2023年房地产行业10大趋势

过去一年，房地产行业经历了前所未有的动荡。

销售下滑，投资萎缩，开工低迷，交付困难，房企承压。

行业正经历着时间最长、幅度最大的低谷期。

尽管近期利好不断，但行业仍处于深度盘整之中。

那么，2023年中国房地产将如何走？

在此，我们总结了2023年房地产行业的10大趋势。

2022年以来，国央企和民企销售分化加剧。2022年1-12月，大型央企如华润置地、招商蛇口、保利发展的销售额同比降幅为4.6%、10.5%和15.1%。地方国企中，建发房产、华发股份全年降幅也控制在10%以内，越秀地产更是率先实现正增长，增幅达到6.6%。

优质民企中，除了滨江同比降幅控制在9%之外，龙湖、碧桂园同比降幅分别为29.9%、38.8%，总体上表现不如国央企。而其他已经出险的民营房企，同比降幅普遍处于50-70%之间。

2022年碧桂园仍位居行业第1，但销售额与排名第二的保利差距不到百亿，未来排名可能下滑。排名第9的龙湖由于没有规模诉求，跌出TOP10也并不意外。

排名TOP11-20的房企中，中国铁建、越秀等国央企拿地势头正猛，未来均有实力冲击TOP10。

2023年，国央企市场份额将进一步提升至70%。TOP10房企方面，2023年仍保留1-2个民企席位，但长期来看民企或从TOP10榜单消失。

2023年初仍有一波民营房企爆雷潮

2023年依然是房企的偿债高峰年。

根据中指研究院数据，2023年房企到期债券余额为9579.6亿元。其中，1月、3月、4月和7月为偿债高峰，当月到期债务规模均超1000亿。

根据“金融16条”的指导原则，信用债可通过协商做出合理展期，境内债偿债压力有望暂缓。

房企的海外债偿债压力主要集中在1月和4月，到期规模均超500亿。

为支持房企海外债融资，11月以来“内保外贷”多次被提及，并得到央行及银保监会和多家商业银行的支持。

12月9日，龙湖率先落地“内保外贷”业务，贷款规模7亿元。12月28日，碧桂园获2.8亿元“内保外贷”业务支持。

总体来看，“内保外贷”业务的受惠房企多为优质房企，目前仅2家房企落地，且贷款规模较小。对于出现流动性紧张的问题房企，海外偿债压力仍然较大。

1月4日，时代中国宣布将暂停支付6笔美元债，成为了2023年的首个暴雷房企。

短期来内，财务困难的房企仍较难获得融资支持。若即将到期的海外债无法成功展期，仍会出现一波房企爆雷潮。

土地成交仍将回落，

下半年呈转暖趋势

四季度以来，房企融资环境显著宽松，为稳定房地产市场进一步提供支撑。但是，融资政策的放松对土地市场的利好较为微弱。

比如，在股权融资方面，政策明确规定房企所募集资金不能用于拿地拍地。目前土地公开市场拿地资金审查要求并未放松。

土地市场热度的回温取决于楼市销售表现。尽管当前需求端政策持续加码，但销售的恢复将是一个逐步的过程。因此，预计2023年土地市场依然低迷，土地成交规模仍将回落。

根据过往历史周期经验，房地产投资能力恢复一般来说滞后于销售恢复3-6个月。2023年二季度有望迎来房地产销售拐点，因此预计土地市场三、四季度才会呈现转暖趋势。

拿地企业方面，国央企将继续成为拿地主力，部分稳健民企有望逐步启动投资步伐，但是大部分民企第一要务仍为解决流动性问题。

投资策略方面，房企将保持谨慎态度，既包括降低投资力度，也包括将有限的资金投资于优质地块。因此，热点城市的优质地块还是会吸引多家头部房企进行激烈竞拍，土地市场的分化也将持续。

2023年有望开启地产收并购大年

近期，房企并购贷款融资渠道资金投向有所放松。12月的中央经济工作会议也也重点提到推动行业重组并购。叠加行业股权融资开展，2023年有望迎来行业收并购的大年。

自2021年底开始，监管层面开始鼓励房地产收并购。但由于行业环境整体较差，加上意向收购方受制于自身资产负债率的要求，2022年没有出现大规模的收并购。

“第三支箭”刚刚射出后，房地产收并购热度回升显著。据克而瑞统计，12月重点房企共涉及48笔并购交易，披露的交易对价约528亿元，环比大幅增加72.4%。

其中，华夏幸福向华润置地转让南方总部，转让价格124亿元，成为2022年房地产行业最大的一宗收并购案例。

2023年以来，国企下场收并购的步伐加快。珠海华发、厦门建发纷纷加入收并购的大军，寻找“猎物”扩大市场份额。融创、红星美凯龙、绿地等出险企业也积极出售优质资产，以求尽快摆脱债务困境。

