2019年上半年，受贸易摩擦、地缘政治风险等因素影响，全球经济增长显著承压。中国中央政府适时适度实施宏观逆周期调节。地产方面，中央政府重申房住不炒政策主基调，贯彻因城施策、分类调控。730政治局会议首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。2019年上半年中央对地产融资收紧的程度堪比2016年10月的那次调控。那么，2019年下半年及未来将是什么走势？地产TOP10公司上半年业绩会上的大佬们与你分享。
今年以来，地产经历一场短暂的“小阳春”，伴随而来的是居民负债和宏观整体杠杆开始抬头，5月份之后融资调控政策密集出台，从央行到银保监会再到发改委，密集加强对房地产金融的风险把控，信托贷款融资、海外发债融资、银行贷款融资全面收紧。
万科总裁祝九胜业绩会上谈及房企融资被收紧时说，“做企业就得应变环境，这种变化，万科会做道‘敬畏市场，应变而为，顺势而变’货币市场的变化依旧会传递到最终的客户市场当中去，对整个行业还是会有影响的，万科在这个过程中会根据金融环境调控企业战略以及负债率，关注多个综合市场。”
恒大集团总裁夏海钧在面对投资者时表示，在当前这个对房地产行业不太友好的形势下，公司对预期进行了调整，今年提高了公司的现金储备，目前恒大有2880亿元的现金储备，要确保出现风险时公司有足够现金，负债率略微平稳。但夏海钧强调，公司降低负债的决心没有变，负债率控制住70%的目标没变，一旦形势好转，就会在负债率方面进行调整。“一旦我们认为具备条件，无论是销售、调价、卖地，都可以快速把我们的负债率降低下来，我们手握现金可以收购大批小企业。”夏海钧说。融创中国董事长孙宏斌认为目前地产融资端的收紧用四个字来形容，即史无前例。孙宏斌说到，我们也在关注融资端窗口。未来流动性还是比较好的，美国肯定是要放松的，中国也开始应对全球降息开始放松，以后会是流动性放松状态。央行是有这样的手段的，过去是“九龙治水”，现在是“龙王治水”，没有增量了。下一步市场可能就是没有债可以卖。我们的应对方案首先是产品好，把地买对，价格合适，然后是服务好，这种公司银行才喜欢给你钱对于中央为什么这么坚决的管控融资端？孙宏斌认为就是因为觉得房地产行业没事。所以可以担心所有行业，但是不用担心一二线城市的开发商。从孙宏斌的看法可以看出，地产行业受到严厉调控正是因为过去盈利十分可观，现阶段地产业仍是个好行业。
万科依然秉持稳健的拿地策略，万科副总裁张旭表示：拿地是没有固定计划，而是根据回收了多少钱来制定拿地计划，但是拿地会注重城市圈、城市群，三四线城市基本不会去拿地，万科也不会囤地，拿到地会尽快开工。当我们拿地的时候是根据收了多少钱回来才能拿多少地计算，所以也没有固定的拿地的计划，地价款占拿地额的30%左右，但是我们拿地更多的是在城市群，城市圈，长三角，珠三角，大湾区，产业很快发展起来的地方，三四五线城市肯定不会进，反而是在城市圈，城市带上发展。融创董事长孙宏斌表示：融创将严格控制土地投资，不以预期房价上涨为假设来制定土地获取标准，仅在土地调整窗口期于核心城市补充适价土地，5月份土地市场恢复高位时，基本停止招拍挂拿地。土地窗口比较短，目前土地市场没有转冷，很多开发商还没有拿到地，很多城市土地价格还没有降低。溢价率有降低迹象，但是整体土地市场处于下行通道。别看现在买地便宜了，可能下个月更便宜，下下个月更加便宜，所以我们对买地市场判断，现在买地的，很多都是踩空的，公司不着急。最低点预计是在年底或者明年。华润置地表示公司拿地策略还是稳健积极但不能冒进。至于逆周期顺周期这都是事后诸葛亮，谁都想逆周期，这就像买股票一样。有纪律、把握机会是公司的原则，逆周期是公司的愿望，公司希望不要踏错节奏就好。可以看出，整体上房企现阶段拿地都趋于谨慎，接下来随着融资收紧，房企拿地的积极性减弱，大多房企都在观望并伺机而动。城市布局方面，房企重点关注一些新改革因素，包括深圳示范区建设、上海自贸区新片区改革，以及全国部分纳入自贸区试点的区域，所以从这个角度看，未来此类区域土地投资价值会增加，这有助于房企投资。
