房企关注：营改增了，别损失了你的奶酪

上游企业税负转嫁地产 

营改增是一件大事。网上说营改增是人类历史上最苛刻的发明，这个发明对收税人绝对利好，国家至少堵住偷税漏税，总理说营改增后每个行业都会减税。 

但事实上，每个企业是不是税负下降？根据目前很多测算，房地产行业如果管理到位，没有大的疏忽，税负应当会下降。 

对于建筑行业，大家普遍认为是重灾区，他们很难生存，尤其挂靠管理不出细则。但我们与中建、中铁交流，他们进行了相关测算，税负将增加1.5%，影响并不大，但这仅是中字头管理到位的企业。 

目前，很多三四线城市也面临这个问题，新、老项目还未弄清楚如何计税，上游企业已开始和他们谈价，5月开的都是增值税发票，不得不面临增值税，施工企业已经开始提高报价，将税负将转移到地产开发企业。 

业务角度看营改增 

1、增值税计算方法 

增值税即对增值额纳税，比如从成本投入到销售收入增值额五千万，乘一个增值税率就是增值税。 

但地产公司的销项和进项是分开算的，因为每个项税率太复杂，销项减去进项，得出的税额等于增值税。销项是11%，5%是简易计税，简易计税其实是“披着增值税外衣的所得税”，老项目选择简易计税法，税率是5%，新项目一般计税法是要求土地成本税前扣除的。 

深圳目前所有的旧改项目都已暂停，主要原因是很多土地成本没有发票不允许扣除。土地方面的发票与政府协商，一线城市较严，比如一家常德的企业，相当于做一级土地开发，地价特别便宜，建造了道路等很多工程，通过计算增值额太高，需要缴纳不少增值税。但企业表示早做好准备，已与政府协商，土地的钱、所有前期投入、以及利息、管理费等，都可以与政府进行协商纳入可扣除的地价成本。 

进项较为复杂，总包税率为11%，材料供应是17%，其他为13%和6%，每个单项成本占比不同，综合后更不同。 

2、房地产开发可抵扣的范围 

下表是房地产开发可抵扣的范围： 

根据这张表，我们可以把成本细项进行梳理，清楚可抵进项税涵盖哪些成本内容。 

3、成本/采购与进项税 

营改增后，进项税的规划变成可抵扣成本策划和合约规划。由于成本是合同组成，一个合同一个税率，甚至一个合同两个税率。因此整个成本目标的建立过程如何进行合理的成本策划，成本占比如何合理优化，均需考虑。 

在进行进项目标成本测算时，因包括很多内容和供应商，目标测算必须考虑每个科目下的合约规划，合约的分判和供方决定税率测算，因此做成本管理时，会发现这时如果不做合约规划，已经很难，这是我们必须面临的一个问题，因此如何做到税价分离? 

通过一个横道图代表销售节奏，成本发生计划是从项目开发前期一直到项目结束，前端会有大量的土地成本支出，增值税在销项时才会发生，有销项税时扣除进项税，这样，有销项时，就需要有适度的进项与它匹配。 

4、营改增给地产企业带来的改变 

销售计划和成本支付计划产生税务发生的动态，正向就是业务，反过来讲就是税筹，通过税筹规划销项和进项的数额和发生时间，这个是基于业务的。合理、合法的适时进项抵扣，最大限度降低我们的税负，就是增值税税筹的目的。但增值税税筹后，不同部门需配合完成相关事项。 

财务与成本、销售协同工作界面

财务部： 

◆增值税发票管理(事后)； 

◆对单项采购提出进项税率及发票要求(事中)； 

◆基于进项税抵扣要求对合同条款提出要求(付款节奏/发票)(事中)； 

◆基于项目开发计划，测算出增值税缴税动态和现金流计划(事前)； 

◆从税筹出发，对项目开发/运营计划提出优化建议(事前)； 

◆基于合理的项目开发/运营计划编制全项目整体税务筹划方案(事前)。 

采购部： 

◆对供方数据库进行梳理，了解并明确营改增后各单位的增值税纳税情况； 

◆基于《财务税筹方案》，完成项目的整体采购策划(合约分判/签约时间)； 

◆单项采购中，基于整体采购策划，选择合适的供应商入围； 

◆招标文件中明确合同条款中对税筹相关要求(税率、发票……)； 

◆基于税筹要求，合理取舍“价”、“税”、“合价”，选择签约方； 

◆重新建立“价税分离”的采购数据库。 

成本部： 

◆对一般计税法项目的成本项全面进行“价税分离”(财务核算要求)； 

◆同时，梳理出成本项中“可进项抵扣”的子项，与采购部合作，统计相应的进项增值税率(或综合)； 

◆根据需要，细化和完善成本测算的科目表(尽量减少混合项)； 

◆重新梳理成本的核算与分摊原则； 

◆修改完善目标成本管理的制度、流程和作业指引； 

◆逐步建立“价税分离”的成本数据库。 

营改增过渡期成本业务管控如何落地 

营改增过渡阶段的成本控制如何落地?营改增过渡时期，新项目必须按照一般计税方法，实现税价分离，老项目则可根据项目情况选择简易计税方法和一般计税方法，选择简易计税方法时成本管理同营业税时代一样，控制总价，按价格最低原则，选择一般计税方法则需要平衡进项综合考虑，实现税价分离进项税价双控。

成本软件中从目标到合约规划、合同管理、动态成本、成本核算，均管控到每个节点，现在不少公司已经着手进行系统升级，因为马上面临财务核算口径改变，系统必须匹配一些内容。

目标成本测算：必须形成价税分离。这个目标成本测算时，通过建设不含税成本的数据库，再根据每个科目上的综合税率，估算出合价，但这种方式一、两年内将很难管控。

合约规划：合同目标分解到合约规划目标内，采用价税分离，进行价税双控。先竞价，再看税率，使得价税合理的达到平衡，另外所有的税率，必须在合同合约规划里面的文件上体现清楚。

合同管控：合同管控应从供应商抓起，落实价税分离，分别统计、形成台帐、以票控税、三流合一、防范风险