没想到，万科靠装配式建筑融了50亿

近日，住建部、发改委要求，大力发展装配式建筑，推广钢结构住宅，到2030年装配式建筑占当年城镇新建建筑的比例达到40%。在国家政策导向下，万科、碧桂园等龙头房企已率先布局装配式建筑领域。装配式建筑在房企降本增效方面有诸多优势，或许成为房企决胜未来的重要“砝码”。

一、“双碳”背景下，装配式建筑迎来新发展

装配式建筑指的是用预制部品部件在工地装配而成的建筑。装配式建筑是现代工业化生产方式的代表，同时，其节能、环保、全周期价值最大化等特点，践行绿色低碳理念，符合绿色建筑可持续发展的要求。

近年来，国家层面相关政策陆续出台，引领装配式建筑快速发展。2016年，国务院在《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》中提出，加大政策支持力度，力争用10年左右时间，使装配式建筑占新建建筑的比例达到30%。

此后，基于发展规划、标准体系、产业链管理、工程质量等多个维度，国家给出明确要求，大力发展装配式建筑已被提升至国家战略层面。

图表1：近年来我国装配式建筑相关政策

资料来源：住建部等网站，爱德地产研究院制图

2022年2月，住建部印发《十四五建筑业发展规划》，提出到2025年，装配式建筑占新建建筑的比例达30%以上。

2022年7月，住建部、发改委发布《关于印发城乡建设领域碳达峰实施方案的通知》，其中提到，到2030年装配式建筑占新建建筑比例达到40%。在“双碳”背景下，装配式及绿色建筑是实现建筑领域节能减排的重要方式。未来，我国装配式建筑将持续快速发展，趋于成为建筑领域的主流模式。

二、海南装配式建筑连续4年逐年翻番，上海新开工装配式建筑占比达90%

各地方政府也陆续出台相关政策鼓励，支持装配式建筑的发展，明确“十四五”期间新建建筑中装配式建筑占比，通常规定的比例在30%-40%之间。其中，海南装配式建筑占比最高，2025年装配式建筑占新建建筑比重不低于80%。

自2017年推广装配式建筑以来，2021年海南全省确定采用装配式方式建造的建筑面积2280万平方米，连续4年实现逐年翻番。

2022年一季度末，海南新开工的装配式建筑面积占新建建筑比例已超过60%。2022年6月，海南省住建厅发布《海南省装配式建筑产业发展规划(2022-2030)》，提出到2030年，全省装配式建筑面积占新建建筑面积的比例达到95%以上。上海虽然没有明确规定“十四五”期间的新开工装配式建筑占比，但截至2020年底，上海新开工装配式建筑地上建筑面积约占新开工建筑地上建筑面积的91.7%。

图表2：部分省市2025年装配式建筑占比目标

数据来源：各地住建厅等，爱德地产研究院制图

到2025年底，深圳、北京装配式建筑占新建建筑面积目标比例分别为60%和55%，江苏、青岛、广州、武汉等省市的目标则为50%。

三、万科装配式建筑面积累计突破2亿平方米

在国家政策驱动下，龙头房企已率先布局装配式建筑领域，并取得一定成果。万科早在2003年就提出了住宅标准化和产业化的概念，并对装配式建造进行探索，自主研发“5+2+X”建筑工业化体系，在设计上高度标准化和模数化，提高施工建设效率。

截至目前，万科在全国65个主要城市的装配式建筑面积累计突破2亿平方米，稳居全国第一。

2021年，万科新开主流项目的工业化应用比例已超过80%。碧桂园在2018年成立了博智林机器人子公司，通过搭建以建筑机器人为核心、以BIM数字化为支撑、融合新型塑料模块创新体系和新型装配式等先进建造技术在内的智能建造体系，并探索打造适配的新型建筑施工组织方式与管理模式。

目前，博智林机器人公司已取得众多阶段性成果。截至2021年底，博智林在研机器人50款，18款已投入使用，累计应用施工面积超700万平米。

图表3：典型房企装配式建筑发展及应用

资料来源：房企年报、社会责任报告，爱德地产研究院制图

四、合肥土拍竞装配率，北上深保障房100%采用装配式建筑

目前，部分地方政府在房企拿地环节设置了装配式建筑相关要求。北京通过招拍挂文件等方式设定相关要求，商品房开发项目、新建地上建筑面积2万平方米以上的公共建筑项目、工业用地上的新建厂房和仓库应采用装配式建筑。

2021年，合肥就在土拍规则中加入了“竞装配率”的内容。合肥2021年第二轮和第三轮土拍中，部分地块当竞价达到最高限价时，转入竞商品住宅的装配率，从30%开始竞拍，每次增幅5%，最高不超过60%。

目前，我国多个省市出台了相关政策，将保障房作为装配式工程的试点项目。例如北京、上海、深圳、天津、浙江等城市将装配式建筑强制性纳入保障房建设规划;河南、江苏则计划给予装配式保障房项目予以补贴;广东、河南等地鼓励在保障房项目中率先试点装配式建筑。

