房企30强年报：2019地产新周期，如何看大势、判风险？

未来三年，前30强房企将是地产行业统治者。

他们将占据地产行业的50%的市场份额。他们的判断和观点，将集体决定未来地产行业的风向和走势。

30强房企的年报，是观察这个行业的重要窗口。地产新周期第一年的2019年，很有必要对整轮走势进行研判。

我们着重研究了他们对于行业大势的主要判断。

大势判断：黄金时代彻底结束，正式进入白银时代

万科：是的，这就是一个白银时代。

那个市场单边快速上涨的时代已经结束了，  

那个行业整体快速扩张的时代已经结束了。

白银时代是一个更多变的时代，是一个更细腻的时代，是一个竞争更激烈、需要更高技术含量的时代。

因此在未来的一段时间里，我们同时面临两场挑战。

一个是彻底告别黄金时代的舒适区，进入高烈度竞争的低容错时代。

一个是走出自己熟悉的领域，进入到相对陌生的空间。

不得不说，这个行业的经营风向，一直被万科带节奏。

被“拐点论”带偏了，不妨碍大家信奉“白银时代”。被“活下去”闪了腰，也挡不住去学“基本盘”。一时跟错了，一顿吐槽，回过头来还不是跟着万科口号喇叭跑。这就是万科的魔力。

万科年报也往往是行业里的经典读物和行动指南。

从拐点论、白银时代、活下去、基本盘，包括企业内部创新的专业化、工业化、多元化、跟投激励，尽管多有反复，甚至错漏，但大家仍然希望看万科的一举一动，模仿跟风。

10余年来，万科已经习惯了当老大，大家也习惯了的万科的指引。尽管这几年万科增速下滑，但仍然充当着不是大哥的带头大哥。

经过政策屡次教育和2018年的真切体会，似乎没有多少人再怀疑和反对“白银时代”，这已经成为行业共识，众多企业家甚至还成为坚定的布道者。

虽说一场秋雨一场寒，但24节气也有反常。2015-2018年，这波火爆的行情，或许就是入冬前的秋老虎。

从各项指标的逻辑上来推算，地产确实已经进入了白银时代，体量的上涨空间很难再突破20%。

万科在2014年就判断，地产进入白银时代，长期看趋势还是成立的。只是没有预料到后期的疯狂。

行军打仗总需要前沿哨兵，荒野徒步总需要向导老乡。在这个阴晴多变的发展阶段，总需要一个瞭望者和观察家。

2万多家房企里，有的靠机会生存，有的靠关系发展，有的无能为力，埋头苦干，难得万科这个三好学生来给大家指引方向。在大家都在焦虑、惊慌、乃至意外、惊喜的集体无意识时刻，哪怕是错误的方向指引，都比没有蒙眼狂奔掉沟里要强。

万科在某种程度上充当着着这个行业的瞭望者，它不断的观察行业方向和边界，洞察静水深流。

历经数次地产行业周期，波动才是这个行业的常态。

恒大首席经济学家任泽平认为，判断房地产市场走势，短期看金融、中期看土地、长期看人口。这已经是非常简单有效的工具了，已经被业绩广泛接受。

金融政策多变、土地政策因城而定，这都是不稳定因素。而人口结构性需求长期来看，也在负向增长。这都将导致行业波动走向常态化。

尽管2018年，内地商品房销售面积17亿平方米，销售金额约人民币15万亿元。商品房销售面积、销售金额均创新高，房地产市场依然呈现了巨大的内需。

但是，2018年，国内外形势复杂严峻，房地产一线及热点二线热度得到抑制，三四线城市逐渐回归理性。

在持续政策高压及内外部环境多重叠加下，2018年的销售面积和销售金额同比增速同比回落6.4和1.5个百分点。行业增速下降，甚至要做好规模下滑的准备。

同时，房地产投资高位运行。2018年，房地产开发企业土地购置面积同比14.2%。全国房屋新开工面积同比增长17.2%。

很快，库存很快将再次度高企，部分区域再度进入红海血拼。

10年4个周期。经过多轮洗礼，地产百强榜单淘汰80%以上。

刚刚过去的2018年，是本轮小周期的终结点、是2008年开始的十年中周期的转折点、甚至是1998年开始的二十年大周期的重要节点。

三十年河东、三十年河西。大道理、大规则正在发生重大变迁。无论是行业周期、政策周期、企业周期，都发生了翻天覆地的变化。

整体看来，每一轮市场周期，至少由金融政策、财政政策、行政政策、建设规划四种政策力量来交织发力。

金融政策：看利率升降周期

财政政策：看货币收放周期

行政政策：看调控松紧周期

建设规划：看城市扩张周期

（更多周期论证及名企案例，请见《地产新管理》导论部分）  

90后比80后人口少3,100万，00后又比90后少4,100万。人口的结构化分布，可能比总量数据更为重要。借助最新分析工具，我们对人口特征的研究，必须达到更精细的颗粒度，更丰富的维度和更及时的跟踪。

万科研究住房需求变化可谓抓住了牛鼻子。这是商品房交易的核心要素，万科通过它把大家过度关注的人口变化减少的需求和城市化提升增加的需求，进行了关联分析，提供了一次性综合分析问题的思路。

按照万科的分析，人口红利与城市化，双引擎变成了单引擎，动力当然弱很多。

万科不评价政策、不判断短期金融波动，把眼光放得更远，从而锻造更超脱的、能够穿越周期的能力。它通过城市化和购房人口的变化判断购房需求，与任泽平的方法有异曲同工之妙，又更简洁有力度。

