年报大比拼：低调央企保利，高调民企融创，谁更厉害？

“未来两三年保利再站到前三的位置我是有信心的。”保利董事长宋广菊曾在股东大会上信心满满。  

众所周知， 保利和融创都想进入行业前3名。  

前三意味着行业最强的天团，第一阵营、超强的话语权、品牌影响力和规则制定能力。  

保利是前十中实力最强的低调央企，这两年暗暗发力。  

融创是大开大合梦想称王的高调民企，各种故事江湖盛传。  

两家又都是销售额4000亿以上，排名在紧着的第四第五位，似乎离第三名万科仅有一步之遥。两者的城市线和产品线布局也非常接近。  

经营能力的核心比拼，谁更厉害呢？  

谁能够抢先进入TOP3俱乐部呢？  

4月15日，保利地产终于发布了2018年报，我们从发展能力、运营能力、盈利能力、抗风险能力，这4个方面比较一下吧。  

 我们从签约额、新拿地、土储三个方面来看。  

1.签约：保利增速略快，但融创销售额和三年增长率占优

销售额接近、合作杠杆一致、都是城市深耕策略，这两家企业真是棋逢对手啊。  

2018年，保利地产签约金额4048亿元，同比增长31%。保利近三年符合增长率近40%。  

同期融创合同金额4608亿，同比增长27%。三年符合增长率为75%  

相比之下，保利去年增速略快，但总金额和三年增长率融创明显占优势。  

权益金额方面，根据克而瑞统计，保利发展为2876亿，权益比为0.71，融创3262亿也为0.71。这说明两家企业使用的合作杠杆基本一致，处在行业平均值。  

两家都聚焦一二线，采取城市深耕策略。  

一二线城市房价相对稳定，销量值得预期，是龙头房企厮杀之地，保利融创亦不例外。保利销售均价1.46万/平方米，融创为1.52万元/平方米，两者的城市线和产品线布局也非常接近。  

保利单城签约过百亿城市12个，广州实现签约400亿元，佛山、北京超过250亿元，东莞、中山等首次突破100亿元。  

融创在16个城市的销售额突破百亿元，重庆和青岛的销售额突破300亿元。  

2.拿地：强度和价格上，融创更强

孙宏斌在投资者会上表示：“借的钱关键看投在什么资产上，流动性好不好。” 

投销比，是衡量当年拿地强度的重要指标。通常用当年投资面积除以当年销售面积。  

保利拓展新增面积3116万平方米，年度签约面积2766万平，投销比为114%，为销售规模持续增长奠定基础。  

同期，融创新增土储4820万方平，销售面积3028万平，是年度签约面积的159%。  

相比之下，融创的全年拿地强度显然大于保利。  

地销比，是衡量土地流动性的重要指标，地销比越低越容易周转销售。通常用楼面按除以当年销售均价。  

保利平均楼面地价6186元/平方米，地货比为0.42，与万科的0.42持平；融创平均土地成本约3723元/平米，地货比仅0.25，与碧桂园的0.27接近。  

地货比是重要的经营杠杆，对于扩大利润空间、提升周转速度都有很大的帮助。简单来说，同样1块钱拿地，恒大可以卖出6.4元的房价，而万科只能卖出2.4元的价格，碧桂园则可以卖出3.8元的价格。  

