设计辅助运营：这家房企落地利润管控方案，快速实现利润最大化

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房地产企业有投资、设计、营销、成本、工程等多个专业分工，为什么说设计是辅助运营使利润最大化的有效手段，而不是营销、成本或工程来辅助运营提高利润？设计和其他专业相比，在辅助运营提高利润方面的区别有哪些？

设计辅助运营：

2类影响程度对比，设计是优化利润的最佳方式

原因一：利润的计算必须要用到面积指标，而面积指标的生产者是设计，所以设计的必要性毋庸置疑。

为了方便理解和计算利润，以常见的可售住宅为例，把利润简单地计算为：

利润=业绩－成本

业绩=总可售建筑面积×单位平方米的售价

成本=总建筑面积×单位平方米的造价

从以上公式可以看出，利润的计算离不开面积指标，不管是“可售建筑面积”还是“建筑面积”，都需要由设计来生产。

没有设计生产出的面积指标，利润根本无从计算。

原因二：设计对于利润的提高更高效，影响程度更明显。

其实提高利润有多种途径，从第一个原因的2个公式可以看出：

业绩=总可售建筑面积×单位平方米的售价

在成本不变和总可售建筑面积不变的情况下，提高单位平方米的售价可以提高利润。

成本=总建筑面积×单位平方米的造价

在业绩不变和总建筑面积不变的情况下，降低单位平方米的造价也可以提高利润。

从上述两个原因来看，提高营销的售价和降低成本造价都是可以提高利润，那为什么说设计控制面积对利润的影响会更明显？

假设1个小区总建筑面积是10万平方米，可售建筑面积是6万平方米，小区所在区域的均价是5万元/平方米，小区建安成本为1万/平方米。

把利润简单计算为=业绩－成本，那提高业绩和降低成本都可以提高利润。

1、设计与营销对于提升利润的影响程度对比

方式1：营销提高单位平方米的售价。

方式2：设计提高总可售建筑面积。

假设：营销和设计提高的幅度都是10%。

提高利润的方式1：营销拼命卖房，卖高价

在总可售建筑面积不变和总建筑面积不变的情况下：

营销利润的提高=总可售建筑面积×单位平方米的售价×10%

营销利润的提高=60000×50000×10%=3亿

提高利润的方式2：设计提高可售建筑面积（假设单位平方米的售价不变，可售比保持不变，可售比为较低的60%，随着可售建筑面积的提高，总建筑面积也同样提高）

利润的提高=总可售建筑面积×（1+10%）×单位平方米的售价－总建筑面积×（1+10%）×单位平方米的造价

利 润 的 提 高=60000×（1+10%）×50000 －100000×（1+10%）×10000=22亿

方式2与方式1相比，22亿和3亿的差距显而易见！

用简单的数学模型分析，如果可售比按60%计算，可以推导出（此处省略推导过程）：

设计利润与营销利润的差值=总可售建筑面积×单位平方米的售价－ 1.83总可售建筑面积×单位平方米的造价

结论：假设可售比已经是非常低的60%，那么只要单位平方米的售价是1.83倍以上单位平方米的造价，在同样是提高10%的条件下，设计提高的利润就大于营销提高的利润。

如果可售比更高，则需要这个倍数关系更低。另外，从现在的房价来看，售价和造价的这个倍数关系绝对不止1.83。所以，设计提高利润的效果要远远高于营销。

2、设计与成本对于提升利润的影响程度对比

方式1：成本优化单位平方米的造价

方式2：设计优化不可售建筑面积

假设成本和设计优化的幅度都是10%。

优化利润的方式1：成本节省造价

在总建筑面积不变的情况下：

成本优化的利润（单方造价降低10%）=总建筑面积×单位平方米的造价×10%

成 本 优 化 的 利 润（ 单 方 造 价 降 低10%）=100000×10000×10%=1亿

优化利润的方式2：设计降低不可售建筑面积（假设总建筑面积不变，单位平方米的售价不变）

设计优化的利润（不可售建筑面积降低10%）=（总建筑面积-可售建筑面积）×10%=（100000-60000）×10%=4000平方米，也就是将4000平方米的不可售建筑面积转化为了4000平方米的可售建筑面积。

