数智化实践：房企数智化平台实现经营监控&分析预测案例

数智化平台建立起来之后，房企应该如何将其应用到管理实践之中？S 企借助数智化平台，实现了经营指标的动态分析，及时掌握项目风险，并对未来发展进行了战略测算。

数智化平台的6大功能

1、多因子迭代计算，算出资金安排的最优方案

数智化平台可以算出以前算不出、算不精的数据，比如通过多因子的循环迭代计算，算出财务费用最少的资金安排。

一次财务计算会设定影响财务费用的动态因子，比如各分期资金缺口、项目层级资金缺口、项目总体财务费用和各分期财务费用，再设计一个迭代计算的循环：

首先，项目有分期资金缺口，先自动计算出来；

其次，数据汇总到项目层级，算出项目资金缺口是多少；

贷款进来以后，增加了财务费用，再将资金成本分摊到各项目，依次循环（图 1）。

图1　动态因子迭代计算模型

在这套体系下，房企在出现资金缺口的情况下，需要多少钱补缺，什么时候贷款，什么时候还款，每期还多少，可以算出最优的组合。

S 企做过前后期的对比，这样计算出的资金计划组合，财务的资金成本最少，安排最合理，如果没有这套体系和方法，就很难做到。

通过这套系统还可以进行一些更为复杂的模型计算，比如建立多层级、多物业类型的复杂计算模型。

因为财务部门总是在项目层级筹措资金，形成财务费用，项目层面的财务费用再层层往下汇集和分解。

S 企有销售、养老、商业、租赁 4 类物业板块，每个物业板块出现资金缺口，向上汇总到项目层级，在项目层级形成财务费用，再分摊到各个项目，如此循环往复，最终计算出一个最优结果，这是数智化平台的一大亮点（图 2）。

图2　财务费用分摊计算

2、关键指标动态比对，实现经营动态预警

传统模式下，风险预警也很难实现，因为风险预警首先要获得动态值，再与目标值进行对比，由于项目众多，不同阶段的方案各有不同。

比如投资版本、启动会版本的目标随时都有变化。

现在有了数智化平台之后，房企能直观了解项目动态版与定稿版的差异，明细到各个指标，点击可穿透，使得整个经营动态预警成为可能。

系统会生成一个预警清单，将所有项目都列出来，横向列出所有需要关注的动态指标，每个企业可以根据自身情况选取。

S 企选择了项目整体 IRR、经营性现金流平衡时间、项目可售比、销售物业收入、销售物业开发成本、销售物业净利润等 10项核心指标。

其中一个项目在经营性现金流平衡时间指标上显示要推迟 15 天，那么系统需要输出导致的资金缺口是多少，后面回款的时间也要相应推后，通过动态计算来制定资金筹备方案。

所有的指标可以进行联动性的查看，协助企业及时进行后期分析，规避经营风险。

房企还可以通过系统直观分析各类指标的风险项目构成，快速筛选定位关注的预警项目。

比如说整个公司现金流回正时间要延期一个月，几十个项目都可能出现延期，企业需要知道到底是哪些项目出现延期，延期率比较高的是哪些项目。

这样就可以针对重点出问题的项目进行精准、快速的锁定，而且还可以对出现预警的项目进行二次、三次分析，然后找出应对策略，比如上调价格、调整工期。

最后形成一个快速治理的执行策略，这是传统模式下无法做到的。

3、多经营线条、多管理视角的动态监控分析

数智化决策平台还可以支持多经营线条、多管理视角的动态监控分析，围绕公司经营的多个维度目标，在房地产开发经营业务逻辑的基础上，进行一系列目标达成状况及能够反映其业务支撑逻辑的指标分析。

首先要建立动态监控分析框架，由输入端、过程端和输出端组成，将经营资本、客户资本和组织资本由前端输入。

经过一系列业务流程，分运营线、利润线和资金线三条轨迹，最终输出监控内容，形成准确的资产结构和财务报告（图3）。

图3　全流程多视角的动态监控分析

在数据的过程流转和处理中，首先要建立好指标体系和模型。

不同的数据脉络，对应的指标体系也有不同，比如运营线的指标最多，链条最长，可设立投资、研判、生产、供应、销售、回款、库存、结转 8 大指标体系。

对应项目拓展、定位策划、设计管理、采购管理、工程管理、营销管理、交付和持有经营完整的业务板块。

只有指标体系设计完备，数据流转渠道通畅，才能在输出端得到企业想要的内容，辅助动态决策。

4、设计多层级看板，实现经营指标动态汇总分析

近两年来，不少房企提出用看板来进行经营指标的分析，IT 部门建立一个漂亮的看板很容易，但要有准确数据支撑、实现经营指标动态汇总，很难做到。

首先，如果缺乏数字化平台的搭建和数智化决策的机制运作，看板再好看也无法支持实际运营。

其次，要构建不同层次和类型的看板，因为从项目、区域到集团，关注的重点和数据的呈现各有不同，视角由小到大，指标由具体到全局，逐层汇总。

最终形成项目 - 区域 - 集团的多层级经营指标的动态汇总，这样的看板才具备有效性。

S 企将监控层级分为项目、区域和集团，每个层级的监控重点不同，但是供货、签约和回款这 3 项是必备指标，通过数据的层层汇总和呈现，企业可以全面及时地掌握经营状况。

