2019年万科如何稳健拿地穿越行业风险期？

地产投资者可以从万科年报中看出颇具投资潜力的城市，可以从万科计提的存货坏账准备中看出个别城市未来风险，地产高管可以从万科年报读取行业趋势和新的管理模式。而万科的高管一直秉持如履薄冰的风险意识，2019年前9个月万科拿地金额名列全行业第一，透露出什么信号呢？

数据来源：公司公告

万科2019年中期业绩发布会上，万科一改往年的情怀与文艺，多次强调回款、基本盘，并坚定地表示万科继续集中在一二线城市发展。公司公告数据统计显示，2019年1-8月按权益投资金额计算，万科拿地86%位于一二线城市。2018年全年，按建筑面积计算，其中 72.1%位于一二线城市；按权益投资金额计算， 81.4%位于一二线城市。2019年一二线城市拿地比例增4.6个百分点。

一二线城市未来发展的逻辑在于，当地产大周期进入高位、转为慢速增长时，需求端的逻辑会发生改变，城镇化带来的住房需求转变为人口流动带来的住房需求。

在大周期前半程，城镇化导致农村人口涌向城市，在这样的阶段，一二三线城市并没有明显区别，但大周期高峰之后，城镇化速度开始放暖，城市开始分化，一二线城市人口继续增长，而三四线城市人口增速放暖。此外，过去几年三四线城市的棚改货币化政策一定程度上透支了大多数三四线城市的商品房续期。

称为“中国最懂经济的市长”黄奇帆近期认为，未来地产建设和热点，会集中在中心城市、大都市圈和城市群。所谓中心城市，其实主要就是看人口，当前人口破千万的城市，黄奇帆认为未来还会有500万以上的流入空间。而已经发展起来的人口破2000万的特大城市，大概率要向外辐射和流动，所以这些城市的就会产生巨大的需求而已经发展起来的人口破2000万的特大城市，大概率要向外辐射和流动，所以这些城市的小伙伴就会产生巨大的需求。

万科的一二线城市布局集中在长三角、粤港澳大湾区、京津翼都市圈和一些省会及强二线城市如重庆、武汉、成都、西安等。其中长三角城市群、粤港澳大湾区、京津翼都市圈新增土储金额分别占比25%、11.9%、9.2%。省会及强二线城市中重庆、福州、武汉、温州、沈阳等城市拿地额占比最高，分别占比6.6%、5.6%、5.1%、4.1%、4%、2.9%。

万科的城市布局更加侧重城市圈或都市圈，城市圈模式的发展是城市发展进程的必然结果。核心城市通过极化效应集中了大量的产业和人口，获得快速的发展。随着规模的扩大，实力的增强，对周边区域产生辐射带动效应。融合发展都市圈，降低明星城市的单核压力，这是地产业城市布局的主流趋势。

万科的发展主线是铁定在一二线城市扎根了，那么再看看万科在三四线城市的布局，又有什么启示？

现在市场主流观点是三四线城市需求被透支，接下来要凉凉了，只有一二线是安全的。在多数地产从业人员的观念里，多数三四线城市地产已经不具备继续上涨的动力，但数据告诉我们，三四线楼市，冰火两重天。

数据来源：国信达数据

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通过2019年上半年上涨下跌的TOP20城市数据看，竟然发现，上涨TOP20榜单中的除了苏州，其余均是三四线小城市。而下跌的TOP20城市榜单中，除了武汉，房价下跌的城市都是三四五线小城市。可以看出，三四线城市未来只有结构性局部性机会，因棚改货币化房价涨上去的城市已经被透支，但一些三四线城市随着落户放宽、因城施策和产业布局仍有机会。

万科2019年前8月14%的拿地布局在三四线城市，其中盘锦、昆山、南通、眉山等城市占比最大。

盘锦是辽宁省最具发展潜力的三座城市之一，人均GDP辽宁省第一，甚至领先于省会城市，是整个辽宁省发展速度最快的城市。2019年盘锦GDP同比增长7.5%以上，增速为“十三五”以来历史同期最高。

盘锦市产业方面，石油资源非常丰富，重工业发展也远超我国各城市。盘锦在化工、科学技术及海洋方面的产业也同样非常有潜力。

而昆山市正处于江浙沪重要经济枢纽位置，凭借地理位置优势，承接上海人才和产业的外溢，是创新创业百强县市之首。

昆山经济总量连续14年居全国百强县首位，2018年人均GDP3.48万美元，高于韩国、接近日本。2018年综合实力、绿色发展、投资潜力、科技创新、新型城镇化质量等指标均列全国县级城市首位。

