万科总裁祝九胜表示，REITs政策相当于90年代出台的按揭政策，让开发商能够提前把自己的资金拿回来。

近日，万科执行副总裁、首席运营官刘肖表示，

万纬物流首批资产已经进入审批，预期今年可以发REITs。

公寓赛道方面，纳保6万间，已选遴选资产，有序启动REITs发行工作。

看来，万科要发力REITs了。让我们来进一步分析。

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物流 商业 公寓

多赛道项目符合REITs要求

之前，郁亮评价REITs，“重”有机会变“轻”。REITs不仅可以让我们从重变轻，而且还能够让我们变成有钱可赚。

近两年，祝九胜开始直管长租公寓业务，王海武也专门调任印力任总裁。两人则都是财务出身。显然，万科早已着手为存量业务寻找着可行的资本路径。

祝九胜表示，REITs扩展到长租公寓、商业不动产领域，对我们来说是很大的利好。

如果销售回款是自来水的话，银行资金是矿泉水，信用债是纯净水，REITs就是冰糖红茶，既是水，也是茶，是带有股权性退出的一个工具。

这个政策相当于90年代中期出台的按揭政策，让开发商能够提前把自己的资金拿回来。

REITs好处是让不动产玩家可以通过退出一部分股权，让流动性更好。无论在哪个赛道上，只要项目做得好，经营是合格的，资产是合格的，分派率、回报足够，就有更多投资人一起共同持有投资。

REITs能够反向促进我们经营能力的提升，让我们考虑每个项目该怎么投、怎么建、怎么运营、怎么让它合格化，怎么吸引财务投资人共同持有。

物流、商业、公寓等赛道都有部分项目符合REITs特点。万纬物流是准备最充分的，最近也正在等发改委批复。

公寓大概已有十几个项目符合发行条件。要选择发行时机问题，既要保证新进来的投资人分派率够，对投资回报率满意，也要保证老股东利润。

我们一直采用成本价核算，这些利润平时很难体现出来。通过REITs方式证券化以后，也能够为老股东体现、创造更多利润出来。 

刘肖在近期的业绩会上表示，REITs的发展坚定了集团开发、经营、服务并重的战略选择。

REITs作为一个房地产证券化的政策工具，给优质的资产提供了一个非常好的退出渠道，达成双赢的局面。

集团布局的特点一是全，二是早。不论是长租公寓、物流还是商业，集团一直面临着重资产投入的难题。

REITs可以帮助集团培养优良资产，REITs的渠道和政策要求对投资经营、业务发展、权证合格也提出了要求。

万纬物流在浙江和广东选了几个资产，大概25万方左右。目前进入下一步审批，预期今年应该可以发REITs。

公寓REITs的前提是纳保。集团在北京、天津、深圳共有60多个项目，纳保大概6万间房源左右。已经对这些资产进行做积极的梳理、评估、准备。已经选了一些资产，有序启动发行工作。

集团更加坚定积极研究政策，不断地打造优良资产，把这个蓄水池做大。政策利好会成为不动产经营服务行业的重要动力。

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万科物流

预期今年发REITs

全国目前已经上市发行的物流园类REITs

万纬物流目前综合实力位列行业第一梯队，冷链仓储规模全国第一。万纬物流在全国47个城市运营管理163个项目，47个冷链园区，仓储规模超过1200万平方米。

万科规划，2023年前将自身的冷链园区数量增加近3倍，扩张至75个园区。

这两年，万科物流股东结构发生显著变化，为上市做准备。万纬物流及其下属公司的180亿元进行“债转股”，注册资本从1亿元增长至181亿元。随后，引入新股东，注册资本激增至359.68亿元。

