营改增后，房企将不得不面对这四大挑战！

5月1日营改增实行后，影响面颇广，但事实上，受影响最大的是房地产行业。房企在营改增后将面临4大挑战——税收管理挑战、财务管理挑战、企业管理挑战和法律管理挑战。 

税收管理挑战 

房企的盈利税率从5%提升到11%，进项税额虽可抵扣，但税率是升还是降，还需详细测算。但事实上，对于需城市更新如深圳来说，是非常严重的打击，因为城市更新土地拆迁成本不能抵扣，那应如何处理? 

◆国税局将其认定为老项目，按照老项目进行征税。 

◆未来可能再出台一个政策，通过某种方式进行征收。因此，若已争取到将项目认定为老项目，那么房企下一步应先准备好更多的证据，即谁走的快、准备的多，将来就有可能获益，因此这一步对于深圳房企特别关键。 

另外由于深圳房价很高，建筑成本仅仅是九牛一毛，当前税负非常重，如果以深圳城市更新为例，按照当前征收增值税的方式，仅增值税的税负率将达到7、8个点。 

因此下一步将可能不再是简单的税务筹划，而是房企必须以税后净利润为管控目标，否则前期努力都会被税收成本侵蚀。 

财务管理挑战 

由上图得知，增值税流转率虽可能会减少，但税后净利润也会减少。不少房企财务总已发现一个问题——在当前征收增值税的情况下，将来对于税负的控制要求会更高。 

◆一般计税方法下，增值税下的销售收入为营业税下销售收入的90.09%，且新、老项目采用不同计税方法下，收入打折程度也不相同。 

◆销售成本下降，但具体下降的比重根据项目各项成本占比不同而不同；成本报表也将会发生变化，成本总之前采购时只关注总价，现在则需关注“不含税成本、进项税、总价”三个指标，但究竟以哪个为主，仍在摸索中。 

◆增值税升降情况需根据项目土地成本占项目成本比重而定，若成本低，则增值税负会提高。以深圳城市更新为例，由于拆迁成本不能进入作为销售收入抵减项，增值税将大幅提升。 

◆土地增值税升级正好和增值税情况相反，增值税高时，土地增值税降低，两者间需要综合平衡。 

1过渡期是要专票还是普票? 

大多数财务认为，使用普通发票可能总数比增值税专用发票税率要低，那么是要专票还是普票? 

很多房企无论新老项目都使用增值税专用发票，我认为这是自己往“坑”里跳。 

◆若全部开为增值税专用发票，已认定的老项目，税法规定不能抵扣。每月取得增值税专用发票需要认定抵扣，同时，采用简易计税方法的老项目，对应的进项税务必须做转出，但大量转出，金税三期系统可能预警，甚至引起主管税务机关关注。 

◆财务成本工作量增大，其中属于老项目的部分增值税专用发票通过进项转出，量非常大，财务人员很难判断这个票多少是用于老项目，多少是用于新项目。 

◆不能单纯只依赖财务，因为财务对业务不够了解，无法判别采购成本是用于新项目还是老项目，将会承担非常大的法律风险。因此需对企业的成本总、采购总培训，分清新老项目、分期简易计税方法和一般方法项目的重要性，并在合同中明确相关事项。 

2预收款如何缴纳增值税 

目前，各地国税局对于预收款如何缴纳增值税，现有两种观点和做法。 

◆开具发票时，为确认收入要求全额缴纳增值税，如福建、广东、新疆、北京、江西等省市。 

◆开具零税率增值税发票，或以红冲等方式，在预收款环节只需预缴3%的增值税。 

如此复杂的开票纳税要求，将给房企管理带来极大压力，如果是前者，财务部门及企业将面临极大压力，对于房企来说，需要做好以下三点。 

财务部首先要有非常强大的核算体系，了解每月实时允许抵扣进项税额。 

了解当月还可以取得多少进项税额，这是建立在合同管理到位，与采购部、成本部沟通到位的基础上。 

拿到这两个数据后，第三个数依然不够的情况下，查看还可向客户多要多少票，这时需要与成本部门沟通，三个数都要做到，财务部门才能做增值税税负管控工作，如果出现任何差错，企业将面临次月缴纳增值税的问题。

企业管理挑战 

未来，企业财务部门需培养具有强烈增值税意识的销售，避免未来因增值税使得售楼部与业主产生纠纷。对于深圳来说，业务模式的改造比任何地方都要更迫切。 

◆议价策略：营业税原有税率为5个点，改为增值税后是11个点，因此议价模式需要更改。 

◆开发进度：多项滚动开发时，财务人员需平衡整体的销进。 

◆税务管理：房企需建立完善的核算体系，保证会计核算的增值税额和申报的增值税额相等，在实务中，稍有不慎，两者就有可能出现差错。 

◆其他内部管理：房企需更新完善原有的制度体系、内部控制流程、预算管理、财务管理和信息化管理，目前金融、房地产行业都将重点放在信息化管理的更新上，可通过信息化系统合理税筹税划。 

下图是基础模型设置条件：

这个系统模型需考虑多项税种，包括增值税、企业所得税等。 

其中，土地税费及拆迁成本是零。如深圳，开发过程中的设计咨询费、政府规费占比最大，新项目一定要测算，这是必须要做的事。 

可抵扣的费用主要是增值税，其他不能抵扣的费用，主要是人工和利息费用，如果没有拿到专票，整个数据将呈现不同的模式。一般模式下，营改增后，如果整体控制得当，客观来说或应该是税负下降。

如采用一般计税方法和简易计税方法下，若两者的税后净利润相当时，选择一般计税方法更有利。 

◆一般计税方法下，如能提前取得进项成本，或多项目滚动开发，进项税额在各项目间抵扣，增值税可充足延迟，取得增值税货币时间价值。 

◆一般计税方法下，购房者尤其是一般纳税人企业购买非住宅，享受11%抵扣，比5%的抵扣率大，房屋销售促进力度更大，相应售价也会适当提高。 

如项目较多，一个项目在销售，多个项目在开发时，整个公司很难收到增值税，客观来说，会循环相抵，建议采用简易计征方法。 

如两个利润相当，建议选择一般计税，给卖家拿到5个点，相当于打94折。 

法律风险 

5月23日，“公安部派驻国家税务总局联络机制办公室”揭牌仪式在国家税务总局举行，其核心要义就是重拳出击虚开增值税发票。对于房企内部来说，营改增并不是财务部单独的问题，而牵涉到多个部门。

可将采购部门、成本部门、业务部门的负责人设为直接责任人，各部门负责人需清晰了解虚开发票要承担法律责任，同时不要认为只有财务人员才承担法律风险，进而理解财务部门对于企业财税管控的必要性。 

明后两年后，销项税额会增大，企业需要发票，按原来的营业税模式，成本和采购部门首当其冲，业务部门负责人需达成两个共识：不触犯法律，通过合同的方法明确项目该不该执行，杜绝虚开增值税专用发票；避免善意取得虚开增值税发票的损失。 

对于成本部门来说，则需以下两个动作： 

◆任何动作需保证合同条款、制度设计上保护自己，这个需要制度上与采购、财务部协调互动，通过很多条款先把自己保护起来。 

◆谈价时充分了解所谈项目内容及成本，所有合同最后会交给财务部，成本部未来将是上、下游协调的专家。 

不少房企目前还未有整个营改增的思路，唯有未雨绸缪，才能更好的面对这四大挑战。