佳兆业刘策：城市更新是地产行业未来20年的新赛道

2019年，是佳兆业成立的第20个年头。
它像一个朝气蓬勃的年轻人，即便是在行业寒冬期，也释放着无限激情。
“大湾区龙头”和“旧改之王”这个两个标签，也愈加耀眼。

深圳是国内房地产创新的发源地，也是万科、恒大、中海、金地等巨头聚集的大本营。但是随着深圳城市进入尾声以及头部房企的全国化布局，即便是巨头在深圳也没有多少土地储备。
而佳兆业精耕深圳20年，拥有88个旧改项目，成为“深圳建设先行示范区”的主要受益者。
报告显示，佳兆业拥有3200万平总旧改储备（未纳入土储），可带来2万亿的货值。其中，深圳占比70%。
按年销1000亿的规模计算，就算不新增土储，仅仅这2万亿货值，就够卖20多年。
按目前每年300亿旧改项目销售额来算，可以卖70年。
不算不知道，一算吓一跳。

未来3-5年，13个深圳及广州项目计划供地，货值约4200亿元。

二、旧改之王，散发出行业领导者的自信和气度

这也是开发商视角下、城市更新领域的第一本专业书籍。中国房地产业协会会长冯俊亲自出现新书发布仪式。
经过二十年的发展，佳兆业集团在城市更新领域已经形成了一套包括规划设计、商务谈判、合作模式、拆迁回迁、开发建设和运营服务等方面的成熟运作模式，拥有近800名精通规划设计、法律法规和商业谈判等专业的旧改人才。
对于旧工厂、烂尾楼、旧城区和旧村落等城市更新业务，佳兆业均具有丰富的改造经验，目前战略布局北京、上海、广州、深圳等10余个城市，并成功打造了超20个城市更新标杆项目。
7月3日，佳兆业成功摘得上海占地最大的旧改项目，嘉定徐行镇“城中村”改造商住地块。
这是佳兆业在上海的第一个可售供地的城市更新项目。随着中国最大城市最大旧改项目的成功落地，佳兆业进一步加快了 “旧改”模式向全国高举高打的输出步伐。
无论是新书的发布，还是上海最大旧改的拿下，旧改之王佳兆业愈加散发出行业领导者的自信和气度。

上半年，由旧改转化而来的高利润型项目销售取得佳绩，包括深圳盐田佳兆业城市广场、深圳佳兆业未来城、深圳平湖佳兆业广场，均为集团贡献了高毛利。
其中盐田城市广场作为深圳盐田区最大的旧改项目，属于集团的粮仓型项目，而深圳佳兆业未来城毗邻大运中心及大学城，频夺销冠。深圳平湖佳兆业广场销售的住宅及公寓产品也表现优异

四、旧改项目的三大难点

刘策认为，比较三类主要拿地方式，各有优劣。对于多数房企来说，还是要十指弹琴，各种操盘方式灵活应用。招拍挂项目比较干净，可以快速开发销售。但是不能前融，竞争激烈。往往需要一个月内一次性付款，支付杠杆很低。
收并购项目要加上溢价和土增税。有支付杠杆，可以分期支付，支付杠杆比较高。具备尽快开、快销条件的项目现金流也比较好。
旧改项目的土地成本相对较低，但是不确定性大、时间长、资金压力大。操盘者要有忍受10年寂寞冷的耐心。
第一、城市更新政策可能比“五限”更严格
深圳实行最严格的、对原住民最为有利的更新政策。“拆不动、赔不起、玩不转”这老三样持续上演。如果遇到钉子户，小企业就会死掉的。
截至2018年底，深圳市累计已列入计划的城市更新项目共计746个，拆除规模合计约58平方公里，但实施率只有37%。
深圳木头龙旧改项目延期十年未实现签约100%。期间已经近50位业主去世，未入住新房。
面对这些问题，一些小房企可能还没有一个项目的生命长。
这就要求企业对市场特别了解，对政府规划非常熟悉，与政府、村民能够形成良好互动关系。同时对税务、财务、法务的综合能力要求也特别高。
第二、时间长、体量大，对现金流的要求特别高
招拍挂项目通常12-15个月就能够回笼资金，但是旧改项目第一笔回笼可能要60个月。动辄100亿或者几百亿的持续投入，更适合资金实力雄厚的深耕型企业。
旧改项目前五年都是现金流流出，40%的土地款只需支出，对企业资金链挑战很大。合作协议签约时支付1%，一年后立项4%，第二年专规支付5%，第三年拆迁时付15%、第四年实施主体时付10%、第五年回迁和预售还要支付5%。
第三、综合运营能力高
旧改的模式就比招拍挂复杂。
以佳兆业三大经典案例来说，模式多样创新性强。
子悦台推动深圳旧改政策的完善，当时旧改政策都没有。
盐田整体搬迁，是实现了异地重建和搬迁。
坂田城市广场是废旧厂房变成地标性型产业中心。
旧改项目目前还是以销售为主，但是也有更多持有运营、工改工部分，房企综合运作能力比较强。
即使进入开发阶段，也往往配套更多的商业、产业和公共空间。有些要持久运营，就需要引入大量的产业。这对企业后期的运营能力是重要的考验

