地产史上最难救市！4大狠招可用

继2008年和2014年之后，当前，房地产历史第三次救市大幕开启!2022年上半年，各地出台楼市松绑政策已超460次，覆盖城市超200个，刷新了历史。与之前的政策相比，这次松绑大部分都还是“熟悉的配方”。

图表1：2022年1-6月楼市松绑政策

资料来源：克而瑞，爱德地产研究院制图

不过，今年也有不少城市在政策上有所创新。包括多城市出台支持多胎家庭购房、温州出台安居贷政策、长沙实行以租换购等。

整体而言，因城施救正在逐步展开。但是，从效果来看，楼市仍未明显走出底部，土拍市场未见明显起色，房企融资压力仍然迫在眉睫。

那么，对比历史前两次救市，目前的政策力度如何?又为何暂未见显著成效?地产救市还有哪些“杀手锏”?

一、房地产历史3大救市，各具独特背景

从全国住宅价格走势来看，目前我国房地产市场经历了三次严重的下滑，同时也对应着三次大规模救市。

图表2：2008-2022年6月 全国房价走势

资料来源：通联数据，爱德地产研究院制图

史上第一次大规模救市，便是众所周知的2008 年地产大放松，目的是应对国际金融危机对国内经济的冲击。2008年9月，已经持续了一年多的国际金融危机彻底失控，国内房价从2008年1月开始持续环比增速持续下滑。

为了对冲其影响，避免房地产市场下滑，实现GDP增速保8，政策开始转向。第二次大规模救市，即为2014- 2015年房地产大刺激，目的是经济增速换挡压力以及地产“去库存”。

2014年经济再度面临压力，GDP增速降至7.3%。同时，全国待售面积最高时突破了7亿平米，“去库存”压力大。

2015年房地产投资增速连续11个月低于GDP增速，仍对经济形成了一定拖累。因此，政策从2014年6月开始正式转向，强力的救市政策一直到2016年初仍有余温，持续时间至少长达20月。

最近的第三次救市，始于2021年9月政策风向转暖，目的是努力实现房住不炒同时避免房地产行业“硬着陆”。房地产行业在房住不炒，因城施策大背景下，为实现降杠杆又经历了三道红线、集中土拍、贷款集中度管理等重磅政策叠加效应之下，房地产融资、销售、投资均腰斩。

更为严重的是，购房者预期下滑、疫情对经济持续冲击等复杂背景之下，房地产面临“硬着陆”风险，可能对经济、社会造成难以挽回的损失。

因此，去年9月行业迎来政策修正的暖风，从三四线迅速蔓延至二线，直至目前全国200城开展救市。

二、前2次救市力挽狂澜，本轮救市难度最大

从全国商品房销售额增长变化来看，前两次救市均取得了力挽狂澜的效果。本轮救市难度较大，效果仍待时间换空间。

图表3：2006年-2022年上半年商品房销售额及同比增速

资料来源：国家统计局，爱德地产研究院制图

第一次救市，市场仅5个月就走出底部，政策见效最快。2008年和2009年GDP增长率分别为 9.7%和 9.4%，保经济增长目的达到。同时，房地产市场也触底复苏，2009年3月份房价环比回正，走出底部。全年商品房销售均价上涨23%，商品房销售额大增77%，突破4.4万亿。

第二次救市，长达17个月，政策效果持续最久，影响最深远。经过上述政策工具组合救市，一线城市率先复苏，带动房价2015年4月环比回正，环比增速强劲持续到2016年底。

2015-2016年两年商品房销售额累计增加54%。商品房待售面积自2016年3月开始连续20个月快速降低至6亿平米以下。

本次救市带来了长达5年的地产大牛市，房价上涨数倍;直至2020年底疫情前，地产库存逐步消化至5亿平以下。同时，房企争相高杠杆扩张，为行业危机埋下了伏笔。最近的第三次救市，调整难度最大。

从效果上看，2022年上半年销售额仅6.61万亿，同比下滑30%;上半年房企开发资金7.68万亿，同比下降25%，即将迎来7-8月新一轮偿债高峰;上半年百强房企拿地仅6600亿，同比下跌60%，国央企拿地上升至95%。可见，本轮调整难度仍较大。

三、参考“4万亿”和“棚改”，本轮力度空间仍存

三次救市尽管背景各异，但均从财政、货币、金融、行政等几大方面入手，出台了力度范围不一的政策。

图表4：房地产行业3次救市主要政策方法对比

资料来源：公开资料，爱德地产研究院制图

第一次救市，中央层面为主，政策接连快速出台，重磅频出，全国范围响应。2008年，10月底央行将贷款利率下调为0.7倍，首付比将为20%;11月著名的“四万亿”出台，当时，限购政策尚未实施，大量资金流入房地产。

第二次救市，从中央到地方均加大力度救市，推出棚改货币化，政策工具大为丰富。2014年，限购政策大范围取消，二套房由“认房又认贷”改为“认贷不认房”;商贷首套最低首付比30%，利率下限为基准利率0.7倍;降息降准接连而至，公积金贷款放松，房企发债门槛大幅降低，全国性放松正式开启。2015年，“五部委”联合救市，首套首付比降至20%，二套房首付比降至30%;营业税免征年限由5年缩短至2年。

同时，棚改货币化安置比例大幅提升至70%，成为后续库存消化的重要推力，救市力度超出市场预期。持续至2016 年2月，契税优惠政策出台，第2次救市仍有余温。 第三次救市，中央层面以吹暖风为主，地方层面因城施策，2022年上半年近200城松绑460次，但力度仍有空间。

2021年9月底，央行提出“两维护”;2022 年 3 月以来中央地产表现积极，进入政策密集发布期。例如：3月六部门联合发声，房地产税暂缓出台，5月底33项稳经济大盘措施等。在中央不断积极地表态之下，地方因城施策加速变化。

