地产四巨头：与恒大、万科、碧桂园相比，融创强在哪里？弱在哪里？什么时候当老大？

地产四强之中，融创是最后一个公布年报的。

它与TOP3的距离有多大？

哪些能力又特别突出？

融创一直想当老大的梦想真的放弃了吗？

增速同比大幅下滑的2018年，孙宏斌默默地做了些什么？

我们通过与恒大、万科、碧桂园的横向对比，从中找出蛛丝马迹。

这一轮上升周期下，融创可谓是最耀眼的那颗明星。

融创从2015年的725亿第9名，连续两年翻番，追击到现在第4名，可谓引领了一波倍数增长的现象。连续2年稳居行业第四，很不容易。

规模不再是融创发展的重点，“我们赶不上前面那三位（碧桂园、万科、恒大），后面那些也赶不上我们，”孙宏斌再次调侃道，“我不想当老大都好多年了，对融创现在的行业排名很满意。”

图片来自融创官微

1、合同金额：只差2个月的小目标

从合同金额来看，融创4608亿，恒大5513亿，万科6069亿，碧桂园7287亿。融创排第4位，与恒大只差2个月的销售额了，可谓近在咫尺。

从权益销售额来看，融创为3262亿，TOP3中最少的万科也有4248亿，只差30%左右的体量。

目前融创的市场占有率达到了3%，强者恒强，行业集中度越来越大，融创还有很大的增长空间。发达市场领头房企的市场占有率在8%左右。由于我国各种资源的垄断性更强，市场占有率可能高达10%左右。

近3年综合增长率，可能有房企与融创试比高。但是在这么大的体量下，在前十强内连续跨越多个规模鸿沟的企业，并无限接近第一阵营，也只有融创一家了。

2、营业收入：还差1倍以上

图片来自融创官微

2018年，融创实现收入1247.5亿元，同比增长89.4%，位居全行业第四，上市9年来首次突破千亿。

与万科营业收入2977亿、碧桂园3791亿、恒大4662亿相比，融创的收入还有两三倍的距离。但是融创的产品更多是高端产品，营业收入主要来自2016左右的销售结算，那时融创的销售还在1500亿的规模上。后续几年交付增多，其营业收入会提升更快。

3、股东净利：还差1倍以上

融创归属股东净利润166亿元，同比增长50.6%。

同期恒大归属股东净利374亿元、万科338亿元、碧桂园346亿。融创还差1倍以上。

4、资产规模：还差1倍以上

融创总资产7167亿，同比上年末的6231亿增长15%。与恒大总资产18800亿、碧桂园16297亿、万科15286亿，也都是差一个翻倍的身位。

融创老孙说，不想当老大很多年。

万科郁亮说，不想当老大很多年。

碧桂园杨主席说，真的不想当老大了。

嘴上说不要，身体很诚实。结果只有碧桂园公布了权益销售额，硬生生的把自己在众人眼中的行业第一，给整成了老三。

万科和融创还是照惯例公布了合同销售额。如果公布权益销售额，他们将下降1-2个关键的排名。公布合同销售额的还是放不下规模致胜的执念，公布权益销售的那是真的看淡了规模这东西。

你说谁的心里还在想着当老大呢？

从整体规模来看，融创要闯入行业前三，甚至冲击老大的宝座，至少要等下一个行业上升期了。

这个时间还要多久，尚不得而知，目前调控全面放松的可能性不大。

不过，融创已经在周转运营能力、土地储备等方面已经做好了准备。

 整体来看融创的盈利能力已经与万科接近，在规模和利润之间做了很好的平衡。但是其三费控制能力还需提高。

5、净利率：与万科相当

净利润率代表的是公司赚钱能力。

融创权益净利率约12.4%，与万科相当，在规模和利润之间做了很好的平衡。

同期，恒大净利率为16.8%，万科12.7%，碧桂园9.1%。仅从这个指标看，碧桂园是快周转型企业，万科是典型的均衡型企业，恒大是利润型企业了。

6、营销成本：较高

融创43.6亿的营销及市场推广成本相对于1247.5亿的客户合约收入，得出营销费用率为3.49%。相比恒大3.3%、万科2.65%、碧桂园3.3%，融创还是高的。