五、佳兆业做好旧改的6大因素 

佳兆业老板郭英成表示：“佳兆业是最早在深圳做旧改的房企之一。以前深圳没有旧改的时候，佳兆业就一直在做旧改。结果现在外来开发商都进来抢着做旧改。”到现在，大家都抢佳兆业的旧改人才，把佳兆业抢成立旧改的黄埔军校。
按照刘策的话说，佳兆业的基因里就充满做好旧改的因子。
第一、第一个项目就是旧改
积累了20年的经验，练了20年的功力。
佳兆业开发的第一个项目“桂芳园”就是由烂尾楼而来。它处在布吉片区，位置偏远、人烟稀少。佳兆业接手后，将其规划成开放式主题公园，比周边楼盘更具设计感，一期发售时便迅速获得市场强烈反响。一共开发了8期, 桂芳园也成为布吉第一个大型社区。
第二、很完善的标准化体系
佳兆业成立了国内首家专业城市更新公司，形成教科书式的操作。佳兆业旧改人才800号，被认为是国内城市更新领域规模最大、经验最丰富、专业能力最强的团队。深圳内外重大旧改的主导人才都是从佳兆业走出去的。
业务遍及全国多个核心城市，涉及旧城中村、旧住宅小区、旧工业区及烂尾楼改造等多城市更新项目类型，更新范围涉及高端住宅、精品公寓、甲级写字楼、高星级酒店和商业综合体等众多领域。
第三、城市更新研究院，进行重难点攻关研究
重点对城市更新立法及配套政策进行前瞻性研究，为政府立法献计献策，推进了行业规范化进程。
第四、较强的产业链的综合能力
佳兆业形成了6个上市平台，综合实力对产业的落地很大支撑。
城市更新跟拆除重建逻辑不一样了。政府更加强调“地产开发+产业升级”的逻辑，产业升级和财政收入都需要。
在地产和城市更新主业之外，佳兆业前瞻布局大健康、大文旅、大消费产业，与主业形成协同格局。航运、文体等方面已经形成成熟产业。
第五、企业文化上更加注重人文关怀
跟居民交心，跟孤寡老人嘘寒问暖可能更容易打动人心。大量的旧改人员在做基础的人文关怀和文化传承。
第六、特别好的心态，不要特别急功近利
例如广州小坪村项目一期50万方并没有急着销售回款，而是先把村民的回迁放在首位，这关系到社会稳定，关系到村民支撑度。
村里有2个大姓，世代繁衍数百年。佳兆业还帮助做了祠堂修复，当地村民很感激很认可。

1、保持耐心，做难而正确的事情
这是链家老板左晖的口头禅。厚积薄发、专业致胜。如绿城者，终靠专业技能和价值观，赢得同行和世人的尊敬。
旧改之路，就是在做难而正确的事情。
土拍市场拿地，轻松赚快钱的时代已经过去。开发商不得不从手续繁杂、风险点密布，却低价高利的旧改入手。
2015年佳兆业债券风波，销售业绩暴跌60%多，但没有跟丢一块旧改。上海最大项目大概也跟进了5年。
2、地产下半场的新赛道，开发是手段，城市运营是核心
在刘策看来，城市更新会是在增量市场饱和之后，房地产行业未来二三十年的一个重要赛道。
“在当前的大环境下，企业追求规模来获取利润，存在一定的风险，这是第一个冲突的地方。”刘策解释道，客观环境逼着企业思变，寻求转型突破。目前又很难找到与房地产行业体量相匹配的一个新赛道，这是第二个冲突的地方。
从行业和企业自身的角度来讲，转型的方向是从开发变持有运营。
3、多元化业务发展
刘策认为，要用好“地产开发+城市更新+产业服务”这“三驾马车”。目前来看，三者之间的合理比例应该是6：3：1。五年之内，地产开发仍是主业，然后逐步加大城市更新、产业服务的比重。

总结

正如刘策所言，旧改是地产未来20年的新赛道。
与其他拿地开发模式相比，目前唯有旧城改造还处在政策与市场机会的红利期。
旧改是存量时代、城市运营的主力开发模式，是房企在一二线城市掘金的首选手段。也必将是中国一二线城市的主导模式。
但旧改项目难点多，风险大、周转慢。操盘者要有忍受10年寂寞冷的耐心，也要有筑造强韧资金链、多元精进的能力和意志。

参考文献：

1、《佳兆业2019中期盈利能力持续提升 归属股东净利润大涨六成》  来源：每日经济新闻
2、《佳兆业旧改再获突破 成功竞得上海嘉定城中村改造地块》
3、《刘策：城市更新会是未来行业二三十年的重要赛道》 来源：乐居财经