不要忘记，白银也是贵金属。中国的城市化过程并没有结束，城市对于空间的需求，无论从数量还是品质上来看，都依然庞大。

与发达国家相比，我国城镇化率仍有较大差距。产业升级和高铁网络完善催生的新兴城市群，城市群人口聚合力必将进一步提升，推动房地产市场的进一步发展。

近年来企业业务不断拓展，经营规模不断扩大，对公司的管理能力、决策效率和风险防范等提出了更高的要求。

当前世界经济增长动能有所减弱，不确定性不稳定性因素增多、下行风险加大。2018年动荡的国际政经局势在2019年仍将持续，各大机构对全球及国内经济增速预期均不乐观。

贸易保护主义升温更加剧了全球GDP增速下降的风险。

恒大是目前地产圈最具有全球视野、最具有全国视野和全周期视野的房企。它多次超周期全国化的大胆操作，屡次验证了超前性。

在世界经济下行和贸易保护主义影响下，一方面不要太指望国内经济仍然保持高速发展，地产政策很可能不会再度紧缩，已经见底；另一方面，中国经济需要新的发展动能、持续增长动力，抛弃房地产的可能性也不大。

市场的分化与“因城施策”的调控导向将进一步加大经营难度。不同地区、不同业态之间，不平衡不充分的情况依然存在。

“限购、限贷、限售、限价”的余威仍在发酵，虽然市场在好转，但部分企业产品结构和城市布局的失策根深蒂固、积重难返，仍可能存在巨大风险。

企业转型和经营规模的扩大要求公司的融资在一定时间内需进一步增加。两者叠加，将对公司的融资能力提出更高的要求。

一方面优质土地资源的招拍挂面临激烈竞争，投资成本上升；另一方面竞配建、竞自持、现房销售的限制，仍在大面积执行，增加了土地获取成本和去化周期。

企业经营环境由区域市场变化为全国市场，各种资源正逐步向竞争力更强、影响力更大的领先企业聚集，能否保持在品牌、资金、产品、规模上的领先优势，将决定企业能否被市场认可，影响公司业务和经营业绩。

在土地获取、项目设计、建设规划、施工建设、销售及市场推广、交付及售后服务等多个环节，国家陆续出台了更为严格的审批要求，可能导致公司房地产开发及销售周期延长，增加开发成本和开发风险。钝刀子割肉，更痛苦。

龙湖认为，城市化进程是房地产继续前行的根本驱动  

碧桂园认为，城镇化远未结束，广大城镇市场大有可为  

4月8日，发改委发布《2019年新型城镇化建设重点任务》，通过全面放开城市落户政策，再次给二三四线城市快速发展打入强心针。

2019年常住人口城镇化率均提高1个百分点以上，维持在过去10年的平均水平上，这正是在给地产行业托底。

100万—300万的城市全面取消落户限制，300万—500万的大城市全面放开放宽落户条件，  

特大城市大幅增加落户规模，基本只要求社保缴纳年限和居住年限。

鼓励商业性金融机构适度扩大信贷投放，支持符合条件的企业发行债券进行项目融资，积极助力新型城镇化建设。

京津冀一体化、长三角一体化、粤港澳大湾区、海南自贸岛的规划和建设，将带来布局战略资源、基础设施互联互通、体制机制创新突破等历史性机遇。

粤港澳大湾区具有3大独特优势。

1.制度优势：香港拥有国际商业社会所熟悉的成熟法律和知识产权保护体系，内地政府高效决策、与强大执行力。

2.产业优势：汇集世界三大湾区产业特点，在紧凑的土地面积上拥有世界级完整产业链（金融+创新科技+高端制造）。

3.市场优势：人口超过7,000万，粤港澳大湾区本身是巨大的消费市场。

已经出台的大湾区规划纲要强调要把大湾区打造成国际科技创新中心，国际一流湾区和世界级城市群。区域经济将有30年以上的持续快速发展。

目前粤港澳大湾区拥有20家世界500强企业，仅次于东京湾区，在金融和科技领域拥有多家具全球竞争力的企业，占据了全球产业链上的经济制高点。

2019年，房地产市场“平稳”发展，已经成为地产30强的共识。

恒大、中海、碧桂园、世茂等13家房企认为，稳地价、稳房价、稳预期为目标，强化因城施策精准调控为策略，形成长效机制。

但融创孙宏斌时表示，  

“2019年市场我们不是非常乐观。政策有放松迹象，但是限价等政策大幅放松的可能性不大，稳房价还是政府核心诉求。我们对于2019年不能太乐观，政策放松不会像想象的那么有力度。”

中海、碧桂园、招商认为，房地产行业的发展在“量”上处于顶部，兼并加剧，行业集中度将持续提升，龙头企业优势也更为明显；

面对行业变局，企业既要有敬畏之心。

中海集团是中国内地为数不多经历多轮经济与房地产周期的领先企业。中海认为，市场格局将加速分化，对企业的战略专业能力、财务实力、人才素质等的要求更高。

世茂、旭辉、蓝光认为，2019年预计市场会延续2018年下半年的下行，其中部分三、四线城市价量存在明显下行趋势；一、二线城市价稳量涨。

进入4月中旬，主要上市房企的年报基本公布完毕。我们可以总体上观察2019年，头部最强势的房企对行业的集体研判和部署。

该系列文章将分为研判篇、战略篇、模式篇三大部分。此文为第一篇。

中海、碧桂园等多次穿越冷热周期的房企，如何进行2019年战略布局，如何找到逆势增长的动力？请看第二篇。