新城龙湖都爱与他合作，中垠这家地方房企逆袭全国的3个策略！

站在月球看地球，站在后天看明天。

地产下半场，市场多变，政策频发，单用昨天的经验已无法判断明天的市场，只有站在后天看明天，才能正确判断今天。

对于中垠地产执行董事、党委书记、总经理张亚峰而言，这句话是带领公司壮大的发展策略。

回望中垠的历史——

世界500强企业兖矿集团的全资子公司，成立之初即肩负发展壮大集团地产版块的重担。

2015年开山之作中垠雅苑首秀逆势飘红；同年11月，作为亚洲最大TOD综合体的南京中垠紫金观邸开盘，去化率超过80%。

除深耕山东本地外，布局包括北京、上海、南京在内的京沪高铁沿线重点城市。

……

若偏居一隅，靠着兖矿这棵“大树”或许悠然自得。但对于张亚峰来说，打造百年企业的终极目标，是驱使他不断砥砺前行的动力。

那么，相较千亿级的标杆房企，这家拥有国企背景的小型房企，在强者恒强的地产下半场如何壮大，如何谋变？

张亚峰给出答案：中垠已跨过“一个火车头带着跑”的1.0时代，2.0时代要将“每节车厢变成一个动力源"，必须遵循均衡逻辑，不仅要实现逻辑匹配关系，还要各方均衡发展。

简要说，就是抓重点，强弱项，补短板。

谋变1

写好5年战略，修正好每年发展路径

战略的本质是特色，是定位，解决“我们在哪？我们去哪？”的问题。

张亚峰认为，公司的发展一定要坚持写好5年战略，修正好每年的发展路径。

在这样的指导下，中垠在2015年即确定好战略：一主双融，即以房地产开发为主，物业服务和商业相融合，并坚持——

一线城市拿“银地”，二线城市拿“金地”，三线四线拿“特质地”（成本低的地块，或成本高但具备未来发展前景的中心地块）。

截止目前，中垠始终围绕战略全面布局。

深耕京沪高铁沿线的一二线城市，从“孤军作战”转为与新城、龙湖标杆企业战略合作、入股参股。截止目前，中垠地产已先后在上海、南京、济南等重点深耕城市获得项目十多个，新增土地储备将近千余亩，可开发建筑面积超过200余万平方米。

但张亚峰认为，一个公司的发展，不仅要给自己号准脉，还要号准市场的脉。

如中垠将在山东泰安发展的产业地产，前期共做了4件事：

◆邀请埃森哲进行从战略规划到城市定位的宏观发展理念控制。

◆由中规院进行地块规划，包括地块控规、街区控规、街区深化等。

◆请同策落实三年内的土地供给、人口流动、去化周期等。

◆中垠内部细化落地分析：投资团队进行土地梳理，销售团队梳理客户情况。

这个过程中，外部机构的进入，不单保证项目的最终落地客观和精准匹配发展需求，还可反证战略的准确性。

而修正当年发展方向，关注重点则在“当前市场是什么状态？标杆企业是如何做的？中垠的差距在哪里？下一步应该采取何种改进措施？”一定程度保证中垠能迅速响应市场，及时根据市场变化作出调整。

谋变2

企业文化筑匠心，优化人才资源促发展

企业文化是企业之魂，三品论、四性论、五赢论组成具有中垠特质标签的责任文化体系。

◆经营文化——三品论，即品位、品质、品牌，是公司战略定位、产品定位、管理定位、文化定位的基础和原则，是公司实现“五赢”的基本保障。

◆管理文化——四性论，管理者主动发现问题，在“全面性”中发现存在的漏洞，在“系统性”中发现系统结构的差异，在“规范性”中发现薄弱的环节，在全面、系统、规范总结分析后产生“创新”。

◆战略文化——五赢论，即合作双方赢、客户赢、政府赢、社会赢，前者是后者的基础，后者是前者的提升，是打造百年企业的根基。

张亚峰称：“这些理念形成在中垠的管控中，始终注意三者的相关性、平衡性的均衡逻辑。”

而在人才优化方面，张亚峰对用人有独到见解：“品德是用人根本，性格是岗位之魂，专业能力是工作之本。”并在管理体制设计上，要求所有部门骨干人员都能够接受市场理念，观念与市场理念相契合。

在优化人才资源上，中垠做了两件事。

1、自上而下逐步优化人才资源库

管理层

每名副总经理配备一名从市场公开招聘的专业人员，从思想、做法、专业能力、行业前沿技术等方面改变国企传统做法。

要求每名管理者都参与组织计划的制定，按照时间维度制订短期、中长期计划，重大计划亲自统筹，杜绝仅“张张嘴”，真正实现各业务条线工作落地。

在职员工

提出“绑腿跑”理念，要求每个岗位具备两项专业能力，避免专业不同沟通不畅，发挥整体优势提高协同能力，产生1+1>2的效果。

应届毕业生

自2015年针对应届毕业生实行的“新增动力”，已累计为中垠地产吸纳近70人，逐步成长为中坚力量。

◆一对一导师制，为每名新动力提供专业的意见及指导，指引新动力更快速成长。

◆每年多个阶段的针对性培训，从公司文化、战略和业务，到岗位专业能力、职业发展指导等，为每名新动力提供全套培训。

不足一半的通过率，为优秀的新动力优先提供晋升通道，高压、高成长的培养模式，极具发展前景的职业生涯，一方面极大提升个人的专业、管理能力，另一方面也令毕业生更具竞争性，更快适应企业做出贡献。

2、全方位、多层次培养体系

优化人才库，相对应的必是培训体系。

制度上，下发《中垠地产有限公司员工培训管理办法》、《导师带徒管理办法》等文件，将员工培训标准化、制度化。

管理思维和方法上，针对各层级管理人员建立培训体系：

还建立健全内部讲师制度，通过内部知识分享，快速提高专业人员技能水平，并借助培训跟踪、考评机制、培训备案等，确保培训效果。 

此外，搭建人力资源考核评价体系和绩效管理，一方面保证人才的竞争力，另一方面也通过严格的绩效考核，盘活人才，留住人才。 

谋变3

借助信息技术，构建“智慧中垠”

移动互联网、智能技术、BIM技术的成熟，为房地产企业的飞速发展添砖加瓦。

中垠地产也充分运用互联网思维，在内部管控、施工建设、物业方面进行尝试。

内部专业管控中，以赛普爱德EAP信息化管理系统平台为依托，中垠地产实现项目、合同周期管理，完成公司全同事全参与、全面把控，达到系统性、规范性、全面性，促进公司提质增效。

项目施工建设上，引进BIM技术，实现从设计施工到运维修护的全生命周期的数据分析管理，节省建筑成本，增强质量安全保障。

在智慧社区建设方面，借助互联网、物联网、云计算、移动互联网等新技术的集成应用，引导业主、商家、物业、政务平台多方参与，在提供便捷服务的同时实现物业增值创效，利用数字化运维管理手段，打通房地产开发到物业服务的全产业链管理。

结语

无论是高屋建瓴的发展战略，还是企业发展之本的人才优化、企业之魂的企业文化，中垠地产已在为下一个2.0时代做好准备。

正如张亚峰所言：“常坐静思己过。中垠的1.0时代已取得阶段成果，我们围绕问题已不断补齐短板，相信下一个2.0时代，将是一个全新的开始。”