图表4：近期房地产收并购事件

此前发生的收并购多处于问题楼盘的项目层面，“三支箭”以后的收并购真正上升至房企集团层面，比如华润并购华夏幸福南方总部、建发并购红星美凯龙等。

可预见的是，2023年我们还将看到更多国企并购民企的案例，地产债务风险化解将按下加速键。

开工面积持续下滑，

全年降幅收窄至15%左右

2022年，受销售市场恢复不及预期、企业资金压力较大、土地购置面积下降等因素影响，房企新开工意愿下降。国家统计局数据显示，1-11月全国商品房新开工面积同比跌幅达38.9%。

纵观2022年全年，新开工连续疲软，累计同比跌幅持续扩大。下半年以来，新开工规模连续回落至历史极低水平，并呈现下降态势。

2022年，受楼市下行、房企资金承压等因素影响，房企拿地热情持续减弱，百强房企中近四成暂停投资，全国土地成交面积更是降至近10年新低。

拿地主体方面，国央企及地方城投为拿地主力，鲜有规模民企拿地。

城投公司所拿地块多为非热门地块，且基本以底价成交，托底意图明显。统计显示，2021年第一批成交地块中，规模房企拿地开工率高达61%，而城投公司拿地开工率仅23%。

考虑到2022年拿地大幅减少、城投托底地块开工率不足等因素，2023年新开工面积仍会持续下降。待下半年市场回暖，民企资金压力得到实质缓解，开工面积将有所好转，全年降幅有望收窄至15%左右。

竣工面积增速回正，

全年同比增长10%左右

2022年下半年以来，受“停贷潮”持续发酵影响，“保交楼”成为全国房地产政策的发力点。

7月“保交楼”首次被写入中央政治局会议文件。三季度起各地方政府密集发文确保落实“一楼一策”，多个房企也声明全力保交楼。

随着各地“保交楼”工作稳步推进，全国房屋竣工面积明显好转。根据国家统计局数据，1-10月房地产开发企业房屋竣工面积同比下降18.7％，已经连续3个月降幅收窄。由于前值较高，11月同比数据略有回落，但环比增长61%。

当前，保交付已成为房地产软着陆、恢复购房者信心的关键一环。

2022年4季度以来，“保交楼”政策持续发力。“第二支箭”和“第三支箭”均涉及支持“保交楼”，中央经济工作会议中明确提出“扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作”。

2023年，各地监管将继续把“保交楼”工作落实到位，对竣工增速恢复会产生积极影响。预计2023年上半年全国房屋竣工面积增速回正，全年增幅在10%左右。

保租房和长租公寓迎来高速发展

10月，二十大报告再次明确“租售并举”，强化住房租赁市场的重要性。

“十四五”期间保租房计划筹集规模大，40个重点城市初步计划新增保障性租赁住房650万套（间）。围绕保租房筹集、运营的相关政策预计将持续出台，政策红利或将持续释放。

在市场监管方面，2022年，北京、上海已正式实施或出台住房租赁条例，完善对住房租赁市场的监管，预计2023年将会有更多城市跟进。

在公募REITs方面，2022年保租房REITs成功落地。目前，成功上市交易的保租房REITs数量已达四只，上市首日均受到资金追捧。

首批保租房REITs试点项目成功落地，意味着住房租赁领域投融管退的商业闭环被打通，也吸引了不少租赁企业“纳保”。

11月28日，证监会决定推动保障性租赁住房REITs常态化发行，打造REITs市场的“保租房板块”。并且，2023年保租房REITs有可能进一步扩围，纳入市场化长租公寓项目。

2023年，随着疫情防控政策的逐步优化，社会经济的逐步复苏，人口流动性有望提升，住房租赁需求也将逐步释放。

在政策推动和需求刺激下，预计2023年保租房和长租公寓将迎来高速发展。

商业不动产REITs有望开闸

12月8日，证监会副主席李超表示要研究推动试点范围拓展到商业不动产等领域。

部分房企开发持有大量商业不动产项目，沉淀了大量资金。有数据统计，我国商业地产的货值高达数十万亿元。

若商业不动产REITs上市，将有助于拓宽房企融资渠道，盘活存量资产，增强现金流，改善资产负债表，对行业来说意义重大。

从保租房REITs推进的情况来看，2021年6月保租房被正式纳入REITs试点范围，到2022年8月底首批保租房REITs上升，历时1年多，推进十分迅速。

12月，中央经济工作会议将防范化解房地产风险作为防范化解重大经济金融风险的首位，并首次提出改善资产负债表。

1月10日，人民银行、银保监会提出改善优质房企资产负债表四项举措，其中包括资产激活，意味着会加快推进REITs产品。

结合保租房REITs推进情况及最近的政策导向，商业不动产REITs在2023年开闸的可能性极大。

近期，房地产支柱产业地位再次被重申，利好政策不断加码并逐步显效。

2023年，房地产市场将迎来转机。销售、竣工、开发投资将逐步企稳。

在充满希望与生机的2023年，挑战与机遇并存。

收并购加速行业资源整合，优质房企市场份额进一步提升。

行业告别“三高”的旧发展模式。在新的发展模式下，持有型物业将迎来春天。

对于房企而言，要注重运营能力的提升，盈利模型的扩展和竞争护城河的拓宽，才能获得可持续发展。