应对黎明前的黑暗，万物云紧急上市！这个冬天万科也寒冷！
虽然有些夸张，但也反映了当下大多数房企的现实困境。
一向被誉为房地产“优等生”的万科，在这个寒冷的冬天，财务报表也不美丽。
营收同比增长12.42%，归母净利润同比下降16%，十年来首次出现增收不增利。
万物云紧急上市融资，储备子弹过冬。
地产至暗时刻，万科尚且如此，其他房企更要谨防倒在黎明前夜。
经营性现金流或将12年来首次负增长
多年来，万科奉行安全稳健的经营策略，始终坚持现金为王，2020年在手现金达到1952.31亿元，位于行业第一。
截至2020年底，万科已实现经营现金流净额连续12年为正，体现了健康的财务状况和良好的抗风险能力。
图表1：2008-2020年万科经营性现金流净额（单位：亿元）
2021年，万科每个季度的经营活动现金流入基本稳定在1200亿元，经营活动现金流出也相差不大。
从第二季度开始，经营活动产生的现金流量净额开始由正转负。
万科第二、三季度的经营活动现金流净额分别为-100.98亿元和-55.62亿元，同比下降140%和152%。经营活动现金流净额已连续两个季度出现负增长。
前三季度累计经营性现金流净额仅12.2亿元，同比下降96%。
图表2：2020-2021Q3万科经营性现金流（单位：亿元）
数据来源：通联数据，爱德地产研究院。
现在大环境不乐观，以这样的趋势来看，2021年万科的经营性现金流或将负增长。
为何“优等生”万科，经营性现金流会出现连续两个季度大幅下跌？
下半年以来，房企爆雷、地产负面评级，以及房地产税试点加速落地等密集来袭，购房者观望情绪浓厚，影响购房需求释放。万科的销售业绩也受到了市场严重影响。
万科1-9月实现合同销售金额4791.3亿元，同比下降2.8%。
但第三季度合同销售金额同比下降27.6%，回款同比下跌11%，经营性现金流入出现同比回落。
图表3：万科并表回款及销售金额同比
在行业增速放缓、融资环境收紧且调控持续的大背景下，经营活动现金流量净额为负意味着房企资金风险增大。
十年来首次出现增收不增利
这次房地产标杆万科除了现金流数据不理想外，还出现增收不增利的现象。
今年前三季度，万科的营业收入为2715亿元，同比增长12.42%。
归属于上市公司股东的净利润为166.89亿元，同比下降16%。
这也是万科十年来首次出现增收不增利的现象。
图表4：2020-2021Q3万科营收和归母净利润
数据来源：通联数据，爱德地产研究院。
前三季度净利润下滑主要是与近年来地价占房价比例提高有关。
加之目前房地产行业受宏观调控影响，购房需求受到抑制，市场供过于求降低了产品价格。
2018年万科地货比才为0.36，到2021年第三季度已经上升到0.46，地货比的持续上升导致毛利率下滑。
原材料价格以及人工成本上涨等因素，也导致了万科的营业成本增长，进而出现了增收不增利的现象。
万物云紧急上市
11月5日，万科公告:决定分拆万物云到香港上市。
而2021年之前，郁亮对外的表态都是：万物云暂无上市计划。
是什么原因促使郁亮决定分拆万物云紧急上市呢？
总结一句话就是：2021年下半年起，房地产进入了寒冬。
2021年下半年，房地产行情急转直下，美元债违约、理财产品爆雷，加上销售回款大幅下滑，市场一片哀嚎，房企貌似进入了黑铁时代。
在这样的背景下，万科紧急分拆万物云上市，极大可能是为了过冬储备资金，这也符合万科一向财务稳健安全的风格。
由于此前融资环境紧张，债务发行艰难。伴随着商票暴雷，美元债暴雷等，引发了信用危机，房企融资环境或进一步被恶化。
