地产行业2020年怎么看？怎么干？第一届中国地产新管理峰会100多条金句值得收藏

峰会开始，爱德数智董事长马玉冰作为主办方致欢迎辞，以下为金句实录。

爱德数智董事长 马玉冰

1、任正非把熵减作为华为管理的基石之一，我们非常赞同这样的管理逻辑。

2、什么是熵？就是混乱程度。在物理学中，熵增原理就是死亡定律，熵值就是混乱度。如果还不去改变就是走向死亡，适时进行熵减可以达到一个有序的状态。

3、现在，很多房企都在寻求数字化转型，进行数智赋能。这个过程就是进行熵减，从而让企业达到一种高效运行状态。所以熵减应该也是我们地产管理的一个底层逻辑。

4、以前，房企经营管理靠牛人的经验在决策，以人的主观能力性解决我们熵增的问题。未来，地产新管理靠科学的决策，减少信息熵，以科技解决熵增问题。这是他们最根本的区别。

5、爱德所说的地产新管理，是希望通过爱德的科技平台去实现熵减的过程，从而让我们的管理更加的有序、更加智能和智慧。无论是旧管理、新管理，底层的管理逻辑就是让企业系统的熵值降低。

6、 新管理的价值是什么？其实就是说从过去的流程管控转向现在的智慧赋能。建业务中台、数据中台，实现共享和赋能。

7、这种赋能体现在哪些方面？第一，从管控向赋能转变，为各层级员工全业态提供智能化的辅助与帮助。现在，房企都变成了精总部、强区域。精总部更需要向下赋能，建立一个平台支撑我们赋能的过程。第二，就是更好的预知未来。房地产市场和项目运营都有一定的周期，未来能够更好的预测预警、科学决策。

8、我们常用数据作为决策依据，以智慧化为特色，实现可知、可控、可预测、可验证。

9、过去，大多基于目标设定、过程管控；未来，我们对目标及时跟踪纠偏，实时预测预警，形成新的管理特色。

同策集团首席分析师 张宏伟

1、政策趋势是，过冷则定向宽松、过热则收紧抑制。

2、“不将房地产作为短期刺激经济的手段”不代表长期内房地产与经济不可以协调发展。一方面，从房地产业增加值占GDP比重看，其作为宏观经济支柱产业的地位尚未改变。另一方面，我国城镇化仍有10年快速增长空间，房地产作为城镇化的主要推手依然不可或缺。

3、抓回款、控负债以及保持土地投资的连续性是房企急需平衡的核心问题。

4、当前至2019年年底，在政策引导下，土拍将阶段性降温是有资金优势。企业低价拿地的良机，要把握2019年4季度低价拿地机会。

5、二线与强三线城市土拍溢价率，周期性滞后M1增速周期1-3个月，普通三四线城市滞后6个月。
M1同比增速将于2019Q4-2020Q1进入实质上升期。故长期看，预计2020年Q2二线城市将会再一次率先迎来土拍高潮。

6、 近期市场持续上行乏力，但新需求持续积蓄，预计至2020年2季度楼市维持低频波动、稳步上行的趋势。

7、从同策监测的各城市案场来人来访数据看，以长三角核心城市为例，案场来人来访量已度过市场调整期的最低谷。但整体上仍在低位徘徊，730政策后案场来访量相对稳定，但上行动力不足。

8、一线城市仍有比较好的投资拿地机会。从销售角度看，至2020年年中商品住宅销量仍处于上行周期去化窗口，在2020年年中销量达到峰值。

9、强二线城市市场周期滞后于一线城市3-5个月。从销售角度看，当前市场销量处于上行周期，至2020年3-4季度到达周期销量峰值。

10、同策研究院预计2020年南宁商品住宅成交量将进入下行通道，至2021年市场需求积蓄后重新进入上行周期。

爱德擘峰咨询CEO 徐海在峰会上发表演讲《数字洞察地产掘金，当前环境下的房企数字化修炼》，以下为嘉宾金句实录。

爱德擘峰咨询CEO 徐海

1、主要城市需求抑制明显，去化周期持续走低。部分企业已经储备现金开始调仓。

2、房地产周期周期从36-40个月已经拉长至50-60个月；窗口期到繁荣期极少有城市超过24个月通常在16个月左右；拐点预判极难。

3、近十年来，中国的房地产市场在一个周期内上涨和平稳的时段一般不超过18个月。

4、从窗口期到繁荣期，我们经常谈市场或者谈城市没有什么太大的意义。如果我们找出安全的城市，70个大中城市里面只能筛选出40-50个安全城市。

5、一般来说，12个月是一个城市销售去化周期的正常线。低于6个月的去化周期就是跑步进场“抢地补货”的关键时期。

6、城市的投资环境最安全的是，去化周期稳定在14-20个月之内。我们要把企业项目风险有效释放，不一定在最低点拿地，但最好控制在12个月之内。

7、从投资角度来看，一个城市的房地产市场会经历4个阶段：第一个阶段是复苏期，也就是投资的窗口期，市场虽然还比较低迷，但是马上就要迎来曙光，这个时候肯定是补足货量、加大供应；
然后是一年左右的稳定期，也可以说是繁荣期，价、量都在增长；
接下来就会进入衰退期，可能说是一个逃顶期，这个阶段的量在下跌，而价格相对稳定甚至仍在走高；
最后就进入箫条期，价和量都在下跌。

