销售近1万亿，拿地超华润，基建施工类公司才是地产王者！

最近，5月拿地榜单上又有了一些新变化。

华润、建发持续发力，超过了前几个月霸榜第1名的绿城。滨江、龙湖等优秀民企也占据了重要位置。

值得注意的是，基建施工类企业开始崭露头角。尤其是中国铁建，拿地面积仅次于华润，位列第2。拿地金额也升入TOP10。中建东孚、中国中铁也在北京、上海等重磅城市的土拍中出手果断，频频出圈。

图表1：2022年1-5月拿地榜TOP 10

资料来源：中指研究院

其实，中建系、中铁系等基建施工类央企进军房地产已经不是首例。要知道，中海地产的第一大股东就是中建集团，由其持有56%股份。那么，从幕后走到台前的基建施工类公司，究竟是怎样的存在?又是否将对房地产行业格局产生巨大的影响?

一、上海土拍拿地溢价率最高，北京土拍包揽拿地金额40%

相比于前些年的低调参与房地产，2022年中建、中铁等施工类企业开始直接参与土拍拿地。2022年上海第一轮土拍中，中建、中铁建等基建施工类企业拿地最为激进。中建八局、中铁置业、中国铁建共斥资162亿拿下7宗地，溢价的有5宗，综合溢价率达到6.1%，超过了的传统的地产国企和托底的上海本土国企。

图表2：2022年上海第一轮、北京第二轮土拍房企拿地情况

注：外地国企分类不包含中建、中铁建等施工类企业

资料来源：公开资料，爱德地产研究院

2022年率先开启的北京二轮土拍中，中建系等基建施工类企业更是出手阔绰，几乎霸榜，参与的7宗地块成交金额达201亿，包揽40%。其中，中建玖和以66.8亿拿下了最热门的太阳宫地块，溢价率为15%。

中国电建也不甘示弱，与首钢联合26.5亿元、15%溢价率拿下18家房企报名的瓦窑村地块，抢赢万科。

此外，中国铁建、北京城建、北京建工等也分别有所斩获。除北京、上海外，施工类企业在多个二线城市土拍以及收并购市场也屡屡出手。

图表3：2022年四大央企房地产业务情况汇总

注：中国建筑的数据包含中海

资料来源：企业年报、中指，爱德地产研究院整理

因此，伴随着土拍市场上的抢眼成绩，施工类企业正迅速从幕后走到了台前，十分夺人眼球。

二、中建系房企1-5月新增货值第1名，拿地金额525亿超华润

中国建筑集团有限公司(简称“中国建筑”)是我国专业化经营历史最久、市场化经营最早、一体化程度最高、全球规模最大的投资建设集团之一，位列世界500强第13位。

旗下上市公司8家，控股子公司100余家。其主营业务为房屋建筑、基础施工、房地产开发、勘察设计等。2021年总资产2.38万亿，营收1.89万亿。

其中，房地产营收占比约17.5%。央视总部、上海环球金融中心、深圳华润春笋大厦、广州周大福中心等鬼斧神工的建筑均出自中建手笔。这也难怪网友将中国戏称为“基建狂魔”。

中国建筑除了在房屋建筑领域具有绝对优势，它还是中国房地产销售市场的隐形 " 航母 "。

大名鼎鼎的 “利润王”中海地产自不必过多介绍了，2021年销售额3710亿，位列第五。除中海地产外，八大工程局旗下还直接设立的房地产子公司，这些被合称为“中建系”房企。

“开枝散叶”下，整个中建系地产业务范围几乎遍及全国各省市。各工程局旗下地产子公司在2021年也取得了不错的销售成绩。

5家子公司销售额合计1258.6亿，大致位于TOP30。也就是说，仅根据已公开的数据，2021年中国建筑旗下地产业务全口径销售额合计达5700亿，将超过保利;考虑权益占比后，或将追平碧桂园、万科，成为“隐形”的行业第一。

图表4：2021年中国建筑集团旗下子公司房地产销售情况

资料来源：公司公告，爱德地产研究院整理

进入2022年，在国央企拿地普遍唱主角环境下，中建系房企拿地速度更为迅猛。在拿地金额方面，据不完全统计，截至目前包括中海在内的中建系地产公司拿地金额总计超525亿，是目前拿地金额最多的主体。

中海地产权益拿地244亿元，位列华润、建发、绿城之后，排名第4。八大工程局旗下地产公司发力更显积极。

6月初，在北京、上海摘得6宗地块共计172.9亿，加权平均溢价率为8.9%，成为今年拿地战报的重头戏。

5月，中建八局38亿拿下济南历下区7宗地块的房地产开发项目;中建壹品成功收购北京大兴黄村项目公司79.25%股权，总投资额约70亿元。

图表5：2022年中建八大工程局旗下地产子公司京、沪拿地情况

资料来源：公开资料，爱德地产研究院整理

在新增货值方面，2022年前五个月，4 家中建系房企共新增土地货值达到960亿，超过第1名万科的865亿。

图表6：2022年1-5月中建系VS万科新增货值(亿)

资料来源：克而瑞，爱德地产研究院整理

虽然现在房地产行业利润率在下降，但对于央企而言，融资成本低、拿地门槛也低，反而是逆周期布局的好机会。中建系拿地的突出表现，或将成为中国房地产市场的最强托底。

三、中国铁建总资产1.35万亿，1-5月权益拿地进入TOP10

中国铁道建筑集团有限公司(简称“中国铁建”)为国资委管理的特大型建筑企业，是全球最具实力、规模的特大型综合建设集团之一，位列世界500强第42位。2021年末，中国铁建拥有子公司34家，总资产1.35万亿，营收1.02万亿。