市场融资方面，2021年10月，40家典型上市房企共完成融资金额折合人民币共计336.5亿元，环比下降44.92%，创本年度新低。
图表5：2021年8-10月典型上市房企融资情况对比（单位：亿元）
哪怕是绿档房企都有可能面临暴雷风险，比如佳兆业。
而且近期地产美元债密集到期，兑付压力较大。
2021年四季度有93亿美元，2022年全年有544亿美元债务面临到期。
从美元债到期规模看，明年爆雷的房企或许会更多。
图表6:2021Q4-2025年地产美元债到期情况（单位：亿美元）
数据来源：通联数据，爱德地产研究院整理。
万物云上市，可以提前储备弹药过冬，还可以增厚万科资产，进一步降低负债。
从万科三季报的业绩来看，在手现金下降至1471亿元，较6月底减少481亿元，同比减少25%，创下2年来最低记录；净负债率由6月底的20.21%上升至31.9%。
在这样的背景下，万科拆分物业板块上市，对缓解流动性压力意义重大。
为了度过现金流危机，部分房企也通过甩卖物业等优质资产回笼资金。
比如，9月20日，富力物业以不超过100亿元转让福良环球100%股权予碧桂园服务。
9月23日，花样年旗下的彩生活服务以不高于33亿元转让邻里乐100%股权予碧桂园服务。
11月1日，当代置业以6.93亿元转让第一服务32.22%股份予融创服务。
地产至暗时刻，房企谨防倒在黎明前夜
10月22日，在万科举行的“业务交流会”上，郁亮说，“我觉得行业冬天来了，行业冬天来的时候谁都冷，首先要解决自己如何过冬的问题。现在安全比增长更重要，能力比规模更重要。”
这次“优等生”万科经营性现金流连续两个季度大幅下跌，或将12年来首次负增长，10年来首次增收不增利，万物云紧急上市融资过冬，就可以看出当前地产行业有多冷。
其实，现在除了房企对地产没有信心的，还有国际评级机构。
今年，三大评级机构标普、穆迪以及惠誉都出现大规模下调内地房企的评级情况。
被列入“负面”评级的房企不在少数，有些已经爆雷，有的可能在爆雷的路上。
其中，穆迪下调房企评级最狠，给20余家房企的展望下调至“负面”，对恒大、花样年、新力、阳光城、佳兆业、金轮天地控股、当代置业的主体评级降至C档。
可以看到，目前国际上对内地房企信用很没有信心。
而房企信用偏负面，又容易导致债权人追债，购房者也不敢购买相应房企的房子，从而导致房企现金流进一步恶化，造成恶性循环。
不过好消息是，随着近期高层陆续发声房地产，进行纠偏，楼市已经有转向的迹象。
销售端，多地多家银行房贷利率放松，释放流动性；部分城市房贷首付比下调，支持刚需购房，有利于房企销售；多个城市按揭贷放款速度缩短，有的从6个月缩短至3个月，甚至已经有城市缩短到1个月，有利于房企回款。
融资端，此前高层已经明确“合理的资金需求正在得到满足”。
就在几日前的中国银行间市场交易商协会，多家公司计划在银行间市场注册发行债务融资工具。短融及中票都有有望向民营房企放开，而首先受惠的则是银行的优质客户。
投资端，为了应对土拍遇冷，第三次集中土拍政策已开始有所放松。降地价、降门槛、降保证金比例等多措并举。
虽然政策底已现，但市场层面悲观情绪的修复一般还需要6个月左右。
熬过现在的至暗时刻，就能迎向黎明！
近半年来，房地产大环境转冷，恒大、泰禾、花样年、新力、当代置业等知名房企都频频暴雷。
房地产进入了至暗时刻，连优等生万科也在为过冬积极准备着。
尽管近日行业迎来了一些“回暖信号”，但房企要谨防倒在黎明前夜。
熬过这个寒冷的冬天，春天就来了！