设计优化的利润=优化部分的可售建筑面积×单位平方米的售价

设计优化的利润=4000×50000=2亿

方式2与方式1相比，设计优化的利润比成本优化的利润整整高出了1个亿！

用简单的数学模型分析，如果可售比按60%计算，可以推导出（此处省略推导过程）：

设计优化的利润与成本优化利润的差值=0.1*0.4总建筑面积×单位平方米的售价－ 0.1总建筑面积×单位平方米的造价

结论：在可售比为60%的时候，单位平方米的售价只要是单位平方米造价的2.5倍，设计优化的利润就高于成本优化的利润。

如果把可售比提高到较高的80%，单位平方米的售价只要是单位平方米造价的5倍以上，设计优化的利润也会就高于成本优化的利润。

而且从优化难度和花费的时间、人力成本来说，设计的优化肯定是低于成本。

面积指标管控：

C企明确 3 种管控方式，合理控制面积成本

业内标杆企业在实际业务中对面积指标具体是如何进行设计管控的？以C企的管控方式为例，主要梳理了3个方面。

1、明确重点阶段：划分各业务部门管控维度，规划不同面积管理版本

由于各个业务部门需要的面积指标数据的版本和口径不同，所以在进行面积指标管控之前，要联合各个业务部门，统一需要管控的阶段（也就是通常所说的面积版本）。

明确每个面积版本的定义和需要管控大级指标，以及管控的维度是到项目层面还是到每个项目分期。（如图1）

图1 C企管控内容示例图

2、明确管控标准：梳理面积指标颗粒度，统一口径

确定了大方向的管控内容之后，接下来，要梳理需要管控最小单位的面积指标，并且统一各业务部门每项指标的口径。（如图2）

图2 C企各项面积指标标准示例图

3、明确核心指标：有效管控“可售建筑面积”指标的差值

C企主要管控的核心面积指标是“可售建筑面积”，其管控范围是当前面积版本与上一个相邻面积版本的差值在“-500~500㎡”之间，一旦“可售建筑面积”超出这个范围，就属于的重大的偏差。

值得注意的是，不同企业管控的核心面积指标不同，例如首创置业管控的是“总建筑面积”指标。

所以，房企在明确核心指标管控时，要结合自身情况和当前的发展阶段来确定，如果企业暂时没有需要管控的核心指标，也是一种正常的现象。

这3种主要的业务管控方式，有很多企业已经在线下对这些内容进行了管理，但是在实际业务管理中还是会碰到很多问题。

比如上述提到的口径、定义问题，以及数据的收集、提交和核实，在实际业务中都会花费大量的人力物力。

对于这种情况，使用爱德数智的设计管理系统就可以很好地解决线下不足的问题。

设计管理落地：

系统 6 项操作界面，有效预警超额指标

1、面积指标界面：展示方式清晰，查看指标一目了然

（1）规划指标、业态指标和楼栋指标分3个页签展示。

（2）规划指标中的6个面积版本在一个页面里展示，一目了然。（如图3）

图3 面积指标的系统展示界面

2、数据录入界面：人性化设计，一次录入可重复使用

数据录入的人性化设计是系统建设中最需要考虑的问题，因为面积指标数据一共6个版本，而且是按项目分期的维度进行录入。

对于项目人员来说数据录入和检查工作量非常大，所以在系统建设时，要充分考虑录入的方便、快捷、一次录入重复使用等便捷操作，并保证数据不会丢失。（如图4）

图4 业态指标数据录入的系统展示界面

（1） 【业态指标】和【楼栋指标】的数据都录入支持导入和导出，线下excel表可以直接导入系统生成数据。

（2)系统中每录入一个数据都可以实时保存，而不是一整版录入后再点击【保存】键。有效避免忘记保存、误关网页和断网断电等所有可能导致数据丢失的情况。

（3）如图5，下表中是【规划指标】和【业态指标】之间的汇总关系，保证数据的一次录入多次重复使用，能用系统计算的数据就不需要人工反复录入。这样处理一方面减少录入的工作量，另一方面也大大减少了数据复核的工作量，降低了面积指标出错的可能性。

图5 规划指标与业态指标的汇总关系表

3、差值超额预警界面：面积指标差值超额，直接做出标红预警提示

在设计人员录入不同版本的面积指标时，设计系统自动把每个版本与上个版本对应面积指标的差值显示出来，方便录入人员管理和对比。

当有重要指标超过限额时，如总建筑面积、可售建筑面积、地上建筑面积等指标，系统则会标红预警显示出来，提醒设计人员注意。（如图6）

图6 不同面积指标版本的差值预警显示界面

4、预估利润差值界面：便于设计人员对比检查，及时调整

设计人员录入不同版本的面积指标时，设计系统会显示出当前项目分期下的各个面积版本的预估利润，并且会显示每个面积版本与相邻的上个面积版本的利润差值情况，方便项目人员在录入系统的时候就进行对比检查和调整。（如图7）

图7 预估利润差值显示界面

5、审批流程界面：再次提示重要指标超额，警示设计人员

当设计人员录入完面积指标提交审批时，如果有重要指标超出预警值，系统会再次提醒设计人员注意。

以C企的可售建筑面积“-500~500㎡”为例，超过500㎡的可售建筑面积差，如果以50000元/㎡的房屋售价计算，那差异就足足有2500万。

所以，越是房价高的一线城市，就越需要重视核心面积指标的偏差。（如图8）

图8 核心面积指标偏差的再预警界面

6、审批表单界面：表单内容排列清晰，方便领导判断决策

当设计人员提交某项目分期的面积指标后，领导的审批表单页面会把每个面积版本的项目重要面积指标都显示出来，本次提交的面积版本会以粗体显示（如下图中的【定位版】）。

【分期明细】里则会体现本次提交的分期可售建筑面积的差值，有超限额的情况，也会标红预警显示，让领导审批的时候能够一目了然，方便做判断。（如图9）

图9 审批表单的系统展示界面

总结

设计管理提高利润的效果要比营销、成本等专业线更显著。

通过上述设计辅助运营使利润最大化的最佳方式，从面积指标的管控以及设计系统管理的落地等方面来看，设计管理系统的价值可以概括为四点：

一是，数据一次录入，可重复使用，使工作量最小化，数据价值最大化；

二是，版本间指标差异对比清晰，核查方便；

三是，核心指标超限额标红提醒，让风险提前预警；四是，审批表单内容的关键点展示清晰，一目了然，让决策更快捷、更准确。

责编：吕娜