房企资金链警报，再次响起！这5点决定生死
金融监管风暴对房企资金链的袭击远未结束，老板们心惊胆战的日才刚刚开始。
“房企的冬天真的要来了。”阳光城执行副总裁吴建斌说。目前的形势要比去年万科“活下去”时，更严峻了。
上周又有十几家大型房企被暂停资本市场一切融资。上半年，多数房企的融资总额同比下降了50%左右。原本30多种融资工具，现在只剩下10个了。
屋漏偏逢连夜雨。7月份新房销售额环比下滑24%，经营性现金流入下降20%左右。
融资、销售、投资，驱动房企滚滚向前的3个车轮，几乎全部抛锚。让靠借贷度日的老板，怎能不心慌。
进入8月，融资监管的脚步一阵仍然紧似一阵。
一、融资难
“730”政治局会议，不将房地产作为短期刺激经济的手段。随后，房企境内融资遭遇更急切的围、追、堵、截。
8月9日，因违规输血房地产等问题，中信银行遭银保监会罚款2190万元。
8月8日，业内人士反映，银行开发贷批贷速度快速下降，涉房贷款规模大幅下降。
银保监会下发信托“64号文”，下半年去通道、控地产力度不减。
7月31日，中国人民银行表示，加强对存在高杠杆经营的大型房企融资行为的风险监管。
更早的时候，银保监会印发23号文，供应链融资收紧；约谈信托业务增速过快、增量过大的信托公司，叫停部分房地产信托业务；并在32个城市专项检查房地产开发贷款和土地储备贷款管理。
国内融资收紧，海外债成为房企偿债的一根“救命稻草”。前7个月房企海外债发行规模已经超过3000亿元人民币，接近2018年全年水平。
然而，人民币汇率“破7”，又进一步了打击境外融资。
8月5日，人民币兑美元汇率十年来首次“破7”，百余家房地产股票下跌。没有做外汇对冲的房企净汇兑损失加大，财务成本升高，进而影响净利润率。
二、销售难
7月份的销售数据显示，全国新房全线回落，重庆、济南等环比跌幅超30%。行业综合去化率从上半年的65%，降到现在的50%左右。
三、对策1
现金为王，解决燃眉之急
行业里全民营销再出江湖，住宅成交佣金1个点，商铺为2个点。上海阳光城檀悦项目，推荐成交佣金6万每套。
阳光城、富力等房企重点围绕“促销售、抓回款”开展，坚持全员营销，以完成销售目标为第一优先级。
他们以牺牲规模和利润为代价，获取现金流的安全。
吴建斌旗帜鲜明的提出，把现金流管理当作当前最为重要的事来抓！
吴建斌给出的应对方案：
同时常规手段还要用足。并购贷拿地、“432”要求下的开发贷、供应链融资、总包单位垫资、资产证券化、受限资金盘活、限制性资产打包出售等。
四、对策2
掌控自身发展节奏，以不变应万变
正如朗诗董事长田明所说，杠杆率很高，什么地都拿，什么钱都借，偿债压力会加大，现金流随时会崩。下半年，集团层面或项目层面的收并购机会将频繁出现。那些手握富余现金的大型企业将有更有利的抄底机会。
如果想要活下去，活的好，活的久，还真得学习万科。
今年万科前7月销售额3822亿元，同比增长了22%，增速远超行业。
万科穿越周期的主要策略是，以现金流为基础，兼顾规模与利润诉求，多渠道融资，多产业发展，储建供销存回结融一盘棋考虑。去年首万科喊活下去时，主要目标就是实现销售回款6300亿。
万科的现金流管理，完全满足吴建斌的3条指标：资金池里永远有保命的钱；建立一套超越同行的“资金高周转”的运营模式；时刻关注经营现金流为正的演练。
企业的发展目标无非是上升期求规模，平稳期求利润，风险期求安全。而这一切的基础都是现金流。规模、利润都是发展指标，而现金流是生存指标。好的现金流管理，让企业进可攻退可守。只有现金为王，才能掌控自身发展节奏。
在现金流方面有想法、有压力的企业，已经加速3季度的推盘节奏。4季度房企为冲业绩将进一步打折跑量，年底或将迎来较为惨烈的肉搏战。业绩较差的企业会更为被动。
五、对策3
一城一策，洞悉城市轮动节奏
房企老板们要不断的思考：
行业普遍预计，下半年土地和新房市场量价热度将明显下降。2020年2季度，才有可能逐步回暖。从M1增速和住宅价格周期来看，今年3季度为一线城市拿地窗口期，4季度为二线市场窗口期、明年1-2季度为三四线城市窗口期。
为稳定土地财政收入，下半年政府或通过降低出让条件吸引房企参与土拍。那么哪些城市出现新的拿地契机？
去化周期是行业常用的市场判断指标。
36个月以上的城市，有哪些？是流血退出还是卧薪尝胆？