中国铁建业务包括了工程施工、设计咨询、投资运营、房地产开发、工业制造、物资物流等，设计、建设了我国 50%以上铁路、40%以上城市轨交以及约30%的高速公路。

此外，房地产业务也逐渐成为中国铁建集团内举足轻重的业务。

集团合并经营业绩中，占比较大是房地产子公司。中国铁建房地产业务2021年营收506亿，占比5%，并贡献了9.1%的毛利润。

在房地产行业内，中国铁建在2021年发力明显，并取得了较好的成绩。2021年中国铁建在建项目419个，全口径销售额1428.8亿，已形成以一、二线城市为重点，部分发展潜力较好的 三、四线城市为补充的梯次布局。

同时，在北京、上海、广州、天津、重庆等 32 个城市成功获取 64 宗土地，权益拿地金额为623亿，排名第9，紧跟龙湖。而2020年，中铁铁建权益拿地仅243亿，排名43。

图表7：2021年中国铁建房地产行业经营情况

资料来源：中指、克而瑞等，爱德地产研究院整理

进入2022年，中国铁建继续发力，前5个月拿地金额92亿，继续位列TOP10;拿地面积更是仅次于华润，位列第2。6月，上海首轮一场土拍中，中国铁建就收获3宗地块，斥资69亿，其中两块地溢价均达到10%左右，且均为独立拿地。可见，随着房地产行业形势变化和企业自身战略安排，中国铁建的潜力正在迅速释放。

四、中国中铁营收1.07万亿，房地产销售额580亿

中国铁路工程集团有限公司(简称中国中铁)是由国务院国资委90%控股的特大型集团，位列世界500强第35名。

中国中铁主要从事基础设施建设，同时也开展装备制造、房地产开发等多元化业务。

2021年总资产1.36万亿，营收1.07万亿。公司始终在中国基础设施建造行业处于领先地位， 业务覆盖所有基础设施建设，包括铁路、公路、市政、房建、城市轨道交通、水利水电、机场、港口、码头等。

同时，铁路基建市场份额保持在45%以上，城市轨道交通基建市场的份额保持在35%以上。除主营业务外，房地产开发也是中国中铁的重点发展板块。2021年营收502亿，占比约4.7%，毛利贡献10.2%，是盈利的重要支撑。

图表8：2021年中国中铁营收结构

资料来源：中国中铁2021年报，爱德地产研究院整理

中国中铁旗下三家子公司主营业务为房地产开发，分别为中铁置业、中铁诺德以及中铁东方。2021年中房地产销售额合计 580.3亿。

从拿地情况来看，中国中铁在房地产开发业务方面也是相当积极。2021年全公司权益拿地410亿，排名16。

2021年11月，北京第三轮土拍中，中铁置业以58.4亿元高总价夺得丰台地块，溢价率26.3%。

进入2022年，中国中铁在土拍市场也是看准时机积极出手，前五个月已权益拿地60亿，排名22。

5月，广州第一轮土拍中，中铁置业以16.3亿竞得南沙亭角地块。

6月，上海第一轮土拍中，中铁置业与中铁诺德联手以40.22亿元竞得上海青浦地块，溢价率8.79%;同时，中铁诺德还拿下自贸区临港地块，成交价20.15亿。

可见，中国中铁未来将主要聚焦于一线城市，在房地产行业大有继续发力之势。

五、中国铁路注册资本1.7万亿，“第一央企”手握万科3倍土储

中国国家铁路集团有限公司(简称“中国铁路”)是国务院国资委100%控股的国有独资公司，主营业务为铁路客货运营，2021年营收1.14万亿，增长13.4%。

中国铁路的营收规模不是最高，但却被公认为第一央企。主要是由于其注册资本17395亿，比中石油、中石化、中海油加起来都还多，为所有央企中最高。  

对比中国铁路出手即万亿，碧桂园注册资本140亿，万科注册资本仅为110亿，望尘莫及。

2017年，中国铁路旗下18家铁路局全部完成公司制改革，且其中17家经营范围均包含房地产开发相关业务，开启了进军房地产之路。

并且，中国铁路曾公开表示，其可开发利用的土地分布在31个省、市、自治区，土储总面积达到3亿平米，几乎是碧桂园的1.5倍，万科的3倍。

图表9：2021年中国铁路VS房地产行业土储TOP10(万平)

资料来源：克而瑞，爱德地产研究院整理

因此，如果说铁总要依靠巨大的土地储备来做房地产开发，首当其冲的就是全国百座“高铁新城”这块大蛋糕。随着城市扩张，铁路局一些早年还处于城市边缘的土地，现在大都进入城市核心区，土地价值暴增，潜力巨大。未来，这些土地资源正式投入房地产市场，对整个行业的影响将难以估量。

总 结

集中土拍以来，央国企的身影就频繁出现在各地土拍市场。2021年，四大巨无霸央企营收合计达5.12万亿，雄厚又低调的实力不得不令人咋舌。

截至目前，2022年已进度过半，4大央企合计已拿地746亿，正成为土地市场乃至整个房地产行业中的一股不可小觑的力量。