7、管理成本：较高

融创本期录得73.6亿行政成本，管理费用率为5.9%

相比之下，恒大3.17%、万科3.46%、碧桂园4.38%，可见融创的高激励不是虚的。

8、财务成本：比万科还低

融创本期录得21亿财务成本净额，综合财务费用率为1.7%，这竟然比万科还要低，可能主要受到资本化财务成本的影响，值得后期专项深入研究。

同期，恒大3.13%，万科2%，碧桂园3.5%。

融创本期的综合融资利息为6.8%，至少要比万科4.5%高很多。逻辑上融创的实际财务成本不会很低。更多是财务统计口径出现了偏差。

周转能力：跑的稳吗？

 9、总资产周转率：较低

房企的运营能力，更像是一个多障碍的赛车游戏，看谁整体上跑的更快。高手往往游刃有余，各项技巧都能精准控制，综合平衡。

快周转就是要快建、快开、快销、快回。

在研究企业经营效率方面，总资产周转率代表的是公司资产运用效率的一个重要指标。总资产周转率=营业收入/资产总额

融创资产周转率为0.17，万科为0.19，恒大0.25，碧桂园为0.23。

这个比值越大，说明其资产套现能力越强。所以整体来看融创的周转速度是最慢的。这主要是因为其近2年大量新增土地战略储备所导致的。

尽管营业收入是前几年的销售结算所得，资产总额会因为这两年的新增土地和价格升值，导致总资产周转率计算结果发生很大的偏差。但是在同样的周期内横向比较不同企业的资产周转率，还是有较强的参考价值。

10、销售权益比：与万科相当

数据显示，融创权益销售额为3262亿。其销售额权益占比71%，处在行业里合作开发的平均水平上。这是一个既能发挥合作杠杆的效益，又不至于品牌遭受伤害。

同期，恒大销售额权益占比为95%，碧桂园68.8%，万科70%。

合作开发中，大品牌一定要操盘。因为操盘项目的管控会更加复杂，容易出漏洞。2018年出质量问题的楼盘多数都是合作项目。

11、储销比：几乎是碧桂园的2倍

融创2018年销售面积3026万平，2.56亿平土地储备够用8.46年。从其储销比来看，已经为下一个阶段翻倍增长，储备了足够弹药。

同期，万科土地1.5亿平土储只够用3.7年，恒大3.03亿平5.5年，碧桂园2.4亿平4.4年。

12、地货比：与碧桂园相当

正如孙宏斌说的，土地价格那贵了，其他什么能力都是鬼扯。

价格方面，融创土地85%位于一二线城市，平均成本仅为4181元/平方米。与同样以一二线为主的万科5427元/平相比，具有明显的价格优势。

但是与号称75%土储位于一二线城市的恒大相比，则相差太远。恒大每平只有1635元，这是一个不可思议的拿地价格。恒大的土地位置与城市级界定，也需要进一步研究。

融创的销售单价是1.5万左右，对应的地货比为1:3.6。与碧桂园相当，比万科更有提价空间，但是与恒大相去甚远。

同期，恒大土储地货比为1:6.4，万科1:2.4，碧桂园1:3.8。

地货比是重要的经营杠杆，对于扩大利润空间、提升周转速度都有很大的帮助。简单来说，同样1块钱拿地，恒大可以卖出6.4元的房价，而万科只能卖出2.4元的价格，碧桂园则可以卖出3.8元的价格。

13、净负债率：高杠杆与恒大接近

行业处在降杠杆周期内，融创的净负债率水平保持下降趋势。

融创本期净负债率为149%，同比大幅下降了53个百分点，降杠杆取得明显成效。

同期，恒大净负债率152%，万科30.9 %，碧桂园49.6%，阳光城净负债182%

行业净负债率的均值为85%左右，恒大、融创都处在降杠杆的过程中。

同时，万科近年的扩张速度太慢，很可能与净资产负债率过低有关。净负债率也要用到合适才行，不能保守，也不能过激，要量力而行。

14、现金短债比：与碧桂园相当

充足的营运资金保证企业的正常营运，同时也为企业寻找最佳商机提供支持。

融创现金余额1202亿，对应一年期负债再920亿左右，现金短债比1.3倍。

同期，恒大0.64倍，万科2倍，碧桂园1.48倍。

通常来说，现金能够覆盖短期债务就不会出现资金链断裂的情况。当然这个指标也不能静态的看，因为各家还有很大银行授信额度没有披露。同时，房企还习惯借新债还旧债。这个只能是参考而已，即使小于1也不能断定企业就有重大资金链危机。