恒大集团总裁夏海钧表示，房地产行业依旧是一个朝阳行业，是中国最好的产业之一。
恒大形成了以民生地产为基础，文化旅游、健康养生为两翼，新能源汽车为龙头的多元化布局；2019年恒大重点布局新能源汽车产业，恒大计划三年左右在新能源车的覆盖率做到中国最大，5年左右成为全国乃至全球新能源汽车龙头企业，恒大造车的优势在于强大资金支持，并可在拿地方面通过汽车建设配套生活用地，让土地项目产生的销售收入和盈利覆盖掉造车亏损。
中海地产表示，下半年将投入90%的资源用于住宅开发，继续坚持主流城市、主流地段、主流产品的发展定位，聚焦经济与人口增长潜力更大的一、二线城市，实现规模与利润的持续增长。预计在五年内实现持有商业物业总营业收入过百亿的阶段性目标，不断提升抵御周期波动的能力。同时，未来的目标是配置1%-2%的资源，战略性探索、布局教育、养老、物流、公用事业等，培育新的利润增长点。 融创中国表示严控非地产业务投资，重点提升现有资产的运营和盈利能力，培育成为公司未来新的增长点。融创服务未来在巩固基础服务竞争优势的基础上，将全面提升社区运营效率和综合经营能力；融创文旅持续调整优化文旅产品，提升运营效率和盈利能力；融创文化推动乐融致新及乐创文娱业务恢复，创建融创影视优质内容品牌，持续提升东方影都的品牌影响力，建立IP的全产业链运营体系，致力成为中国文化产业的领军企业。碧桂园公司所投均是地产相关的多元业务。37款机器人如果全部投入施工现场的话，可以为公司创造更大价值。公司每年在建面积2.8亿平米，交楼和开工都有1亿平米，这里面人工费比例很大。机器人能降低费用，加大安全和质量，这个效益将会是持续的。目前多款建筑机器人已经在工地上进行测试。公司未来也将发展现代农业与社区零售。虽然近期政策调控较多，业内公司依然聚焦地产开发的主业，认为地产开发仍大有可为，市场将作为存量市场延续下去。地产公司普遍对多元化较为谨慎，更多围绕地产相关产业进行布局。多元化方面各公司各具特色，碧桂园布局机器人、万科布局长租公寓、恒大布局新能源汽车等，这些产业目前还在培育阶段，未能成为主流产业。
万科认为下半年整体经济仍将面临诸多风险和挑战，但发展机遇依然存在。7 月底，中央政治局会议强调要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，万科将落实房地产长效管理机制。预计调控仍将保持连续性和稳定性。恒大表态过去20年的黄金增长周期已过去。中央政府将继续坚持“房住不炒”的定位，落实房地产长效管理机制，保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性，防范化解房地产市场风险。碧桂园预计2019年下半年，一方面国家将继续稳妥实施房地产市场平稳发展长效机制方案；另一方面，中国的城镇化进程远未结束，广大城镇居民改善居住环境的需求仍将继续，广大城镇市场大有可为。杨国强主席对房市充满信心。保利地产认为未来房地产发展趋势依然保持向好，人口质量红利和城镇化发展将继续拉动优质资产配置。同时，住房回归居住本质，市场竞争对商品房的设计运营和多元配套服务提出更高质量要求，此时具备多元化整合能力和稳健经营的企业优势将更加突出，也更能适应行业的新变化。