图表4：各省市关于保障房中运用装配式技术的规定

资料来源：各地政府官网，爱德地产研究院制图

2022年1月，住建部工作会议明确要求“今年全年建设筹集保障性租赁住房240万套(间)，筹集目标较去年大幅增长156%”。十四五期间，40个重点城市初步计划新增 650万套(间)。由此可见，我国保障房将迎来爆发式的增长。布局了装配式建筑领域的房企在拿地环节占有先发优势。

五、缩短项目工期，实现快开盘、快回款

装配式建筑在缩短项目工期方面优势明显。项目开发周期缩短意味着比竞争对手更早开盘、更快回款，加快资金周转。部分城市在预售政策方面向装配式建筑倾斜。比如，深圳装配式建筑达到正负零就可以申请预售。

在装配式建筑模式下，一部分原先在现场施工的部分转移到了预制构件加工厂，大大节约了现场施工时间。相较于传统现浇施工方式，装配式混凝土建筑现场施工可缩短工期约25%-45%。

当前住宅建筑结构部分的施工周期通常在1-1.5 年，如果按照节约20%的工期保守测算，则可节约2-3个月的工期。2021年下半年以来，预售资金监管政策趋严，加剧了房企资金链的紧张。

装配式建筑技术有助于项目尽早达到预售条件，盘活监管账户里的资金，缓解房企资金链紧张的局面。

六、绿色转型助力房企顺利发债

近年来，随着整体融资环境收紧，尤其是在“三道红线”监管下，民营房企融资难、融资贵的问题突出。与此同时，绿色金融则受到了政府的大力支持，绿色转型或成为当前房企顺利发债融资，缓解资金链风险的关键“砝码”。

装配式建筑是实现绿色建筑的主要方式。绿色债券，是指将募集资金专门用于资助符合规定条件的绿色项目或为这些项目进行再融资的债券工具。

在国内，绿色企业债券一般允许不超过50%的募集资金用于偿还银行贷款和补充营运资金，绿色公司债券和资产支持证券、中票等则仅允许30%募集资金用于补充公司流动资金或偿还借款，其余70%全部要用于明确的绿色项目。

绿色美元债募资用途则更加灵活，在符合国家规定下可以全部用于偿还公司未来到期债务。2022年以来，在绿色金融政策的支持下，央企中海、保利相继在境内发行绿色中票。7月-8月，万科又连发两笔绿色中票，融资规模合计50亿元。

图表5：2022年房企绿色债券发行情况

资料来源：企业公告，爱德地产研究院制图

与传统融资渠道相比，绿色债券在融资方面也有显著优势。近几年，房企在境内发行绿债的平均票面利率约为2.5%-5.5%，而传统房企融资成本则平均为4.0%-8.5%。

七、提高生产质量，提升产品力

近年来，在全国范围内，房企因楼盘质量问题而引发业主维权的事件屡见不鲜。建筑工程施工中，施工技术和技术人员的专业水平对建筑工程施工质量造成直接影响，由于施工人员技术水平参差不齐，建筑质量不稳定。

装配式建筑通过大批量、精细化生产，有效解决建筑质量通病，并且建筑的安全性、防火性和耐久性系数更高。在现房销售的大势下，产品力将成为房企的核心竞争力。现房销售下，所见即所得。购房者可以真实充分地对比、衡量房子是否值得购买。品质好的项目大家抢着买，品质差的项目去化则更加困难。

提升产品力，不仅能够比周边竞品实现更快的去化速度，更快的回款，还能在市场上建立良好的口碑，从而获得更高的溢价，对企业长期发展大有裨益。布局装配式建筑可作为房企提升产品力和综合竞争力的一个突破口。

八、降低人力成本，弥补劳动力短缺

传统建筑业属于劳动密集型行业，对工人依赖度高。目前，我国用工荒问题突出，导致现场施工的人力成本不再廉价。据统计，目前日本建筑人工费占建筑成本的50%左右，香港的比例则为30%-40%，而国内仅20%。

随着我国人口红利不断减退，劳动力成本必将持续增加。装配式建筑模式将一部分原先在现场施工的劳动力部分转移到了预制构件加工厂，施工人员只需要对构件进行组装就可以完成施工任务，大大降低建筑施工对人员的需求。

相较于传统现浇施工方式，装配式混凝土建筑现场施工可节约人工约60%-75%。装配式建筑技术可在一定程度上解决劳动力短缺的问题，并弥补劳动力成本上升带来的潜在成本提升。

总 结

目前，在中央及地方政府的支持下，部分房企已率先布局装配式建筑领域，并在融资、拿地、开发、销售等运营环节受益。

装配式建筑是未来房地产发展的大势。随着装配式技术不断发展成熟，规模化效应逐渐凸显，或将重塑行业新格局。对于房企而言，只有提前进行绿色转型，才能获得可持续性发展。