《地产新管理》序：房地产万亿时代的丛林法则

未来5年，万亿时代的竞争更加残酷。丛林法则冷血上演，每家房企都在陌路狂奔。

这不是穷途末路，而是从未经历过的新路。所有动物都要在新的环境和道路上，一边追逐一边成长，有悬崖、有搏杀。

房地产行业将分为两个世界，那就是万亿规模的狮虎豹为一个世界、其他动物为一个世界。

如果非要分为三个世界，那就是万亿的狮虎豹、千亿的群狼鬣狗、及剩下的小动物。三个世界，三种活法，生死相搏。

第一世界是以恒碧万为首的TOP10房企，他们是动物世界的狮虎豹、恐龙界的霸王龙，万兽之王、丛林主宰，处在食物链的顶端。群羊见了忙于奔命，群狼见了默默走开。

未来5-10年他们将占据40%的市场份额，整个丛林都在他们的身影辐射范围。万科玩个金融化，整个行业都要张望；恒大全国一降价，二三线房企抖三抖。

第二世界是TOP11-30，他们是动物界的群狼鬣狗，捕猎高手，有自己的势力范围。他们大多在1000亿以上的生存与发展规模，将占据40%以上的份额。他们一直处在饥饿状态，但时刻感受到来自狮虎豹的寒风。

剩下的所有房企是第三世界，他们是食草动物，为争夺领地战斗，将占剩余的20%份额。曾经祥和温顺、和平友好，各有领地互不侵犯。如今在第一世界和第二世界的夹缝中讨食，哪里有机会就去哪里。

在这个动物世界中，狮虎豹控制整片山林和草原的必经之路，抢占关隘。

土地是房企的黄金储备。碧桂园、恒大、融创都以高储备行走天下，数亿平的土地足够开发5年以上的。

每年60万亩宅地供应，根本无法支撑这么多房地产企业的扩张需求。

万科可以抢占一二线核心城市的核心地段，特别是成为深圳地铁战队一员。随着城市土地供应的减少，只有铁路系统还有大量的存量土地。地下铁路、地上建筑，将是节约用地的新模式。地铁建设，将衍生出大量可以建设住宅的用地。

10年后，随着三大城市群大规划骨架的逐步形成，全国村-镇-县，三级城镇将大量消失。三大城市群可以容纳全国50%的人口。而一二三线城市的优质土地资源已被狮虎豹控制。

小房企在出手之前，都要在心里掂量再三。万科在周边的覆盖率怎么样？恒大有没有直接竞争的楼盘？那时，不像现在市场还很大，还有各自的客户群和品牌影响力，有很大的生存夹缝，那时候全国的客户可能都是碧万恒的。

拿不到地，借不到钱，只能被收购。即使想尽各种办法拿到地，没有便宜的钱，没有强势品牌，没有核心专业人才，也只能与大房企合作开发。大房企占据主导地位，小房企要看脸色，处处制肘。

5年后，国际化和海洋化是否规范开放，还不得而知。中小房企还可以向存量要土地，进入城市更新市场，推动工业地产改造。但这些都是巨头的游戏，动辄几十亿几百亿的投资，岂能轻易玩得起。

一二线+三四线，全线铺开，将是巨头们的标配。中小房企在哪里都会遇到TOP10房企。

巨头们入股链家进入董事会，不是都要来当链家的公公婆婆，而是为了通过全国最大的销售渠道，掌握全国最大客户群。链家这个当年乙方，现在成为香饽饽。

随着新房市场的饱和，直面竞争的危险越来越大，大房企可以失败甚至转身离开，而本地房企斗不过也输不起，更多可能是合作开发或被兼并。

第二世界里，特别雷同的产品与发展模式的房企，必将竞争分化、优胜劣汰。没有显著标签的房企也存活不久。

巨头们占据刚需和最大的主流市场。碧恒万都强调民生地产，建造老百姓买得起的房子。主流刚需市场都将被他们蚕食，只剩下几块较大的专业市场。

5年后，小镇和产业地产的泡沫都将过去。写字楼的领头羊绿地、艺术豪宅的融创、产业园领航者华夏幸福、小镇开创者蓝城还有绿城代建，将有自有领地而坚强生长。

千亿房企销售业绩还可以前低后高的自然生长，顺势而为靠天吃饭。拼命奔跑也只是下半年在加速。而万亿巨兽们则是全年上高速，1-12月匀速刚性推进。

以前年增长率50%，可能非常牛逼。而这几年，碧桂园、融创等翻倍增长也很常见。

由于体量巨大，或许万科每年增长10%，都够中型房企追10年。

巨头们低利润跑量，利润型房企压力山大，例如港企从大陆节节败退。万亿房企采用薄利多销的沃尔玛模式，运营高周转，他们是干不过的。

很多豪宅开发商，赚一年吃十年。但是现在房企利润，每年以一个点的速度下降。未来5-10年，5%左右的平均利润，或将饿死更多中小房企。

巨头们各自布局近百个城市近千个项目，在资本的驱动下隆隆开进。当年的区域龙头和豪宅教父，在业绩榜单上节节败退。

同类市场的房企，只能比拼更快更高更强。从资源、产品、营销、运营、品牌等专项特长，统一转向追求低价的土地储备、大量的融资、高周转。这就是“高储备+高融资+高周转”的三高模式。最后每个专业市场可能只剩下一位超级玩家。

未来，能够逆袭为王的小房企只能是超高速，2倍3倍速度增长，或者能够飞行。

金钱永不眠。互联网以分秒为单位，不分日夜。房地产以日为单位，不分周末和节假日。

2018年初，恒大88折，万科碧桂园尚未跟进，因为市场尚未饱和，他们客户群重合度还不够高。

5年后，单一巨头房企在单一城市或全国占有率超过10%的时候，直接肉搏的可能性大增。今天个别区域的截客、价格战很可能上升为明天全国性的活动，市场艰难的时候可能恒大全国8.8折，万科就跟进8.7折、碧桂园就8.6折。购房者乐见第二波、第三波降价，甚至补贴大战硝烟四起。

老大跟老二打架，最受伤的将是老三。巨头们打价格战，中小房企的房子最难卖。他们在产品、品牌、资本都弱一级的情况下，肯定难以招架。

大象打架，踩死鹅羊。

在这一轮的发展中，第一世界、第二世界、第三世界，都会面临着各种各样的劫数。或险胜、或斗争、或消失。

巨大如万达者也曾面临生存危机。对所有房企来说，这都是一个新世界，虽然在膨胀、被催肥，但环境气候如此巨变，山雨欲来风满楼。

地产新房销售相当于赚产品和空间的钱，这是过去30年的老模式。

房屋租赁和运营，是赚服务和时间的钱，正在开始新征途。

地产金融，则是赚未来的钱。如果说从销售到租赁，是平行跨越和转型，那么从销售到金融，则是升级发展。

销售收入少一半的阿里、腾讯的市值都在3000亿美金，碧万恒的市值却还在3000亿人民币的级别。

这就是时代企业与传统企业的市值区别。当年的新浪、搜狐都是时代企业，但如今也慢慢落伍了。

唯一不变的就是疯狂奔跑快速迭代。竞争的激烈，让人恐慌与措手不及。

或有中场休息，但给你的时间不会太长。

一场场暴风骤雨，一场场生死时速，让你彻底明白，世界已经变天，而未来将更加残酷。

这个世界，没有乌托邦，没有平均主义。有的只是统治者和被统治者。你吃掉别人，或被别人吃掉。