2020年6月，万纬物流以两间高标准仓库物流园作为底层资产，采用了“纯权益型”结构，发行一款权益型类REITs。

万纬物流此次发行的首期类REITs规模为5.732亿元，其中优先级证券的规模为2.95亿元，权益级证券的规模为2.782亿元，产品期限为3+3+2年。

它最大限度参考了境外成熟市场REITs模式。产品运营期间和退出收益全部来源于底层物流园的运营净现金流以及资产增值。这又很大程度取决于万纬的运营和管理能力。

万纬物流的类REITs产品获得中国民生银行、兴业银行、中国邮政储蓄银行、招商银行等多家机构的投资的认可。

2018年起，万纬物流已与国内外保险、基金等资本方共同设立过多期物流私募股权基金，涉及仓储总面积超过100万平方米。

高标准仓库是本次公募REITs试点最受关注的基础设施之一。

据统计，我国目前营业性通用仓库总面积近11亿平方米，超过90%以上为普通仓库。高标准仓库面积仅约6000万平方米，占比不到6%。

与普通仓库相比，高标准仓库具有客户实力雄厚、租约时间长、空间利用率高、项目选址优越、自动化水平先进、合规性强等特点，属于优质仓储物流资产。

万科物流主打的便是高标库、冷库。

2015年，万科正式推出万纬之后，便大举扩张。2017年收购了50余家物流企业。甚至斥资790亿元收购物流巨头普洛斯。

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万科泊寓

十几个项目符合发行条件

全国目前已经发行的保租房类REITs

年初，万科与建设银行设立“建万住房租赁投资基金”。

该基金主要投向万科的住房租赁业务。包括万科集团及其关联方持有的自持住宅、商办物业等存量资产，同时投资于其他房企持有的存量资产。

同时，该基金也将委托万科泊寓进行资产运营，通过REITs发行等方式退出实现收益。

建万住房租赁基金相当于在Pre-REITs阶段，把项目纳入基金规范化运作，提高REITs发行或扩募的概率。

长租公寓规模排名第一的万科终于看到更好的退出方案。资产重、回报低、周期长等行业痛点也将随REITs的到来迎刃而解。

租赁租房能发行REITs，对于深度参与这一行业的万科，无疑是极大利好。

万科在长租公寓的规模上位列第一，房源数上更是遥遥领先。

近年来万科的长租公寓一直面临现金流的压力。2018年开始，万科曾连续发行35亿、45亿、60亿的住房租赁债券，利率3%左右。如今REITs通过股权融资，几乎等于“零成本”。

事实上，万科泊寓早就开始筹备公募REITs。

第一步就是“纳保”。因为根据规定，现阶段只有保障性租赁住房才能发行公募REITs上市。

根据年报数据，万科泊寓共运营管理房源21.5 万间，已有 6万间纳入保障性租赁住房。

公寓大概已有十几个项目符合发行条件。要选择发行时机问题，既要保证新进来的投资人分派率够，对投资回报率满意，也要保证老股东利润。

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鹏华前海万科REIT 

中国首只投资REITs项目的公募基金

其实，在商办领域，万科早已发起过中国首只投资REITs项目的公募基金。

鹏华前海万科REIT累计净值走势

鹏华前海万科REITs是中国首只投资REITs项目的公募基金，于2015年6月8日正式获批并完成注册。鹏华前海万科REITs的发行，意味着公募基金投资范围将拓展到不动产领域。

鹏华前海万科REITs由深圳市前海金融控股有限公司牵头设计并担任投资顾问，鹏华基金管理有限公司作为基金管理人，万科企业股份有限公司及前海开发投资控股有限公司等作为共同参与主体，以前海万科企业公馆的租金收益权为基础资产。

前海万科企业公馆总占地面积约9万平方米，项目总建筑面积约6万平方米，由前海开发投资控股有限公司与万科企业股份有限公司联手打造，是前海首个通过BOT土地开发模式为企业提供超甲级实体办公场所的创新项目。

鹏华前海万科REITs侧重债权性质，发行规模上限为30亿元，投资位于深圳前海的万科企业公馆，以项目未来八年的租金收益权作为产品收益。

作为创新型产品，前海万科REITs的投资门槛要高于普通的股票或债券基金。其首次认购金额最低为10万元，二级市场最小买入单位为1万份。

总 结

3月31日，在万科2022年年报业绩会上，郁亮认为，

融资渠道的开放将实现经营性不动产“投融建管退”的闭环。新发展阶段下，经营性不动产对投资者的吸引力在明显变强。优良的经营性不动产也将更加受到各类投资者的欢迎。

万科的经营服务类业务优势在于方向对、起步早、布局全、协同多。

万科经营服务业务今年整体收入会保持两位数增长，对集团贡献更多的正向盈利。