“营改增”真的来了！对地产企业多大影响？涉税零风险，您想做到吗？
3月5日，国务院总理李克强在政府工作的报告明确指出，从5月1日起，全面实施营改增，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。
“营改增”真的来了!众多地产圈的财务总开始坐不住了!笔者在同众多财务总沟通中均感受到了一丝不安。
至于营改增到底对地产企业的税负会带来多大影响，由于具体细则尚未出台，本文不在这里妄加猜测，待细则出台之后再做分析。但是营改增一旦实施后，对地产企业的财税管理会产生颠覆性的影响。本文就在这里分析一下到底会有哪些影响。
增值税以单位和个人生产经营过程中取得的增值额为课税对象征收的一种税。虽然细则尚未出台，但可以基于增值税税法的管理要求来看，对于地产企业的财税管理要求是颠覆性的!
1专业颠覆 营业税下的财税管理经验5月1日起不再适用
营业税下的财税管理经验5月1日起不再适用。长期的营业税管理模式，计税简单、易行，5月1日开始全面实行营改增，届时地产企业的财务总、财务经理、会计们势必要进行专业回笼，重新研读、理解相关政策和实施细则。否则稍不留神就会给自己带来巨大的职业风险的同时，增加企业的税收负担，这对管理相对粗放且不善于税务筹划的的中小型地产企业无疑是一个噩耗!
2操作颠覆 营改增后涉及业务面广、计税标准复杂、过程监控困难
笔者在同某地产企业财务总聊到营改增时，他第一个反应就是要加人!的确，营改增以后票据管理，抵扣管理以及会计核算、纳税申报等复杂程度将大大提高，都会财务人员的专业素养有很高的要求，同时，也增加了财务人员的日常基础工作量。
目前，我国大多数企业财务人员只管核算，不参与经营决策，是很多中小地产企业管理通病。营改增以后，财务人员必须走到前端，参与企业经营，给业务部门制定相关业务的财税标准，加强业务流转过程中的协同，才能有效进行过程税控。
而对于业务部门来说，营改增之后合理避税则不仅仅只是财务部门的事情，由于各项发票都是在实际业务过程产生，在招标谈判、合同签署、付款、结算等业务环节都必须按照公司的财税标准办事，否则如果在事后再调整，不是多缴税，就是承担偷税风险!
3风险颠覆 营改增下将面临三大风险
营改增后将大大增加地产企业的刑事责任风险、增值税进项管控风险、产销平衡管控风险，一着不慎，随时都有可能对企业和相关直接责任人造成致命打击。
◆风险一：刑事责任风险
《中华人民共和国刑法》第二百零五条虚开增值税专用发票罪
房地产企业发票金额往往都在6位数以上，营改增实施后，通过虚开发票的方式来增加成本的方式，将给公司带来极大的风险，尤其是直接承担法律责任的企业老板和财务人员，都是不能承受之重，企业管理层和财务都应该，我们也相信必须会将增值税整体管控放在首位。
◆风险二：增值税进项抵扣管控风险
增值税专用发票抵扣，存在限期抵扣和不得抵扣的多种情形。增值税发票认证期限为180天，企业如何在限期内取得专用发票?当期认证抵扣多少发票?哪些进项发票不得在抵扣，要做进项税转出?如何保证合同、发票、资金三流合一管控，都需要专业财税人员管控和平衡。否则，都有可能给企业造成税务损失，或者增加税务风险，增值税专用发票管控不允许财务人员出现任何差错。
◆风险三：产销平衡管控风险
营改增后，对于中小型地产企业如何做到产销平衡，是合理节税的重大难题，若独立运作，那么日光盘对单项目运作的企业来说未必是好事!早了、晚了都会造成大量的进项发票不能抵扣而导致税负的增加，甚至导致资金链断裂等严重后果!此时需要财务提前站出来，站在公司整体战略的高度上，与公司各业务部门合理统筹，平衡公司的产销计划，才能合理控制企业的税负平衡。
“营改增以后，确保所有行业税负只减不增”，这是有前提条件的，营改增考验的是房地产企业的财税管理水平，良好的税负控制是建立在企业良好的整体管理水平之上。未来，如果广大中小房企不能及时调整和改进，整体税负可能不是低于目前的5%，而是超过5%，对于竞争力本来就弱的房企，毫无疑问是雪上加霜。
4赛普爱德营改增解决方案
针对营改增实施，涉及业务范围广、计税标准复杂、过程监控难的特点。赛普爱德为地产企业设计涵盖事前、事中、事后税务管理全过程的营改增税务解决方案。结合赛普爱德背后专业咨询团队，将帮助地产企业完善财税管理体系、建立和固化财税管理制度、事前管控经济业务、全程管控增值税专用发票、辅助税务清算，实现涉税零风险的前提下，降低企业税负。
◆事前税务筹划：税负最小化
拿地前，以项目税后利润最大化为依据、以全新税法规定为原则，全面测算项目税金，为项目决策提供依据。
拿地后，分阶段不同设计、开发、销售方案进行税务筹划，寻求税后利润最大的运营目标，并以此来作为项目决策、过程纠偏、绩效考核的依据。
◆事中执行筹划：涉税零风险，节税常态化
项目管控过程中通过信息系统实现标准化、流程化、自动化，税价分离，票据认证、合同事前管控、业务部门事前管控软件化，增值税进销到期预警等，并实时动态计算房企的税收负担，减少财务部门与业务部门沟通量，降低财务人员票据管理和计算工作量，帮助房企将财税管理制度落实在日常运营中，实现涉税零风险的基础上，降低税收负担。
◆事后清算筹划：节税落地化
通过系统实时了解公司的已交税额、未交税额，根据项目开发情况制定最优的清算方案，在税务风险最低的前提下将企业税负降到最低。
