1年了，土拍成交终于回温
刚进入8月，二轮土拍最后一个重磅城市——深圳完成了集中供地。深圳此次土拍多地块限价调高3%-10%，房企拿地积极，仅华润一家就报名了14块地，万科也有意与深业再次联手拿地。最终，14宗地收金340亿，溢价率达到9.33%再次领先成为第1。至此，19城已完成了第二批集中供地，仅郑州、沈阳、长春暂未公告。整体而言，二轮土拍基本上尘埃落定。那么，按照最近进展，2022年第二轮整体趋势如何，还出现了哪些新特点?
一、成交规模大增75%，深圳土拍溢价再次最高
8月4日，深圳本年度第二次集中供地共计16宗地块。最终，本轮共成功出让14宗含宅用地，成交总建面158万平方米，总金额达到339亿元，整体溢价率9.33%，另有2宗地块流拍。从成交规模来看，可谓量价齐高，成交金额和成交地块数量较上一轮均提高了75%以上，楼面价也提升了近20%。
图表1：2022年深圳首轮土拍VS二轮土拍
资料来源：克而瑞，爱德地产研究院制图
与首轮溢价“全部封顶”相比，本轮土拍热度有一定程度的回调，但横向对比其他城市来看，深圳地市热度依然处于高位。已完成二轮土拍的19城中，除天津外的18个城市均出现了不同程度的溢价，其中深圳溢价率延续了首轮土拍的地位，再次居于最高。
图表2：2022年第二轮集中土拍溢价率TOP10城市
资料来源：公开资料，爱德地产研究院制图
深圳再次成为土拍热度最高的城市，这与深圳供应稀缺有重要关系，更关键的是此次出让地块利润空间普遍较为充足。具体来看，深圳此轮集中供地中多宗地块限价都有所上调，幅度达到3%-10%。其中，南山前海地块最高限价10.7万/平，比去年同类地块最高限价还要上涨近1万/平。因此，本次土地定价相对合理，限价明显提高，向房企和市场均传达出了有利信号，以土拍市场来夯实销售市场。
二、华润置地120亿成最大赢家，品牌房企拿地节奏迅猛
本轮深圳土拍的拿地房企依然以大型国央企以及地方平台公司为主，包揽100%地块。14宗成交地块中，国企央企拿地占10宗，地方平台拿地3宗，还有1宗为二者联合竞得。民企参拍积极性则比较低，本次报名的20多家房企中，仅有两三家中小型民企报名，最终也并未拿地。
图表3：2022年深圳第二轮集中土拍房企拿地情况
资料来源：公开资料，爱德地产研究院制图
从具体拿地房企来看，华润以总价119亿元(全口径)共竞得4宗地，成为本次土拍的最大赢家。其中囊括了本次总价最高的龙华民治地块，体现了华润在深圳积极拿地的投资态度，也展现了较雄厚的资金实力。事实上，华润还是整个二轮土拍的拿地王者，凭借其资金优势，还在北京、成都、南京等重磅城市分别拿下142亿、87亿、24亿。保利和招商蛇口也发力明显，在广州、上海、南京等城市疯狂扫货。
图表4：2022年第二轮土拍品牌房企拿地金额TOP10
注1：统计范围为北京、上海、深圳、广州、杭州、南京、成都7城，成交额覆盖2/3
注2：拿地金额为全口径
资料来源：公开数据，爱德地产研究院制图
整体来看，本轮土拍主力仍是国企央企，并且拿地房企中品牌、规模房企的比例更高，土拍进一步回归市场化。同时也进一步说明，对于优质地块，即使总价较高，资金实力雄厚的国央企仍会有很强的拿地意愿。
三、二轮土拍收金5285亿，首次实现环比正增长
随着深圳土拍的顺利完成，2022年第二轮集中供地基本上尘埃落定。初步统计，19城土拍成交413宗地，收金5285亿元，对比上一轮已实现增长6.3%。若考虑尚未完成土拍的郑州、长春及沈阳，增幅将更大。同时，这也是集中土拍以来首次实现成交规模的环比正增长，打破了土拍成交规模每况愈下的趋势。
图表5：2021-2022年各轮土拍成交规模对比