从三四线逐步扩散到二线核心城市。一线城市尚未明显放松。政策内容从公积金贷款额度提升、按揭利率下调、公积金贷款商贷首付比例下调逐步延伸至购限售限价等政策放松。

在力度上尚有空间。例如，当前认房认贷放松的仅有郑州;相比于前两轮首套20%，二套30%，本轮贷款首付比未见明显松动;相比于前两轮的“4万亿”经济刺激、房贷利率打7折、棚改货币化安置等，本轮调整还未出现中央层面、全国范围的重磅政策。

四、GDP增速仅2.5%，未来信心触底

三次救市，其背后所依赖的经济、社会环境存在着显著差异。本次救市压力进一步凸显。

图表5：2008-2022年6月 我国GDP增速

注：以不变价格计算，前后可比

资料来源：国家统计局，爱德地产研究院制图

2010年以前，我国GDP增速大于10%，第1次救市尚处于我国经济高速发展期。并且救市的主要目的正是应对国际金融危机的冲击。救市政策实施后，房地产顺利带动GDP增速从6.4%迅速上升至12.2%。

2014年底，中央政治局会议上首提“经济新常态”，我国GDP增速换挡，保持在7%左右。

2014-2015年地产救市大致处于较为稳定高质量增长的经济环境下，预期收入持续走高。第三次救市则面临着多重因素影响下的经济震荡下行。

疫情反复冲击经济、部分行业“洗牌”导致国内就业不稳定，国际因素复杂多变，2022年上半年GDP增速仅2.5%，未来信心触底。

五、人均住房面积达日本97%，行业增速见顶

2008年，我国人均住房面积仅15.4平米。到了2014年，人均住宅面积就达到了25.4平米。而根据第七次人口普查数据，2020年我国人均居住面积达到41.76平米，人均居住水平已经与日本、韩国、德国等发达国家大致相当。当前，我国人均GDP略超一万美元，和日本40年前时水平类似，人均住房面积却已经达到日本同期的97%。

图表6：中国与部分发达国家人均居住面积对比

注：中国人均居住面积按75%计算剔除公摊

资料来源：公开资料，爱德地产研究院制图

可见，我国人均住宅面积已基本满足人民美好生活需要，未来很难快速提升，增速将放缓。

六、新增人口仅48万，长期需求逻辑转变

作为世界人口大国，14万亿人口量级是我国经济发展的生产力本质，也是房地产行业发展的基石。

图表7：2007-2021年 中国人口自然增长率以及老龄化率

注1：老龄化率=老年人口增长率÷总人口增长率

注2：自然增长率=出生率-死亡率

资料来源：国家统计局，爱德地产研究院制图

自2016年开始，我国人口自然增长率连续5年下降，2021年仅为0.34‰，净增长人口仅48万。专业人士预测，2022年人口将正式步入负增长。

与此同时，2020-2021两年，人口老龄化率显著增长，相较于2019年增长了5-8倍。老龄化“灰犀牛”进一步逼近。

可见，人口趋势变化将导致房地产行业的需求逻辑发生根本性转变，第三次救市注定任重道远。综合来看，前两次救市经济、社会环境处于有利、良好的发展态势，而本轮救市在短期和长期均面临巨大形势压力。

七、居民杠杆攀升3倍，经济冲击之下压力凸显

从居民杠杆水平来看，三次救市中，购房者承担的负债压力几乎天差地别。2008年，我国居民杠杆率仅18.5%，彼时陷入金融危机的美国杠杆几乎接近100%。2014年，我国居民杠杆提升至35%，仍不及美国同期的一半。

图表8：2007-2021年中国、美国、欧元区居民部门杠杆率对比

2021年底，我国居民杠杆率高达61.6%，相较于2008年水平已翻3倍，已经超过欧元区国家长期以来保持的稳定水平，进一步加杠杆的空间已经十分有限。尤其是经济冲击过后，居民会更加谨慎保守，加杠杆的意愿也趋于下降。

八、“房住不炒”主题不变，重磅政策仍可期

房主不炒政策主题下，经济增长动能弱、长期人口潜力不足、居民杠杆压力释放缓慢。第三次救市可能不会像前两次那样立竿见影的效果，房地产行业恢复整体将趋于缓慢。

图表9：房地产救市政策研判

资料来源：爱德地产研究院

救市方法上，下半年可能将迎来更强的放松力度。二线以下城市有望实行更大层面的金融放松。例如：首套首付比降至20%，更大范围认房不认贷，更大范围取消限购限售等。

中央层面有望进行全国范围内的货币、金融放松。例如更多次数的降息、降准等。救市效果上，到11-12月，全年销售额可能最多恢复至去年8-9成水平。

本轮地产修复效果明显偏弱，可能还是难以避免10%-20%的跌幅。救市范围上，2023年3月小阳春以后，一线城市有望放松，打下信心强心针。

一线城市作为全国楼市的风向标和经济的发动机，可能会出台实质性的松绑政策。例如：四限松绑，加强房企金融支持、进一步优化预售资金监管等。

救市力度上，如果市场行情仍反复震荡，那么更加强有力的政策刺激工具有望适时出台。可能会参照2008年的“4万亿”经济刺激计划和2015年的“棚改货币化安置”等，出台针对性的特殊政策。但是，监管层也会严格把控力度，避免再次出现过度放松导致的泡沫。

总 结

与前两次救市进行政策方法、力度、经济、社会、行业等方面的对比，目的是为第三次救市提供相对科学的参考。

房地产重要性极高，要稳增长、稳就业，促使我国经济运行保持在合理区间，必须避免地产“硬着陆”。