业无法实现高速稳健增长。对决策者来说，一个完整的预测体系，可以时刻保持对风险的预警和预控，从而在经营过程中及时纠偏。

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