8、项目经营管理的数字化是企业经营管理精细度的集中体现，也是日常经营管理中最重要的手段和方法，这已经成为很多房地产企业的标准动作。

9、企业要实现项目经营管理的数字化，一定要有自己的经营管理标准和项目层面的管理标准。首先进行项目分类，再基于标准项目做敏感性分析，最终找到真正要控制的点。

10、以百强县最为集中的江苏省为例分析，26个百强县库存持续下降。较多县城去化周期在6个月的安全期内。前期已经历调整。房价低于8000，还是有很大的投资机会。

当代置业执行董事兼总裁 张鹏

1、因城施策，大势之下房企应该保持体力，保持活下去的勇气。

2、从大背景之下，我们总结地产行业的三个共生，经济共生、产业共生、城市共生。经济共生是指，长周期，小波幅。产业共生是指，产业协同，产业联动，产业互通。城市共生是指，发展城市集群经济。

3、每个企业有自己的气质、有自己的核心竞争力、有自己的系统。我们总结了一下无非六个方面，价值观、战略、产品力、风控、客户满意度、创新。

4、战略的应对之道有三个方面，非中心、大流量、创动能。

5、非中心分为两个维度，一是企业之内过去大部分组织模式都是科层制典型的矩阵式，现在接受较多外界形式的变化，包括电商、物联网的冲击。二是非中心互为中心，总部以结果为导向。重新设置自己的组织模式，跟地区公司、跟项目之间是互为中心。谁的目标是今年要实现的，谁就为谁服务。

6、如果从法律的层面来看，公司与公司的边界是很清晰的。但是，我们发现其实企业的商业模式的边界越来越模糊。较多的地产商包括我们当代，愿意把资源更加向社会开放、向产业的上下游开放。我们提高自己的赋能能力、连接能力、共生能力。

7、我们认为负债率保持在75-85%是相对安全的状态，可以评价你这个企业稳不稳。

8、如果把数字全生命周期分解到不同的维度，除了管理的全数字生命周期之外，还有客户的全生命周期和地产建设的全生命周期这样几个阶段。

佳兆业集团控股首席战略官 刘策

1、城市发展减速阶段，城市更新成为可持续发展“新途径”。

2、国家及地方政策不断加持，城市更新成为房地产的新风口。

3、参考国外关于住房年折旧率 2% 通行做法，2016—2020 年我国城镇住宅拆迁改造需求将达到 29 亿平方米，占总体住房需求的 34.4%，以存量盘活改造为主的模式将成为我国房地产行业发展新的增长点。

4、城市更新三大规律：规律一是实施方式由推倒重建到兼顾多目标的行动；规律二是参与主体由政府为主逐渐转为多样市场主体参与；规律三是更新理念由单一物质改造转向内涵式提升。

5、 城市更新的三大关键能力：项目全链条的金融运作能力、产业转型下的产业导入能力、消费升级下的产品打造能力。

爱德地产研究院学术委员会主任 张松涛

1、AI的5大核心要素：第一是有大量业务数据。第二是业务场景。第三是算法，包括硬件、软件等。第四是算法模型。第五，学习迭代。

2、数据要求：数据源、数据量、数据颗粒度、数据时效性、更新频率，最后我们的数据分析才能够产生出有价值的东西。这还要很长的一段发展期。

3、数据预测：例如自动出财务报告，实现业财一体化。我们也在努力建设中，实现自动输出财务报表、财务预算，还要把背后的经营逻辑、经营数据打通。

4、业务逻辑PK管理逻辑：管理逻辑对业务逻辑有一定程度的需求，还要尊重业务逻辑。我们需要打通这两个部分，在这个基础上我们做一些建模，做一些算法，输出的东西才一定程度体现出一定的智慧化。

5、自动化：自动测算拿地，这地该不该拿，能否自动做设计、出图，自动规划战略，自动做运营预算，自动做运营管理并且日常纠偏，自动出财务报表，自动进行考核算收益，最终系统能自动帮企业积累经验。

6、智慧化在地产企业真正想做的事情就是智慧决策。我们希望用AI相关的东西产生一定的智慧化。

地产数字化管理专家 廖焰

目前BI不智能的原因有以下5点：
1、指标不全面。例如，项目现金流动态回正周期、动态利润，呈现给老板的分析数据不准。

2、无法是实现动态的预测。BI分析看板不具备未来预测和动态预测的功能，很难支撑公司未来更好的决策。我们需要一个真正支持企业有效分析的BI系统，是动态化、可预测的平台来支持运作。

3、预警难。比如一些平台有不可预测的内容，有动态预测我们才能产生预警。

4、无法倒推进行量化分析。例如多少个项目拿地或者开工出现了问题，这也可以具体量化，再反过头来做分析。所有项目统计供货出现问题可以倒推，推出可能影响签约多少钱，供货受影响，签约受影响、利润也会受影响。

