美的置业为何与龙湖碧桂园一起被选为示范房企?
据财联社5月16日报道，碧桂园、龙湖、美的置业三家民营房企被监管机构选定为示范房企，将在本周陆续发行人民币债券。
午后，三家房企股票大涨。截止当日收盘，碧桂园港股涨逾10%，龙湖涨近5%，美地置业涨幅超8%。
碧桂园和龙湖都是头部房企，也是稳健型房企的代表，能获得融资支持也在情理之中。美的置业，作为一家腰部民企，能够在行业内脱颖而出，让人眼前一亮。
2021年，房地产行业出现了前所未有的动荡。不少民营房企融资难、销售难、回款难，深陷债务泥潭，出售资产自救。
有意思的是，同样作为民营房企的美的置业，不仅自身毫发无损，从去年四季度至今，还收购了不少出险房企的项目，成为行业内的新晋“白衣骑士”。
今年2月，美的置业发行了15亿元中票，融资成本为4.5%，成为2022年首家成功发行中票的民营房企。
此外，美的置业也是目前民营房企中，少有获得银行授信并购贷款的企业。今年3月以来，美的置业已获得多家银行共780亿元的融资额度，当中涉及并购贷额度就达390亿元。常规上不占优势的民营房企美的置业，在这半年中出尽了风头，其背后的原因值得深究。
一、5年进步50名，破千亿后稳健跑
近年来，美的置业规模发展较快，行业排名由2016年的78上升至2021年的28，增长50名。
2016年-2018年，美的置业的销售额年复合增长率达到95.8%，并在2019年提早进入千亿赛道，同时完成了全国化布局。突破千亿后，美的置业依旧“稳中有进”，销售排名持续上升。
2021年，百强房企销售额同比下降3%，罕见出现负增长。美的置业2021年实现销售额1371亿元，同比增长9%，在地产行情较差的情况下仍旧取得不俗的成绩。
图表1：美的置业近5年销售情况及排名
数量来源：克而瑞，爱德地产研究院整理
2021年，美的置业二线以上城市销售占比达78%，销售均价不降反微增2.7%，增至11657元/平方米。美的置业全年的销售回款率到达78%，在行业尤其是民企中处于较高水平，全年去化率到达65%，保持稳健。
2015年-2017年，是三四线去库存的政策风口期。美的置业进入较多三四线城市，配合快周转，并在2019年规模破千亿。
2018年上市后，美的置业宣称要做动能十足的马拉松选手。在投资布局方面，美的置业开始进行城市聚焦，强调转向一二线，并针对三四线低能级城市做减法，甚至直接退出。
2021年的销售业绩反映了美的置业战略布局的前瞻性。高能级城市的深耕，有助于维持较高的去化和回款水平，促进销售规模和销售均价的稳步提升。未来美的置业还将继续强化这一聚焦导向，集中在全国29个高能级城市深耕，最终实现一线、二线、强三线的市场布局占比提升到85%以上。由此可见，美的置业中期发展动能十足。
二、授信近1500亿，融资成本仅次于龙湖
美的置业是行业内少有的融资成本低于5%的民营房企。2021年，美的置业加权平均融资成本为4.82%，在民企中仅次于龙湖，比规模更大的旭辉还低。
图表2：2021年民营房企融资成本排行
数据来源：房企年报，爱德地产研究院整理
美的置业的低融资成本主要得益于其母公司美的集团。美的集团是国内家电巨头之一，其制造业背景为美的置业创造了一定融资优势。
2021年，百强房企融资同比下降26%，而制造业中长期贷款增速为31.8%。
尽管拥有大股东品牌无形的背书，美的置业也十分爱惜自己的羽毛。在融资来源上，美的置业主要依靠银行借款和债券，不依赖美元债。2021年银行借款和公司债务合计占比达80%。
2021年末，美的置业持有现金总量约342亿元，同比增长28%，现金总量为短期负债的2.2倍，短期债务压力较小;银行授信额度增长至1474亿元，尚未动用的银行授信额度增长至1001亿元。
得益于稳健的财务表现、良好的现金流管控能力以及高信用价值，进入2022年，美的置业的融资表现在行业内十分亮眼。
2月，美的置业发行中票15亿元，发行利率为4.5%，成为2022年首家成功发行中票的民营房企。
3月，美的置业分别与招商银行、交通银行、建设银行以及农业银行达成战略合作，获得共计390亿元地产并购贷及保障性租赁住房贷款，和360亿元个人住房按揭贷款专项额度。
图表3：2022年美的置业银行融资额度
数据来源：公开资料，爱德地产研究院整理
三、融资400亿，率先发起收并购
充裕的融资资源增厚了美的置业的安全垫，在并购贷款政策扶持下，美的置业逆势而上。
不完全统计，自2021年第四季度以来，美的置业陆续收购包括正荣地产、雅居乐、花样年、金科股份等多家出险房企的共计13个项目股权，引发市场关注。
美的置业管理层表示，这些并购多出现在合作项目上，多属于打折收购，给予了美的置业极大的议价权优势。
图表4：美的置业收购合作项目股权情况
资料来源：公司公告，爱德地产研究院整理
一方面，美的置业对合作方项目股权发起收购，化解风险，推进项目正常运转，提高项目去化，保证未来业绩增长;另一方面，这也是基于美的置业想要提升权益比和操盘比例的诉求。
如果把房地产市场比作是一场马拉松，那么权益规模以及权益比决定了房企能跑多远。
美的置业表示，未来会把权益比提高到75%以上，减少合作，控制“1+1不能大于2”的合作，慎重选择合作对象。
在并购策略方面，美的置业也专注于高能级城市的项目，如南京、长沙、重庆、天津等，始终秉承“有良好投资回报才会选择收购”的逻辑。相应地，美的置业退出了广西柳州、湖南岳阳等低能级城市的项目。
四、运营更敏捷，结转效率提升30%
近年来，美的置业运营效率全面提升。美的置业根据市场变化合理铺排工程计划和供货时点，以实现供销存的动态平衡。
2021年去化率高达65%，保证了销售业绩稳步增长。按照当前的销售规模，美的置业土地消化周期在4年左右，为未来发展提供了有力支持。土储太多也会占用大量资金。
目前，多数房企将储销比控制在2.5年左右。近年来，美的置业控制拿地比重，持续调控土储和布局结构，投销比逐年下降，由2018年的2.18下降至2021年的0.67，有效降低资金压力。
图表5：2018-2021年美的置业投销比
备注：2021年投资面积根据公司年报披露的权益口径投资面积除以0.6估计得出。
数据来源：美的置业年报，爱德地产研究院整理
随着投资力度减小，销售去化正常，美的置业的储销比逐年降低。2021年，总土储面积出现下降。此外，美的置业在交付结转方面的表现十分优异。2021年，全国交付7.1万套住宅，交付率达90%;结算面积增长28%，结转比提升至0.72，结转效率大幅提升30%，在行业内处于较高水平。
图表6：2018-2021年美的置业结转比
数据来源：美的置业年报，爱德地产研究院整理
总 结
在黑铁时代，唯有思索长远，精益求精的房企才能“活下去、活得好”。美的置业始终坚守高信用价值，持续城市深耕，不断向管理要红利，在融资渠道、土储质量、产品品质等多方面均占有优势。美的置业不仅能站稳30强，今年甚至有机会冲击20强，让我们拭目以待!