从具体城市来看，上海、南京、杭州及北京4城出让规模最高，均达到了500亿以上。合计成交金额2564亿，占据了本次土拍的半壁江山(48.5%)，土拍成交也在呈现头部聚集效应。可见，其他城市的成交规模仍在降低。财政部公开数据显示，2022年上半年国有土地使用权出让收入为2.36万亿，比上年同期下降31.4%。不少地方政府正面临较大的资金压力。因此，未来中央仍需进步统筹各地土拍规模，实现全国层面的均衡增长。
四、流拍率进一步降至6.6%，长三角地区率先企稳
土地流拍现象的好转，是一个比较积极的回温信号。截至目前，19城供地442宗，成交413宗，整体流拍率为6.6%，较上一轮降低了一半，取得了较为明显的改善。
图表6：2021-2022年22城集中土拍流拍率趋势
资料来源：公开资料，爱德地产研究院制图
从流拍城市数量来看，已完成土拍的19城中已有7城实现“零流拍”。已实现零流拍的7个城市中，位于长三角的有上海、杭州、宁波、无锡4城，成交金额合计1708亿，占7城成交总额的85%。可见，长三角地区的土拍已具有突出的率先企稳的趋势。
图表7：2022年第二轮集中土拍7大零流拍城市成交情况
资料来源：公开资料，爱德地产研究院制图
在良好的产业基础和经济实力支撑下，长三角地区房地产市场本身就更具韧性。其次，密集出台的楼市优化调整政策亦起到了关键作用。例如，今年上半年，杭州、南京和苏州等多座热点城市均优化调整了楼市政策，销售市场加速进入了修复通道。不仅如此，在土拍市场，长三角地区多座城市也通过降低门槛和优化利润等方式，提升房企的参拍积极性。例如，上海上调新房限价、宁波上调装修标准等，盈利空间更加充裕。三管齐下，由里及表，长三角地区的良好运转，为全国房地产市场步入健康区间提供了一个可行范本。
五、综合溢价率4.25%，仅7城溢价率上升
截至目前，19城综合溢价率为4.2%，相比上一轮下降了0.5个百分点，但仍高于去年第二轮和第三轮。
图表8：2021-2022年22城集中土拍溢价率趋势
资料来源：公开资料，爱德地产研究院制图
从具体城市来看，仅7城溢价率有所上升，二轮土拍整体地价未走高。要知道，2022年首轮土拍中，除杭州、宁波、沈阳外，其余19城溢价率均实现了提升。本次二轮土拍中，溢价上升最多的城市是广州，上升幅度达到5.4%。同时，6.6%的溢价率也成为广州集中土拍以来，除2021年首轮集中供地以外整体溢价率最高的一次。这主要得益于广州第二轮土拍拿出了核心地块，诚意十足;优质地块的供应带动了土拍市场的回温。例如，天河区燕塘地块获7家房企报名，最终经过54轮竞拍被越秀地产摇号竞得，总价81.2亿元，溢价率15%触顶。广州城市更新集团经11轮的竞价，以18亿总价竞得荔湾区南岸路地块，溢价率也高达12.5%。
图表9：2022年第二轮集中土拍溢价率上升城市
资料来源：公开资料，爱德地产研究院制图
除广州外，北京、上海、成都、无锡等城市溢价率也有一定程度的上升。目前，房企在销售没有本质的改善情况下，投资态度依然谨慎，下半年房企发力点还是主抓销售和回款，重点不会放在投资上。各地冷热分化将进一步加剧，楼市韧性较强的一二线及强三线城市土地成交规模或迎来周期性回升，核心城市、核心地块的土拍韧性将进一步凸显。
总 结
整体而言，二轮土拍成交趋稳，部分城市、部分地块表现可圈可点。
但是，热点成熟区域依旧是拿地的主要选择，其他区域和非核心地块暂未出现显著回温。主要原因还是房企资金紧张、企业风险仍未暴露完毕，且销售市场回升仍具有不确定性。只有在商品房市场回升趋势确定，房企主体层面风险开始妥善解决，银行等对企业融资正常化，土地市场才能彻底复苏，进入良性循环。