南通市则在2019年成功入选中国城市发展潜力100强，一带一路”、长江经济带、江苏沿海开发等重大机遇在南通叠加，高铁建设将补齐交通基础设施短板，高铁+高速+地铁，使得南通市与上海等大都市形成有效连接。

如今，南通已经成为国家战略长三角一体化北门户，将全面融入长三角一体化发展。

可以看出，万科城市布局优异具有前瞻性，万科的城市布局进一步聚焦一二线城市，三四线城市中选择各省份中具有巨大发展潜力的三四线城市，具有产业支撑和地缘政策支持。

数据来源：公司公告

万科的权益比例从2018年前8月的59.7%显著提升至2019年8月的75.1%，说明了万科合作项目比重的降低，也就是说万科更加专注于自持的项目，数据的背后透露出两个趋势，一方面万科将规模与利润的天平偏向了利润一端，另一方面，万科减少合作项目是为了控制风险。

合作开发和项目跟投会影响土地权益比例。合作开发是万科与合伙人共同开发项目，万科输出品牌与管理，合作方提供土地和人力。项目跟投则是将项目一线管理团队和股东利益紧密捆绑的管理机制，跟投的本质其实是激励，其核心逻辑是通过跟投人出资和获得收益的机制设计，强化经营周期内的现金流管理和利润管理。

项目的权益比例越低，那么公司可以以更少的资金撬动更大的项目，公司股东的利润分成越低，公司增收不增利。2019年权益比例提高意味着万科开始更加重视利润指标。

进入2019年以来，地产行业政策持续严厉、销售增速下滑、行业公司回款变差，地产行业的风险在加剧。万科以稳健著称，过去以低权益比例合作开发有助于提高销售增速，但合作开发面临更多风险和不确定性，比如合作开发周期更长、管理更复杂、资金分配易发生纠纷、产品质量下降有损品牌等因素。当下万科更多项目倾向于自持而非合作开发，则表明是万科规避风险的意识在提升，提质降速已成为行业主线。

2019年前8月万科拿地金额同比增长18%，去年万科以便喊着“活下去”一边大幅拿地，今年也不例外，今年万科董事会主席郁亮表示“面对高度的不确定性，万科应该摒弃一切投机、侥幸心理，稳住基本盘”。万科的“忧患意识”一直很超前。

2019年上旬地产行业调控政策频出，行业感到阵阵寒意，当前很多房企放缓了拿地节奏，收紧投资，保证企业安稳度过，融创表示下半年基本停止拿地，富力地产也暂停拿地。而万科近期的频繁拿地充分体现了其积极补库存的导向，也体现了此前“基本盘”的概念。对万科而言，在市场普遍降低拿地力度时万科加大拿地力度，其拿地反而能够回避各类竞争。

数据来源：公司公告

以万科月度拿地数据来看，万科近半年的拿地策略显示出很明显的顺周期趋势。万科月度拿地金额2019年呈逐级上升的趋势，土地溢价率也从年初逐级提升，土地溢价率在2019年7月开始掉头，7月30日中央政治局会议首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，8月初多家房企表示将减少拿地，8月份土地市场降温明显。

8月，房企拿地阵营分化，民营房企拿地大幅收缩，权益拿地金额TOP15的房企中，内地民营房企仅占4席——恒大、中梁、万达、碧桂园；国有房企占据10席，万科、保利、金茂分列前三甲，其中万科拿地金额超300亿居首。在地产行业下半场，融资成本低，财务稳健的房企开始崭露头角。

万科依据销售回款来决定拿地，体现出明显的顺周期，今年拿地力度与行业景气几乎同步。这体现出万科的谨慎性，万科在规模扩张的过程中，不做择时，只赚属于自己的那一部分钱，以自身极致的高周转实现对行业周期波动的对抗。相反，逆周期拿地，会面临土地市场下行叠加融资端紧缩周期，土地供应减少，市场甚至会无地可拿，当资金链持续紧张甚至会影响企业发展的可持续性。

至于拿地开发模式方面，万科开始倾向于自主开发，而非合作开发。万科刻意放慢增长规模，将风险降至最低。“如何活下去、活得好、活得久”，这是万科高管一直思考的主题。

城市布局方面，多数房企开始回归一二线城市，万科也在继续巩固一二线城市的优势，在三四线城市的布局侧重选择有产业优势、在城市圈或都市圈、具有高铁地铁规划等优势的城市。