显然融创的土地更便宜，更会拿地。  

融创通过大量收并购和旧改，大幅降低了土地成本，为其总资产的周转提供了更大空间。高地货比，是恒大上一周期跨越式发展的制胜法宝。而融创正在获得这项核心能力。  

3.土储货值：融创、恒大、保利排名行业TOP3

储销比，是总土储与年度销售面积的比值，系数越高说明土地储备越丰富，在不同的行业周期更容易灵活应对市场变化。  

保利地产拥有在建和待开发土地面积1.95亿平，2018年销售面积2766万平，得出储销比为7年；  

截至年报公告日，融创总土地储备约2.56亿平方米，储销比为8.45年；  

两家都是高储备房企，明显高于行业均值3.5年，为新一轮的跨越式发展储备了大量粮草。但是，融创储备力相对更强。  

按1.46万均价计算，保利储备货值高达2.85亿元，而融创高达3.55亿元。与恒大土储总货值3.2万亿一起，是“全国地主”TOP3了。  

但是由于年度销售面积不同，万科土地1.5亿平土储只够用3.7年，恒大3.03亿平5.5年，碧桂园2.4亿平4.4年。  

在大湾区布局方面，融创进入大湾区3年时间已经有2000亿货值。而保利珠三角3447万平土储高达5000亿货值，有着较强的区域优势。  

二、运营能力：保利更强

 房企的运营能力，更像是一个多障碍的赛车游戏，看谁整体上跑的更快。高手往往游刃有余，各项技巧都能精准控制，综合平衡。  

1.销售回笼率：保利与万科持平

保利全年累计实现销售回笼3562亿元，在资金趋紧的背景下保持回笼率稳中有升。  

保利销售回笼率达88%，高于万科的85%。融创同样布局一二线，销售回笼率应该差不多。  

2.总资产周转率：保利周转能力更强

总资产周转率代表的是公司资产运用的效率的一个重要指标。总资产周转率=营业收入/资产总额  

保利总资产8465亿，比融创总资产7167亿多20%左右。  

但是与恒大总资产18800亿、碧桂园16297亿、万科15286亿相比，也都是差一个翻倍的身位。  

保利总资产周转率为0.23，融创为0.17，万科为0.19，恒大0.25，碧桂园为0.23  

这个比值越大，说明其资产套现能力越强。所以整体来看融创的周转速度是最慢的。这主要是因为其近2年大量新增土地战略储备所导致的。  

3.交付：保利交付能力更强

截至2018年末，保利发展实现营业收入1945亿元，同比增长33%；  

融创实现收入1248亿元，同比增长89%。  

营业收入是2年前的销售收入通过交付后的结算额。从这个指标可以看出他们的交付能力。  

从数据看，保利交付能力更强，而融创增速较快。这与各自近年的销售增长有直接关系。  

2016年保利的销售额是2101亿，融创是1506亿，两年销售交付比分别为0.93和0.82。  

这说明两年的房子，保利交付了93%，而融创只交付了82%，说明保利的交付能力更强。这可能也与各自的产品线交付周期不同和交付策略安排有关。  

三、盈利能力：央企信用让保利更赚钱

1.净利率：保利更会赚钱

净利润率代表的是公司赚钱能力。  

2018年，保利发展的毛利率提升1.45个百分点至33%，净利率则为13%。在规模和利润之间做了很好的平衡。  

同期，融创的净利率只有11%。显然保利更会赚钱。  

同期，恒大净利率为16.8%，万科12.7%，碧桂园9.1%。仅从这个指标看，碧桂园是快周转型企业，保利、万科、融创是典型的均衡型企业，恒大是利润型企业了。  

2.年利润：保利股东净利润更高

保利归属于上市公司股东的净利润189.04亿元，融创为166亿元，同期恒大374亿元、万科338亿元、碧桂园346亿。  

显然，保利、融创与第一梯队的差距有些大。  

3.营销成本：保利较低

保利营销费用率为3%，融创为3.49%。相比恒大3.3%、万科2.65%、碧桂园3.3%，保利相对较低。  

4.管理成本：保利极低

保利管理费用率为1.8%，融创管理费用率为5.9%。  

相比之下，恒大3.17%、万科3.46%、碧桂园4.38%，  

可见保利的管理成本有多低。  

这里面是否有统计口径的问题，需要进一步研究。  

5.财务成本：保利极低

保利发挥央企信用优势，构建了以银行信贷为主，股权融资、直接债务融资、资产证券化等为辅的多元化融资体系，保障充足的融资头寸和极具竞争力的融资成本。  

保利综合财务费用率为1.3%，融创综合财务费用率为1.7%。同期，恒大3.13%，万科2%，碧桂园3.5%。  

保利、融创他们竟然比万科还要低，这不科学啊。可能主要受到资本化财务成本的影响，值得后期专项深入研究。  

保利有息负债综合成本仅5.03%，融创综合融资利息为6.8%，至少要比万科4.5%高。逻辑上融创的实际财务成本不会很低。更多是财务统计口径出现了偏差。  

四、抗风险能力：保利更稳健

净负债方面，保利发展的这一比率为80.55%，同比降低5.82个百分点。  

融创本期净负债率为149%，同比大幅下降了53个百分点，降杠杆取得明显成效。  

显然保利净资产负债率具有明显优势，更为稳健。  

同期，恒大净负债率152%，碧桂园49.6%，万科30.9%。恒大、融创都处在降杠杆的过程中。  

同时，万科近年的扩张速度太慢，很可能与净资产负债率过低有关。净负债率也要用到合适才行，不能保守，也不能过激，要量力而行。  

后传：保利后来居上

保利在运营、盈利和抗风险能力方面更胜一筹，更加稳健。  

融创在销售提速、拿地方面具有绝对优势。  

由于销售和拿地，对于整体经营更具有决定性作用。所以，上半场，融创略占上风。  

但是，现在地产进入低速增长新周期，2019年各家对销售增速的预期普遍在20%左右。行业增长慢了下来。  

2019年第一季度，保利销售943亿，超过融创757亿，排第四了。  

这是不是意味着，在地产下半场，保利开始全面领先了呢？  

从销额规模上来看，保利、融创与第三名万科相差50%作用的体量。如果要超过万科，他们可能需要一次翻倍增长。  

无论是融创还是保利，他们想要进入行业前三名，都将付出更多的努力。新常态下，这个梦想周期可能还是很长。