中信银行：银行如何选择地产投资项目

中信银行投行总 蔡学敏 

房地产行业是比较优质的投资方向，顺应时代潮流，主要有三方面原因。 

◆ 近几年普通实业产业利率非常低，地产的毛利排名前列，是当前整个市场投资品种中较为优势的产业。 

◆ 地产属于资金密集产业，有效利用资金杠杆扩大项目利润。 

◆ 地产是重资产行业，即便行业烂到渣，但它还有地。 

那么，对于银行来说，如何选择房地产投资项目并控制风险? 

我们银行之前更多做开发贷和固定收益的项目，现在也朝股权投资方面发展。针对股权投资看重的很多方面，除之前的分析外，更看重项目本身拿地价格、利润空间、周转率、项目现金流等。整个投资的方式改变，这就要求我们不管是从事金融行业还是地产开发专业，都要更加专业和更加细致，更要借助外部的工具、数据和专业能力，而不是简单的拿钱砸地。 

对于银行来说，传统的观点银行做地产基本是锦上添花，宁愿借钱给穷财主，也不愿意借钱给富农民。 

我们现在的产品也从原始的开发贷延伸到拿地拆迁各个环节，投行慢慢从“贷”转向“投”的思路，我们也愿意与地产商从前期拆迁、拿地一起做项目开发风险控制。 

现在整个大趋势已变为全行业竞争，每家企业可能在金融或地产链条中从前期到后期都可以做，但接下来是要拼成本、拼时间和拼效率。 

相对于其他融资渠道，银行贷款的融资成本最低，但利用银行贷款的劣势也很明显：项目利润率要求高，项目贷款准入门槛高。越是项目前期，投资不确定性越大，银行贷款的成本就越大，这是金融资产的一个规律；越到项目中后期，市场和产品越明确，银行贷款的成本也越低。