只有长期监控，实时洞察，才能掌握各城市的市场契机。
融资方面，哪些城市还有一定的可操作性空间？哪些融资工具还可以用？哪些金融机构和渠道还可以合作？既然是一城一策，肯定不会全国都是铁板一块。一二三四线，300个城市，应该总有一些潜力可以挖的。
只有掌握各城市的量价节奏、去化周期节奏、调控政策节奏，才能更好的把控自家经营性现金流的节奏。
六、对策4
理解经济稳定器的新定位摸准行业发展脉搏
2030年我国城镇化率目标为70%，城镇人口新增1.46亿人。根据国际经验，之后城市化速度将快速下降。这也是行业里普遍判断房地产还有10年左右黄金期的主要依据。
影响购房需求的另一个主要因素是人口，而这一驱动引擎正在熄火。2014年之后，人口生育高峰带来的需求红利逐渐消失。
国家已经开始通过“中国制造2025”提前培育中高端制造业、现代服务业投资成为投资增长的主要拉动力。
而标杆房企也早已开始布局商业地产、办公地产、产业地产，进入存量运维市场。它们具有持续的、稳定的、可穿越周期波动的现金流。从年报来看，多家三十强房企通过商办资产重估和营收提升整体利润，获得新的融资机会。
短期来看，上半年消费、投资和净出口对GDP的拉动分别为3.8、1.2和1.3个百分点。“消费”对GDP增长的贡献率达到60%，成为推动中国经济增长的核心驱动力。
但是，据测算，房价上涨1%，居民消费将下滑0.3%。所以，国家打压房地产是为了避免宏观经济十年后的巨大波动，也是为了保护消费这项更主要的增长引擎，同时为制造业等实体经济预留金融资源。
房地产投资增速已连续两个月下行，维持在11%左右。但如果国家要维持每年1.3的城市化率，房地产行业的投资不能低于9%，否则将失去其作为“稳定器”和“压舱石”的新定位。
基建是地产投资下降后的有效补充，房企可以适度进入一级土地市场，通过一二级联动获得新的拿地机会。
房价泡沫破灭的日本，房地产对经济的贡献率也依然在14%左右。我国房地产业交易规模占GDP的16.7%，下调空间有限。逻辑上，只要中国经济的大盘持续增长，房地产市场都不会太差，这块饼也还足够大。
七、对策5
关注中美货币战争，跟随世界金融节奏起舞
中美贸易战打了2年，似乎才刚刚开始。中国外贸出口大幅下滑，制造业投资增速减缓，GDP增速保6也势在必行。
为了应对汇率变化而导致的资金成本上升，龙光、旭辉等房企纷纷提前赎回美元债券。房地产本身就是金融化程度较高的一种产业形态，国际货币和金融市场的风吹草动对他们又有显著影响。
同时，美国利率下调25个基点，2008年后首次降息。印度、菲律宾等国纷纷跟进，预计日本和欧洲也将随后跟进。
2020年，中国M1-M2增速将收窄，全国贷款需求处于恢复期，商品住宅市场销售面积存在结构性机会，预计二线城市将率先回暖。2020年4季度或2021年1季度开始，三四线城市商品住宅销售将会上行。
随着全国房地产销售的普遍回暖，经营性现金流大量回收，大多数房企的资金链警报才会随之解除。
总结
现金为王，早已打响。它不是一朝一夕、一城一地之功。
只有全面理解中美贸易战是目前影响房企现金流的最高形态，才可能从更长远更宏大的视角，找到更有效的解决方案。
①榜单研究
▹净利率：谁的净利率最高？不是恒大，也不是中海，想不到是这家房企
▹权益乘数：深圳世纪大土拍：房企“冒死”拿地，就是这3道魔力在催命！
▹资产产出率30强：恒大融创都进不了的运营力排行榜，还不是一张废纸么！难怪运营总都不爱看
▹净资产30强：谁的家底最厚？上市房企净资产排行榜
▹净利润30强：2018年房企权益销售净利润排行榜
▹运营力评价指标：万科的运营能力，竟然进不了地产前10名，这不是瞎扯吗！
②趋势研究
▹战略趋势：精读30强房企年报，我们发现2019年10大战略趋势
▹风险大势：房企30强年报：2019地产新周期，如何看大势、判风险？
③对标研究
▹融创：与恒大、万科、碧桂园相比，融创强在哪里？
▹TOP3：恒大VS万科VS碧桂园，年报大战，各亮什么绝活？
▹万科VS碧桂园：一二线均衡派与三四线高周转，谁的年报更优秀？
▹保利VS融创：低调央企保利，高调民企融创，谁更厉害？
④个案研究
▹碧桂园：年报首用这个销售指标，给恒大万科出难题
▹新城：年报的15个指标，看透黑马跃升的秘密
▹旭辉：年报里10个指标充满经营哲学
