房地产行业迈入新周期

目前，全国每个家庭平均拥有1.2套住房，人均居住面积近40平方米，领头城市逐步进入存量时代。  

北京上海的城市规模已经停止扩张，人口开始负增长，中国的城市化已经完成了近60%。  

2018年全国有20个城市从新房市场过渡到存量市场，二手房交易多于新房。新房控制备案和价格，甚至要比周边二手房还要低。  

北上深住房均价已经过5万，普通职员工作30年不吃不喝才能买一套70平方米的住宅。  

租售并举。一手新房销售，一手存量租赁。一个“并”字，凸显了租售对称与对等发展的思路和布局。各大房企进军租赁领域。  

很显然，住房供给已经过了严重短缺时代，开始向存量阶段迈进。

政策管控：从市场化走向去商品化

从政策视角来看，1987~1997年为探索拓荒期，初步建立经营性土地使用权出让制度；1998~2008年，取消福利分房，开启住宅建设市场化和住房消费货币化的阶段；2017年，限购限价、租售并举作为核心体系的新政推出，买房凭票、卖房限制，中国房地产行业治理模式进入新阶段。  

毫无疑问，中国的房地产市场是政策市。近十年的四个小周期，每一次波峰期都由调控政策来结束，每一次波谷期都由刺激政策带动再次上升（图0-1）。  

图0-1调控政策对地产周期的影响 

来源：百度文库  

看政策，才能攻守有道。每一个房地产企业的掌门人，都应该是理解政策周期的大师。  

整体来看，每一轮市场周期，至少由金融政策、财政政策、行政政策、建设规划四种政策力量来交织发力。  

金融政策：看利率升降周期  

财政政策：看货币收放周期  

行政政策：看调控松紧周期  

建设规划：看城市扩张周期  

领头房企已经有成熟的周期性分析方法，对宏观政策、金融、房价、地价进行多方面分析，寻找市场机会窗口。市场剧变期，较多的房企可以提前半年预测出下半年的市场将走下坡路，并进行了积极的经营安排。  

一位TOP20的投资总说，“2018年的市场走势，跟我们年前的判断差不多。只是下跌时间稍微晚点，但是速度更快。利用最后的窗口期，公司上半年把以前的老货旧货都清理得差不多了，去库存效果显著。下半年，市场下行的时候，我们长吁了一口气。”  

然而，每一轮都有新情况。周期本身在变长，以前是2~3年一个完整周期，目前这个周期很可能是5~6年。国内的政策因素、金融因素，还有外部的中美贸易战等因素，让地产行业走势更加复杂。  

更重要的是，国家对于房地产行业调控方向和力度发生了质的变化。以前还更多是疏堵结合，而这一次更多是强管控，一个“限”字，基本代表了新政的核心关键词。  

地产交易：租售并举、双竞双限  

房产交易：限价、限购、限售  

融资环节：融资限制、投资限制  

地产行业的治理模式开始路口转弯，美国模式、香港模式，还是韩国模式？每个房企老板都在深刻理解这种变化，并积极应对。  

2017年，地产行业走在了一个新的十字路口。领头的碧桂园、万科、恒大，都在小心翼翼地寻找政策与行业的边界。房企们的海外大手笔与理想城市建设忽然停步，万科受到股权大战的影响，已经连续2年错失老大的宝座。恒大和融创全力降负债去杠杆。  

5年以前，土地供应源源不断。而如今，一二线城市土地新增总量大幅收缩，房企只能通过兼并消化存量土地获得发展。面粉原料越来越少，能力不济的企业只能关停并转。  

市场在巨变，国内一线部分城市新房销售市场突然萎缩50%，近20个城市进入存量时代。租赁崛起，让很多习惯了靠销售快速回笼资金的房企猝不及防。  

而今天，经过数十年的发展，高杠杆带来高风险。在市场化调控手段反复走进死循环的恶化末期，只有祭出政策与政治的大杀器。绝大部分环节都在政策调控管制之下，多数市场行为都有浓厚的去商品化色彩。曾经那个野蛮发展的房地产市场，正在被高度管制。  

正应了那句老话，三十年河东，三十年河西。一个新时代，或许正将到来。

企业风格：从理想主义走向功利主义

媒体人曾梳理出地产三教父，人文派的住宅产业化教父王石，工匠派的豪宅教父宋卫平，商业地产教父王健林。  

2017年，地产梦想家们正在退场。教父级大佬有的退位，有的抛售，有的转型，纷纷远离主流一线和舞台中央。  

这一年，66岁的王石正式退位。人文派的情怀，开始淡出地产。  

这一年，63岁的王健林，大规模抛售万达资产，地产销售规模快速收缩。  

这一年，60岁的宋卫平已经转向小镇建设，不太喜欢豪宅教父这个名号了。一  

张预售证的价值远大于产品真正的价值。曾经睥睨天下的产品质量，困难中曾经与业主相视而泣的水乳交融，在人们的记忆中恐怕也渐行渐远。  

一颗颗星星划过，一个旧时代结束。  

未来的地产行业，更多一分功利主义，更少一分人文情怀。万科、恒大都将以财务稳健、刚性奔跑而擅长。金融化、财务化将渗透到企业管理的细枝末节，而产品创新与用户关怀终将向经营压力低头。

总结