爱德数智：持有经营性物业管理的“三盘”策略

不动产行业步入存量时代已成事实，持有经营性物业的体量也在越积越大。那要真正管好这些持有经营性物业，究竟该从何入手?

本文从资产所有者角度出发，对持有经营性物业进行概念解析，分析持有经营性物业的管理痛点及必要性，结合案例总结持有经营性物业的管理要点，以期给资产所有人提供持有经营性物业的管理思路。

一、 三大概念：持有、经营性、物业

对持有经营性物业的概念分别从持有、经营性、物业三个词进行解释。

第一个词是持有，是指资产所有人持有的，主要有主动自持和被动自持两种来源。

主动自持是指基于企业的战略规划进行主动自持的物业;被动自持是由于物业滞销或其他原因而进行短期或长期自持。被动自持通常是短期行为，一旦有可出售的机会，企业会进行销售变现处理，长时间一直无法出售的物业，可能会随着时间的推移，成为企业难以变现的资产。

第二个词是经营性，经营性需要具备三个条件。

首要条件是非自用，是用于经营。不包含企业自用的物业，比如企业开发用于自用的写字楼，这部分物业就不属于经营性物业的范畴。第二个条件是需要有一定的规模。当规模太小时，不具备经营的基本条件，缺少了经营的价值。第三个条件是聚集，物业需要聚集在一起。假设有10个分布在不同城市的项目，每个项目剩余两个车位。对于这部分的资产，由于过于分散，不具备经营的条件。

第三个词是物业，指的是建筑物，不含构筑物类型的不动产，如公路、桥梁、铁路等。

二、 四大必要性：盘家底、资产增值、反哺开发、支撑企业发展

我国当前持有经营性物业资产所有人主要集中在房地产开发公司、政府平台公司、大型不动产投资集团。在当前不动产增量开发负增长、存量物业关注度越来越高的背景下，对持有经营性物业加强管理显得尤为必要。从资产所有人的角度，持有性经营物业管理的必要性有四点。

1、盘家底

持有经营性物业开发的企业或者资产所有人，往往没有准确地掌握资产的体量。除了自身开发自建、大型央国企划拨、历史遗留的物业，还有主动自持或者被动自持的物业，经过时间的堆积，数据散落，统计不准确。

比如有的房子一放就是几十年，还有些车位销售不出去，最后也没有进行管理。这些是企业的资产随着时间流逝，不断进行价值折损。对于资产所有人来说，不清楚到底自己有多少资产数量，别说管资产的运营和价值。

通过清点之后，可能是个比较惊人的数据。比如有一家企业，在面临资金危机时，通过盘点自己的持有经营性物业，最后找出了20多亿的资产。通过变现获取现金流，缓解了企业的财务危机。

2、资产增值

持有经营性物业不运营处于闲置状态，不仅不能进行资产增值，还会通过折旧进行减值。其价值只有通过经营才能体现，所以这是资产增值的必要性。

3、反哺开发

不动产投资或开发企业在拿地时，要求有自持的面积，有做城市开发或片区开发的能力。因此，很多房地产公司在去地产化。一家纯地产公司未来在市场上竞争或在政府合作中不占优势，而做持有经营性物业是为主业赋能的一种手段。

4、支撑企业发展

如果企业缺乏持有经营性物业的开发运营能力，未来在开发或者不动产投资领域，其市场竞争力会大打折扣。因为未来的项目大部分都是综合性的项目。对于综合性的项目，企业如果不具备持有经营性物业的运营能力，那建设的该类型项目可能对企业品牌有影响，进而会影响企业下一轮的投资，形成恶性循环。所以具备这项能力对企业未来的发展很重要。

三、 三大管理要点：盘货、盘活、盘出

爱德数智认为持有经营性物业管理的要点有“三盘”，第一个是盘货，第二个是盘活，第三个是盘出。

1、盘货

盘清楚现有存量的持有经营性物业，以及正在开发阶段，即将满足运营条件的、可投入运营的持有经营性物业。

盘货时要盘清楚持有经营性物业的物理状态、面积、所属的不同机构，以及提供相关服务的公司，比如运营公司、物业公司。要盘清楚已有的持有经营性物业和未来3个月、6个月或一定周期内会新增的持有经营性物业。企业要做好相应的运营准备，提前安排运营团队介入。

根据管理要求，考虑不同的管理颗粒度，将持有经营性物业分类进行管理。如商业、写字楼、酒店等，有的企业已经有长租住宅这类型物业。不同类型的物业运营方式、租金回报水平都不相同，管理方式上有差异，所以要做物业分类。只有做物业分类，也方便从投资、退出方面控制不同物业类型的结构。

2、盘活

怎么盘活?盘活主要通过运营的手段来盘活，不运营，资产没有生机，也没办法增值。

运营通常有两种途径，第一个种途径是委托专业的运营公司运营，比如委托公寓管理公司做公寓运营，委托华润、大悦城做商业运营。第二种途径是自建运营团队，企业自己成立招商团队、物业团队以及营运团队，来进行持有经营性物业的运营。通过运营产生价值，获取资金的流水，获取人流量，从而有一定的租金收入。这是通过运营来盘活资产。

物业运营过程中，资产所有方把管理权限交给运营公司或自建的运营团队，资产所有方行使监管的职能，不宜对运营管理事项过多干预。

3、盘出

盘出需考虑退出时机、退出价格以及退出方式。

退出时机一般是在持有经营性物业盘活之后，根据企业年度目标、战略需要、资金缺口等确定。资产方比较关注盘出的价格，涉及到资产的定价，直接与资产盘活的质量密切相关。运营的价值贡献可以通过资产价值得以体现。

例如，一家大型企业非常关注资产价值，在高管层的运营管理看板上，可以动态看到资产价值、增值比例。这就要求企业自建资产价值评估模型，不同的物业类型用不同的模型，集成市场数据、运营数据，动态掌握目前的资产价值以及预测未来的售价。

目前大部分企业的资产价值是在退出后才知道的，过程中没有对资产的价值进行动态评估。

盘出的方式很有多种，比如现在热门的REITS(房地产投资信托基金)，或是整体打包做资产出让的方式，再或是通过销售的方式。

目前REITS正在推行第二批试点项目，这种方式对资产的质量和盘活有较高的要求。稳定且有较高租金收入的项目才能拿到入场券，才会有相关的金融机构提前介入，关注这个产品，看好的这个项目未来才有可能进行REITS退出。

此外，除了要考虑盘出的方式，还要考虑交易对手，特别是发行REITS需要考虑资产管理的金融机构是谁，是否有类似的经验，是否有同类型项目管理、路演、发行经验。

同样，通过资产出售方式退出时，也涉及到交易对手的选择。比如国内一家央企在北方区域有一个长租公寓的项目，运营得很好，出租率在95%以上。项目后续的续租合同也有保障，所以有很多合作单位来洽谈，最后通过拍卖的方式获得了一个最高的价格，这也就是一种交易对手的选择方式。

总结

不动产行业已步入存量时代，持有经营性物业的体量会越积越大，资产所有人和资产运营人是主要的两类物业管理人，实践中需要理清各自的管理职责并发挥作用，共同推动持有经营性物业管理专业化、数智化。