正荣集团：营改增后房企需经历的两阶段
3月份李克强总理提出自5月1号起全面实现营改增落地，我想营改增对于企业的影响，不仅局限于对增值税的要求，更重要的是对企业的业务产生重大影响，因为有业务才有税收，没有业务就没有税收。同时，营改增对企业的影响不仅是对公司内的个人和部门，也对与企业关联的上下游有很大的影响，需要全面了解产业链，我们才能真正吃透营改增。
正荣集团计划财务部总经理 刘耀华
作为开发商，我们的考虑有时会局限于自己的公司，单方要求甲方、乙方应该做什么。但事实上，这其中有一个非常重要的问题，即议价能力。议价能力就要清楚了解上游的成本价格，总包方的人工和产品的占比等，计算出税负，这样双方就可对这个进行博弈。
那么开发商需要做哪些工作?分为两个阶段。
1第一阶段
→对于新老项目的认定。
→如果不清楚营改增涉及到的问题，可请外援。外援不一定能直接帮我们产生效益，但至少可佐证我们的想法是否正确。
→账务处理包括科目设置。特别是集团下面有多个子公司的，财务的帐目处理尤为关键。
→操作手册。操作手册涵盖的内容应包括很多的方面：
◆增值税的定义。
◆每个部门在报销时应如何取得发票，简易征收和一般征收需要取得什么发票。操作手册的表现形式可以是PPT，也可以是简单的一两页纸。
我们现在做得比较好的办法，就是将开票信息印成名片大小的“开票式卡片”，正面印公司的logo，背面印开票信息，方便同事使用。
→培训。针对不同层面分别组织高管、财务负责人、集团层面的公司全员、各子公司层面、财务经办人的特种培训等。经过这种强化式的培训,营改增已经深入人心，为我们进入下一阶段奠定了良好的基础。
2第二阶段
在完成第一阶段的工作后，我们就要在营改增条件下重新开展税收规划工作，加强对新、老项目的管理。同时对于第一阶段有些需要打补丁的地方还要进一步跟进。
举个例子，关于预收款收入确认的问题，最重要的是新项目按一般计税方法的税收问题。老项目不存在进项税问题，但对于新项目来说，如果前面开盘热销，必然产生大量销项，而进项往往是滞后的，如果开票环节考虑不恰当，就会产生提前产生税收的问题，结果是前期大量缴税，后期又留下大量进项无法抵扣，我预计这将会是一个普遍的问题，也是考验业内同仁税务管理水平的问题。
所以在这方面，我们需要整体考虑销售与付款、开票间如何取得平衡，确保我们整体税负目标的实现。