 这几年，融创不仅追击的速度非常快， 而是无限逼近第一梯队的3强阵营。这离孙宏斌多年前老大的梦想，只差一个翻倍了。可是无情的调控紧箍咒又来了，融创只能止步于4强。

从去年开始，保利开始发力，特别是2019年第1季度基本守住了行业第四的位置，并伺机冲击前三。融创能否保住目前的占位呢？等保利公布年报后，我们再对比分析。

融创已经证明了其在上升期迎风飞扬的发展能力，那么我们来看其穿越周期低谷的能力。这将决定它能否跑的远。

15、销售策略：掘金二线城市

孙宏斌在投资者会上表示：“借的钱关键看投在什么资产上，流动性好不好。如果都好肯定占便宜。融创现在销售大幅增加，现金多，负债率一定下降。”

一二线城市房价相对稳定，是龙头房企厮杀之地，融创亦不例外。

 “我们在16个城市的销售额突破百亿元，重庆和青岛的销售额突破300亿元。”从市场份额来看，2018年，融创在25个城市销售排名前十，37个城市销售排名前五。其中，上海、天津、重庆等9个城市稳居第一。

2019年销售目标是5500亿元，只增长19%，处在行业普遍设定的20%-30%的下线。

财报显示，2019年，在华北、北京、上海、西南等区域的101个城市合计拥有7834亿元的可售资源。其中，6589亿元的可售资源分布于一二线城市，占比84%。

16、拿地时机：抓住2次窗口期

抓住两次土地市场窗口期，是融创规模激增的起点，尤其是在占其土储规模74%的二线城市。

土地储备方面，融创拥有土地储备面积2.56亿平方米，对应货值3.55万亿。与恒大土储总货值3.2万亿、碧桂园2万亿、万科1.9万亿相比，已经是绝对的“全国地主”了。融创积累了如此巨量的土地，为后市发展储备了足够的资源。

2018年10月之后，土拍市场价格达到融创投资标准，“我们在杭州、天津、重庆等核心地段，都拿到特别好的地块。

“2019年春节后，土地市场又开始偏热，竞拍报名的房企多了起来，我们决定缓一缓。”孙宏斌强调，2019年融创的公开市场拿地策略依旧是“小心、谨慎”。

财报显示，融创2018全年新增土地储备约4820万平方米，权益土地储备约2631万平方米，平均土地成本3723元/平方米，80%以上土地集中在一二线城市，对应同期超过15000元/平方米的销售均价，“可操作利润空间不小”。

根据孙宏斌的说法，融创从去年10月到现在，拿了4800亿货值的地，这其中今年1月到现在拿地货值达到了3700亿。不过，一二线城市的买地窗口期很短。

孙宏斌在业绩会上表示：“从17年下半年到18年，我们在投资上还是控制得比较好，18年下半年，特别是销售在往下走的时候，土地市场也回归了一些，其实去年四季度一直到今年一季度，出现了一些可以买的机会，而抓住窗口期是很难的。”

目前，融创整个布局的土地储备还是比较主动和从容的，达到标准的不管公开市场还是收并购都会获取一些，太纠结的就放了。

而对于在限价仍未松动的市场环境下，融创的核心净利润率接近13%，“现在放开后可以涨，房价降可以跑量，我们有这个原则，从现在开始我们自己拿地基本会停止，有合适就拿，不合适就算了。”

上一次土地市场窗口期，出现在2016年之前的一二线城市，这些城市现今房价稳定、销量还在增长。

2015年融创斥资千亿元之巨买地，将业务扩张到成都、济南、西安、南京、武汉、郑州等20多个核心二线城市，其中拿下20多个“地王”。

2016年10月之后，土地市场高烧不下，融创暂停公开市场拿地。

17、拿地方式：收并购

调控带给孙宏斌真正的利好是开启并购。

融创抢占二线城市的主要方式之一，依旧是项目收并购。孙宏斌说，2018年融创完成收并购200起左右，截止2018年底合作开发的外部公司共计298个。

“我们76%的土地是通过收并购和协议拿地的方式获得的，价格谈判空间比较大。”融创董秘高曦自称，“而我们有着行业最好的收并购能力和品牌。”

从2017年10月份开始，融创就很少在公开市场拿地，主要以并购的方式拿地。

2017年连续发起10笔并购，参与万达“世纪大并购”。 

2016年从恒大手中收购青岛嘉凯城全部股权；收购莱蒙国际位于上海、南京、杭州、深圳及惠州的股权；以138亿元代价收购联想旗下所有地产业务。

2015年，融创收购中渝置地部分项目，进入西南重镇成都。

更多融创拿地策略分析，请阅读《地产新管理》第二章“新投拓”。