提醒 | 4月不做好这10件事，营改增后房企就会存在财税风险！

自2016年5月1日起，营业税改征增值税改革方案细则将在全国范围内全面推开，营改增全面收官进入倒计时！随着细则文件的不断推出，地产企业的财务人员都在抓紧恶补营改增的相关政策，准备相关工作，力求从容面对营改增。 

想要从容面对营改增，房企4月份应必须要完成10件事！

程龙贵 资深财税专家 

1全面调整现有管理制度，推动全员营改增培训 

营改增推动以后，销售收入将需要价税分离、采购成本和费用根据项目不同，计税方法的不同，可能是价税分离，也可能是价税合一，这其中会涉及到参与日常经营的各个部门，销售、采购、成本、行政、信息等部门，必须将变化政策第一时间传递到各部门，因此，推动由上而下的全员营改增培训是必要的。 

2会计核算科目的调整和建设，同步成本科目接口 

营改增以后，原本的应交税金——应交营业税，将变更为应交税金——应交增值税，而对于应交增值税三级明细设置，可能会涉及销项税额、进项税额、减免税额、已交税金、转出多交增值税、转出未交增值税、待抵扣进项税额等多个科目，同时还会涉及未交增值税、简易征收增值税等多个二级科目，房企很有可能会涉及其中大部分的科目，财务人员必须在4月份账务核算原则，并正确设置会计核算科目。 

如果推行信息化管理的企业，基于收入与成本将在5月1日起实行价税分离，因此，信息化系统应更新，保持与会计核算一致。 

3增值税纳税人认定 

4月份需要对企业到税务机关办理增值税一般纳税人还是小规模纳税人的认定申报工作。 

4目前开发的新老项目备案 

试点办法规定，老项目认定标准为： 

◆《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。 

◆《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》，但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。 

企业需要到税务机关进行老项目备案，具体备案流程关注各地税务机关的通知。 

5明确老项目计税方法 

试点办法规定，老项目可以采用简易计税方法和一般计税方法，对于房地产企业而言，毫无疑问，给了纳税人选择的机会，在项目测算整体税金，不仅仅只考虑增值税的基础上，选择最有利的计税方法。 

此项工作最为复杂，也是最为紧迫，需要企业高度重视，切勿错过本次选择机会。 

6梳理4月份可争取能认定为老项目的项目 

本次试点方案给予房企选择新老项目的计税方法的选择，房地产企业应梳理目前所有项目，是否有待新开发项目可以在4月份之前办理《建筑工程施工许可证》，或者不能办理的，但是可以约定建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前，实现老项目的认定工作。 \

7审核建筑工程施工进度、成本结算金额、开票进度、付款进度 

在4月30日之前，应审核在建的各项目工程的施工进度、工程成本结算情况、开票进度以及付款进度，来确认4月份建筑商应开具的发票金额、基于5月份工程施工单位开具的发票为含税发票，在发票总额不变的情况下，建筑商开具增值税发票缴纳的税额是低于营业税额，需要双方衔接配合，在不产生税务风险的前提下，降低整体税负。 

8审核其他供应商及供应商纳税类型备案 

除了建筑合同等主要合同以外，还需要梳理目前未开具发票的成本费用事项，根据服务进度、付款节点以及开票金额、合约金额等，结合新老项目的认定，确定4月份开具发票金额。 

9尚未签订、准备签订的供应商合同管理 

对于尚未签订或者准备签订的供应商合同，应根据项目的特点、计税方法的不同而不同，比如新项目需要发生的相关费用，在5月份以后将采用一般计税方法，则可以将尚未签订或者准备签订的合同，延迟到5月份以后，要求对方提供可以抵扣的增值税专用发票。 

对于供应商的选择，相比原营业税而言，就需要考虑其纳税人资格，一般纳税人还是小规模纳税人，综合需要考虑进项发票抵扣率、采购价格等综合因素，来确定纳税人管理标准。 

10审核销售合同收款、开票、纳税情况 

◆ 统计4月份之前已经签订销售合同、收款以及开票情况，来确认应缴纳营业税情况。 

◆ 统计4月份之前应缴纳的营业税、实际缴纳的营业税以及欠缴的营业税。 

◆ 基于5月份开具的增值税发票为含税价格，5月份之后开具的发票税率将低于4月份，因此，如何合理的延迟开票日期是需要综合考虑的。 

综上所述，房企在4月份将需要进行全面总动员，以财务部牵头，全体总动员，做好营改增的过渡工作。 

本文作者：程龙贵，注册会计师，财税工作18年。拥有多年工业企业增值税管控和税务筹划实践经验，及多年房地产财税管理咨询经验，服务逾100家咨询房地产客户，积累大量的客户及学员答疑案例，课程中的案例多源于实际咨询案例。