数智地产：奔马旭辉大降速，年报里10个指标充满经营哲学

昨日（3月14日）午间，旭辉控股集团公布2018年业绩。

集团录得合同销售金额人民币1,520亿元，按年增长46.2%。2012年-2018年，旭辉6年增长了16倍！

旭辉是闽系房企中规模快速扩张的代表性选手。人们普遍认为它过度追求规模、摊薄利润、低权益占比的速度型选手。

但是，我们从年报中发现，旭辉在2018年悄然发生了一些变化。

2、权益占比开始提高。在市场上行期，加大合作杠杆，快速追求规模。在市场下行期，逐步提升经营质量。这是旭辉的经营哲学。

3、利润率提高。扩张期，利润让步于规模。而收缩期，利润得到更多的释放。

4、2019年减速至25%。旭辉这个值也非常稳健。在以稳为基调的2019年，几家巨头的增速目标初步都定在20-30%之间。

 1、核心净利润率：提高至13.1%，居于行业均值12%之上。

财报显示，剔除并表影响旭辉的毛利率达34.7%，较2017年提升5个百分点；核心净利润率维持在13.1%的高位，同比上升0.3个百分点。说明其资金赢利能力在提升。

2017年，毛利率的行业均值在27%左右，2018年有所整体提高，但也不会高过30%的。近期公布业绩的新城控股毛利率达到36.7%，已经是比较高的水位。

作为衡量企业综合盈利能力的指标，旭辉核心净资产收益率（ROE）进一步上升至23.8%，已连续3年增长并保持在20%以上，处于行业领先水平，充分反映出公司的内在价值。

2、核心净利润率36%>营收增速33%，说明其正在放慢规模速度。

得益于过去几年的强劲增长，旭辉2018年业绩指标保持稳定高速增长。营收423.68亿元，同比增长33%，核心净利润55.36亿元，同比增长36%，均延续了过去三年30%左右的高速增长。

核心净利润同比增长大于营收同比增长，说明其赢利能力在提高。

但相比总资产增长59%和权益销售额增速64%，其核心净利润同比增长36%，仍然是较低的比值。这说明旭辉利润增长低于规模增长，赚的钱更多的投入到下一年的开发之中。

2012年到2018年，旭辉集团的合同销售金额从96亿元上涨到1520亿元，增长幅度达1583%；

而其营业收入却仅从81亿元上涨到423亿元，增长幅度为522%；

利润仅从20.21亿元涨到71亿元，增长幅度为352%。

利润增速<营业收入增速<合同销售额增速，6年来旭辉是典型的规模优先战略，牺牲利润，快速奔跑。

3、净负债率：67.2%，较中期下降近5个百分点。

资金杠杆进一步降低。规模扩张减速，借的钱相对就少了。

旭辉精准把脉市场节奏，踩准融资窗口期，2018年期末综合融资成本5.8%，处于行业较低水平，融资能力有竞争力。

净负债率67.2%，较中期下降近5个百分点；债务结构更合理，短债占比较去年同期继续下降8个百分点至17%。账面现金则高达446亿元。

4、合约销售：增长46%，增速下降一半。

2018年，旭辉实现合约销售1520亿，同比增长46%。全年合约销售面积960万平方米，合约销售均价15900元/平米。

其中，来自一二线及准二线城市销售贡献达94%，整体分布更加均衡。苏南、浙江、皖赣等多个区域小集团销售均超过百亿，浙江区域更是突破200亿。

2018年，旭辉土储新进入15城，新增93幅地块，补充货值超2200亿。目前，全国化布局已覆盖55个地级以上城市，完成了沿海及内陆核心区域布局。

2017年和2018年，旭辉合同销售额排名都是第15名。

旭辉销售增速与2018年TOP30名平均增长50%的速度较为接近。在行业集中度大幅提高6个点的背景下，旭辉的规模成长与所在群体保持同步成长。

5、权益销售增长率：63.9%，开始转折回升，但合作杠杆仍然很大。

据克而瑞统计，旭辉2017权益销售为550亿，2018年权益销售为861亿，权益销售增长63.9%。几乎贴近房企销售权益占比50%的底线。

与行业均值70%相比，旭辉的合作开发比例明显较大。这也是旭辉规模快速扩张的主要原因之一。说明旭辉的布局与开拓能力较强。

相比合同金额增速46%，权益销售增长率为63.9%。这说明旭辉在2018加大了自主开发销售的比例。其合作杠杆开始缩短，正在聚焦于有质量的增长。

旭辉权益销售占整体销售额的比重则从2014年的77%逐年下降为66%、55%和53%，有再次上升至64%。2018年是其权益占比提升的一年。在市场下行期，旭辉正在收缩提升经营质量。

6、回款率：87%，销售回款质量提高很多。

在市场急转直下的2018年下半年的因素影响下，还比2017年的85%提高了2个点，说明销售质量提高很多。

与布局三四线的恒大碧桂园的基本相近，表现出较强的回款能力。

全年旭辉的销售回款率维持在87%以上高位，同比增长2个百分点，真正实现了“有质量的销售”。

7、逆势拿地：四季度权益占比75%，提升项目权益比重。

项目权益占也由2017年的50%提升至2018年中报的58%。2018年四季度以来旭辉以不到20%的低溢价率入手多幅新地块，平均权益金额占比超过75%。

2019年前两个月，还先后在苏州、天津等地获取多幅优质土地资源，平均权益比更高达90%，未来将帮助旭辉有效提升销售权益占比。而在前两年，旭辉拿地权益占比通常在50%-60%之间。

林中表示，2019年公司将继续把握土地市场窗口机会，把握城市分化和市场轮动的投资机会，增加在二线、强三线城市的土地储备，进一步优化土储结构，增加项目权益比重。

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8、储销比：5.7，粮草充足。

土地储备面积与当年销售面积比值为：5.7倍。

截止2018年年底，总土储达5500万平米，对应960万平的年销面积，储销比达到5.7倍。

其中分布在一线，二线和准二线城市占比91%，已确权面积为4120万平米。

9、负债率：上升2个点。

在合作杠杆下降的情况下，适度加大了资金杠杆。否则，其规模很可能下降，因为没有足够的杠杆去支撑扩张了。

10、三费比率达到8.6%，同比增加1.9%。

营销及市场推广开始11.5亿，营销费率为2.7%，处在行业均值范围。但是相比2017营销费率1.9%，有较大提升。这可能与2018年下半年市场行情销售困难有直接关系。

行政开支4.9%，同比提高了0.9个点，提升较快。

总结

 旭辉表示，集团将2019年全年初步合同销售金额目标订为1900亿元，较2018年合同销售金额增加25%。集团预计2019年全年的可售资源供应估计超过人民币3500亿元。

总裁林峰表示，2019年市场是低开高走的，旭辉要追求有质量增长。他还称集团下半年也有可能挑战更高利润。

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本文作者 姜皓天 专业交流请加微信：Jack18181818