德邦资管陈琪： 保障性租赁住房REITs将迎来爆发期

9月17日，由中国房地产业协会主办、中国房地产业协会数字科技地产分会和爱德数智联合承办的“2021中国不动产数智经营管理峰会”在上海隆重举行。峰会以“因数谋变·向智创生”为主题，邀请行业内外专家大咖进行了精彩分享。200多位地产百强董事长、总裁及各专业线高管出席会议，一起探讨地产行业新趋势、新变革、新管理。

德邦资管结构融资部总经理陈琪在峰会上发表演讲《新地产 新金融——房地产资产证券化及REITs》，以下为嘉宾金句实录。

1、 不动产资管方对数字化的需求更聚焦于前端的“投”，而资产证券化则更多聚焦于后端的“退”。

2、 增量时代到存量时代的转化，是不动产领域的一个共识；还有人说是不动产行业已处于服务时代。不管怎样，先行城市进入实质性存量时代不可逆。

3、 从房产交易结构来看，一线城市二手房交易占比已多年维持在50%-80%，占绝对主导；新房供给趋势是量少价高；从企业战略来看，房企逐渐聚焦大运营战略转型。

4、 增量的开发是周转与利润的主场。存量经营是现金流与利率的游戏。

5、 不动产投资主体逐渐从开发商过渡到资产运营商。

6、 房企需要逐步实现轻量化——在这样的需求之下，除了银行和信托这样一些传统金融工具之外，在直接融资市场上，ABS、CMBS和REITs这些资产证券化产品应运而生，来帮助实现“投融管退”的一个闭环。

7、 资产证券化已成为房企重要的融资工具。四类产品累计发行数量逾1800单，占ABS发行数量的34.13%，发行规模近1.7万亿，占ABS发行规模的27.09%。

8、 当前，供应链ABS受到了总量限制，房企只能在已有存量的规模之内发行。购房尾款ABS被叫停。资产证券化的主要模式逐渐从债性的购房尾款ABS，逐渐过渡到股性的CMBS和类REITs。

9、 有不动产增信的REITs和CMBS更受市场青睐,也是企业从增量时代向存量时代转型的重要工具。

10、相较于传统不动产抵押贷款，CMBS融资效率更高、资金用途灵活、拓宽融资渠道;相较于类REITs, CMBS,无额外的税收负担、发行效率相对高效、保留物业未来收益。

11、CMBS更适用于房地产企业，因其发行类REITs税收筹划更难；更适用于增值幅度大，无足额亏损可抵扣，且仅有融资需求，因其税收成本将导致融资成本的剧增。

12、首批公募REIITs共募集324亿，其中普洛斯仓储物流的募集规模达62亿。REITs上市表现渐入佳境，目前在二级市场已有5%-13%的溢价，其中招商蛇口产园的溢价率为13%。

13、中国版REITs政策试点项目准入判断的基本要求：10”亿规模、“4%”派息率、“3”年运营期、“20%”自持、同“1”资产类型。

14、REITs战略价值凸显，满足多样化需求。第一，战略价值。投融管退自我闭环，实现轻重资产分离；第二，市值管理。逐步释放物业增值，金融创新有利股价；第三，优化报表。可出表以降资债比，以租代持优化利润；第四，融资价值。融资规模基于资产，资金使用受限较小。

15、公募REITs这样一些股权类的产品具有很强的战略价值，帮助房企实现了轻资产和重资产平台的分割和剥离，完成了投资的“投融管退”，在财务上还能够优化财务报表，进而起到市值管理的效果。

16、通过REITs化之后，整个资产管理分成了两块，一块是由REITs所在的重资产板块，另外一块是由我们自己做运管的这样一个轻资产的板块。

17、在重资产这个板块当中，通过资产前期的地产基金的孵化，在资产管理成熟之后，及时通过REITs退出以后，我们就可以不断地加速资产的周转，进而扩大资产管理规模。

18、在房企所在的轻资产这一端，通过资产证券化操作，变成一家管理的平台，不管是从资产的周转效率而言，还是从ROE这些指标而言，都能够得到很好的提升，进而去提升整个房企的市场估值。

19、像爱德这样一些机构的出现，通过数智化的模式来提升投资人、提升金融机构对于资产的识别能力，能够有助于促进行业在重资产端退出的闭环。

20、公募基金机构对不动产项目亟待深入了解，未来一个趋势就是公募基金去设立子公司，去引入市场上面先进的数据化的市场管理经验，去打造自己核心的能力，这一定是未来公募REITs去发展的一个重要的环节。一个重要的方式就是与爱德数智这样具有先进数智化经验的厂商进行合作。