万科中报解读：好学生不怕难题，逆境方显卓越

万科上半年新增土储项目54个，总建面1372平米，同比下降33%。

土地市场自今年3月一度回暖后，四五月份房企拿地态度积极，部分房企补仓意愿强烈，甚至不惜高溢价补充土储。

而万科销售表现强劲负债水平良好，拿地补货方面却较为谨慎，万科一直以低土储水平运营，2018年万科的土储去化周期为3.7年，2019年万科补货不足恐会影响未来销售业绩。

万科权益比例较2018年全年提升15.4%至68.6%。平均楼面价（6900元/平）为同期销售均价的44%，较2018年提升了8.3百分点。44%的拿地投销比已达较高水平，会对未来利润率有一定折损。

按建面计算，万科82%的新增土储位于一二线城市，公司新拿地项目集中在珠三角长三角城市圈和有潜力、有产业支撑的二线城市。

万科快速销售，积极回款，这是长期策略。万科执行副总裁兼首席运营官张旭表示：“公司看回款来做拿地计划，万科不设销售和拿地目标，多年来都是动态计划，每个季度都会调整。”

万科拿地成本相对较高，但布局一二线城市具有稳定的住房需求、持续的人口净流入、闭合的产业基础，未来销售市场需求不成问题。

第三、净负债率，融资成本继续低位运行

2018年至今，地产融资环境经历“趋紧-宽松-再趋紧”的历程，2019年初货币政策边际宽松，一二线城市商品房交易回暖，土地市场一度出现过热的情形。

中央在5月出台《23号文》整治银行和信托融资，5、6月份以来以境内债、境外债和信托为代表的融资规模明显回落。

在“房住不炒”的大局下，未来一段时间融资门槛将保持高位，未来融资渠道更为通畅、更加不依赖直接融资的龙头房企预计会更为受益，融资困难的中小开发商不得不面临退出行业或被并购的结局，有助于龙头继续特高集中度。

万科的负债结构和融资成本在业内一直保持优秀水平，截止2019年上半年，公司资产负债率为85%，净负债率为35%，同比小幅提升0.56、2.34个百分点，在行业内处于较低水平。

公司在手现金有1438亿元，为一年到期长短期负债的203%，偿债能力良好。

报告期内公司持续拓展融资渠道，先后进行住房租赁专项公司债券、美元中期票据计划发行。

万科在融资环境趋严的背景下还有足够空间盘旋。百舸争流、千帆竞技，在地产行业下半场大船方能激流勇进屹立不倒，小船颠簸顷刻翻船。

第四、创业容易守业难，万科喊出“第三次创业”

宏观经济环境依然复杂，地产行业调控持续深化。

万科在2018年将公司战略定位于“城乡建设与生活服务商”，坚持“收敛聚焦、巩固提升基本盘”。

万科聚焦主业的同时，积极布局养老、长租公寓、万村计划等。

祝九胜指出：“对一个行业而言，很多人会有自己不同的看法和判断，对一个企业的发展阶段有传统的生命周期曲线的衡量，我个人更偏向把我们理解成第三次创业的阶段，万科35年前做了第一次创业，20多年前我们聚焦于住宅开发这个行业是第二次创业，现在是第三次创业，第三次创业的目的是继续围绕城市发展、围绕客户的需求，构筑我们的第二条增长曲线，这不是静态的。”

万科中报显示，万科长租公寓业务已覆盖35个主要城市，其中74%位于14个核心城市，开业半年及以上的成熟期项目平均出租率为91%。

第五、百舸争流，万科从容不迫

万科在行业进入存量时代，整体受到打压之时依然高速释放利润，销售业绩依然稳步增长，这与万科正确的城市布局、高品质的出品、稳健的营运是离不开的。

在过去几年中个别房企通过加大杠杆大步流星获得销售排名提升，这需要低融资成本环境和全国房价提升的背景下才得以实现，而万科在过去几年略显黯淡，错失了行业的第一的龙头宝座。

而当地产行业进入下半场，融资渠道收窄，中央严控资金流入地产，政府坚决抑制房价继续上涨，万科低负债率稳健的管理模式将具有更大竞争优势，当其他房企不得不减少拿地降杠杆甚至转让回血的时候，万科却能在制高点从容不迫俯瞰群雄。

优秀是一种惯性，万科一直秉持危机感，已35岁的中年万科度过了而立之年，即将迎来不惑之年，万科将继续以稳健、专业构筑其成功的基石。