5、指标偏差。我们需要快速输出动态指标的偏差。

十、运营升级：房企平台战略深度变革，运营管理的突破与难点

运营论坛主持人：阳侃  金地集团副总裁 
嘉宾：王焕玮 融信集团助理总裁、戴戈缨 华发股份首席运营官、尹小明 奥山助理总裁

金地集团副总裁 阳侃 

金地阳侃：
1、运营管理最佳实践非常关注上层指标，从指标倒推，前端直接到投资端，往后到销售端或者是回款端。
2、跨周期一年、两年、三年对核心指标的管理，这些管理会影响到很多端口的经营活动和投资活动。房企经营管理，规模大，体系复杂，周期波动快，需要用大运营实时跟踪。

融信集团助理总裁 王焕玮 

融信王焕玮：
1、地产管理主要是经营导向的驱动性问题。
2、合作项目管理的难点包括融资的认可度、融资分配、日常管理、信息化数据的打通等。

奥山助理总裁 尹小明 

奥山尹小明：
1、运营管理就要是把地产、商业、冰雪全部业态打通，包括目标管理、绩效管理，整个利润中心都是一起做的。从回款、利润、现金流，三个板块分别发考核指标。
2、商业投资有重资产、轻资产之分。轻资产拓展一些商场；重资产就是拓展住宅土地、冰雪项目。

华发股份首席运营官 戴戈缨 （左二）

戴戈缨 华发股份首席运营官：
1、大运营的难点是缺有经营意识的人才。推动大运营的关键在于企业内部运营管理部门。
2、大运营的企业战略，无论要利润还是要规模，都必须要守住现金流这个企业命脉。

金地集团副总裁 阳侃

1、规模增长瓶颈有两个指标，一个是住房面积已经达到发达国家的85%。第二个住宅竣工面积连续4年的下降，其实这个信号很明显了。

2、行业形势已经剧烈变化：行业规模即将见顶、调控再度收紧、融资环境恶化、行业利润率下降。

3、城市将聚焦发展，未来城镇化率增速仅为过去10年的40%左右（2000-2015年均增长1.34%，19年之后预计年均增长0.50%）。

4、有前景的、有增量的城市，第一是大都市圈的关键城市；第二是省内的中心城市；第三是中等城市群的核心城市。

5、你总会拿到不好的项目或者是运作不太好的项目，例如7个项目是赚钱，2个打平，1个是亏的。

6、行业利润率下探，项目亏损可能性增大，每个项目都需精挑细选。

7、行业剧变，房企需从规模扩张转为均衡发展。

8、将ROIC理念深入战略管理思维，迎接质量驱动的行业新时代。

9、ROIC是更好的均衡发展评价工具。部分房企ROE很高，但去除财务杠杆后，ROIC水平较低，反映其内生性发展力不足

10、ROIC更纯粹地反映团队管理能力，更契合金地平衡发展理念；ROIC使用当期利润，激励时效性更强。

主持人：张艳华 保利置业运营管理中心及产品管理中心总经理
嘉宾：李恒  首创置业首席产品官、郭清 滨江集团副总经理

保利置业运营管理中心及产品管理中心总经理
张艳华

保利置业张艳华：
1、 产品与市场匹配有四个维度，一是产品的市场接受度，这与销售业绩相关；二是产品系的成熟度，在市场上被认知考量产品的热度、维度；三是产品的美誉度，这也是构成产品力重要的方面；四是，对产品力的评价和最终量化的指标。
2、 大运营包含一系列的运营数据，实际上产品的塑造又是跟这一系列的数据高度相关的。

首创置业首席产品官 李恒  

首创李恒：
1、 产品力代表企业打造一个真正符合客户需求的价值，同时让客户能够真正享受这个价值的产品。
2、 产品力对大运营很重要的支撑最好是在两个方面要下功夫，一是组织变革，二是线上平台。

滨江集团副总经理 郭清 

滨江郭清：
1、 打造高的产品力就要保证质量抓时间，保证品质控成本，保证品牌争利润。
2、 保证质量抓时间就是高度专业化，提高周转效率。产品做得细、户型标准化、施工快。保证品质控成本，品质肯定要控，该花的钱一分钱不能省，该省的钱一分钱不能花。保证品牌争利润，君子爱财取之有道。

IBM全球企业咨询服务部合伙人 许洪涛

1、 平台型企业是利用数据创造知识以拓展人类的专业技能，不断学习和适应的组织。

2、 数字化转型，将满足客户需求这一业务过程数字化。

3、 数字化重塑，利用先进技术，切实创新业务战略、产品和客户体验，带来收入增长。

4、 贯穿认知型企业多个业务平台的是共用的功能层，每一个功能层自身均面临重大的转型，这样形成全新的企业体验。

5、认知型企业7个驱动因素：一是挖掘数据价值，强化固有优势；二是再造工作流程，积极利用 AI；三是重塑员工技能，激发组织潜力；四是确立平台战略，开启进化之路；五是描绘企业架构，助力业务转型；六是选择安全信任，赢得公司未来；七是打造敏捷文化，快速推动创新。