（1）项目层级监控看板，紧盯关键节点完成度

项目层级的监控看板将项目进度的关键节点全部列出，比如首次开盘时间、回款 30% 时间、经营性现金流回正时间、销售 95% 时间等。

每个节点都显示当前状态，清晰标示出提前或者延误时间，股东毛利率、净利润等利润相关指标动态更新，供货、签约、回款的进度和缺口也一一呈现。

（2）区域层级监控看板，及时发现区域内项目风险点

在区域层级的监控看板中，可以看到本区域内所有项目的经营情况，供货、签约、回款的合计净值是正还是负，缺口有多大，计划目标完成度如何。

还可以对区域内的项目进行横向对比，列出缺口最大和超额最多的项目榜单，从中判断哪些项目的风险较大，具体风险类型。

通过区域层级的监控看板，区域和城市公司高层可以及时发现整体和具体项目的风险点，有针对性地做出调整。

（3）集团层级监控看板，3 个维度掌握整体运营状况

集团层级的监控看板从项目、区域、时间3个维度反映整体运营状况，项目维度将集团所有项目在供货、签约和回款3项指标下进行排名，掌握项目风险；

区域维度对各区域在首次开盘周期、年度经营性现金流回正周期进行汇总比对，了解各区域的运营效率；

时间维度则按月份形成开盘 / 未开盘项目汇总表，直观看到每个月中集团所有项目的开盘目标达成率情况。

通过集团层级的监控看板，企业能从全局角度掌握重要指标的完成情况，缺口有多大，分布在哪些区域，哪些项目风险比较大，进行集团层面的整体分析，做出方向性的决策。

5、提取关键指标，进行静态与动态的敏感性分析

敏感性分析是房企平时经常用到的内容，在数智化平台中，企业可以通过单因子、多因子分析，直观体现核心指标动态变动情况，从而辅助经营决策。

敏感性分析可分为静态和动态两种，静态敏感性分析的敏感因子包括未售均价、总成本、土地增值税、所得税，动态敏感性分析的敏感因子主要是开盘时间和去化周期。

系统还可以提供多方案比选的功能，通过输入相关数据，建立多个投资模型，形成多个方案以供比较（图4）。

图4　动态和静态敏感性分析

在具体执行敏感性分析时，以成本、开发工程进度、销售进度、销售计划、回款等指标为基准。

一旦某个指标发生变化或调整，余额、缺口等指标也会相应发生动态调整，触发核心销售成本、利润和现金流的指标进行动态计算，协助一线团队进行操盘策略的精准制定。

6、对未来发展情况进行模拟推演，快速制定战略目标

战略测算也是一种应用场景，房企在进行项目测算时通常要做2件事，一个是盘家底，第二个是看未来。

先要盘点近几年的项目完成情况，再设定未来几年的目标和路径。

使用 EXCEL 可以做出简单版的测算，但是要实现数据的有效迁移和方案模拟，就需要数智化平台的帮助，通过图形化设计，让重点信息的展示、操作更加灵活。

按 3 年展示现有项目和虚拟项目、中长期项目的销售额、拓展面积、数量、货值、开工面积、竣工面积，支撑三年经营计划现场汇报。

战略测算有 2 个维度，一个是时间轴上的测算，另一个是空间轴上的测算。

（1）测算未来 3-5 年的经营指标

首先将企业已经建成的项目汇总，形成标准项目库，每个项目都有成套的测算模型，包括标准工期、标准售价等，作为测算的基准。

然后将企业在建的项目指标列出来，包括现有销售额、货值、回款等情况，在现在所有项目操盘计划不变的情况下，对未来 3 ～ 5 年各项指标的发展结果进行动态测算。

（2）测算项目跨区域“移植”的指标贡献

房企在区域开发时，要将标准化的项目或者某地的项目引入其他区域、城市公司，可以在系统中赋予新建项目的开始时间和单价，这样就可以自动算出这个项目对城市公司的贡献。

最终汇总到项目层级，协助企业对未来战略目标进行模拟推演，快速量化并制定战略目标。

举例来说，房企把一个北京的项目直接“拖”到武汉，这个项目假定从 2018 年开始计算，把工期定好，就可以自动算出 2019 年的销售额。

过程中还会有调整，因为这是北京的项目直接移植过来，一些基本数据比如销售价格需要根据武汉市场情况进行调整，调整好当年虚拟项目的价格之后就再做一次刷新，这个项目对于该城市公司和集团未来的贡献就自动计算出来了。

另外，企业还可能遇到这样一些情况，把不同阶段的项目比如原有和在建的项目进行批量的加价，或者是批量的加快开发节奏，通过数智化平台能对企业全盘项目进行模拟测算，调整战略目标就有相对可靠的依据。

价值成效：

降本增效提速度，增强团队分析力

通过建立和应用数字化运营和自动测算平台，S企的运营和决策水平得到明显提升，数智化体系的运行，让以前不可能完成的动态经营分析和决策工作成为可能，同时增强了总部和一线团队的经营分析能力。

1、滚动测算自动化，减少人工运维

动态数据的采集和计算在过去很难做到，S 企通过建模、数据治理等前期基础工作，模型被自动建立起来。

通过数字化平台实现每天、每月的数据追踪，动态数据的采集、计算、展示实现了自动化，动态匹配管理场景，做到了滚动测算，同时减少人工维护的投入。

当然，有些数据确实是系统没有的，集团会依照相应的流程连接到相应的部门补全，让整个系统的自动运作成为一种可能。

2、数据计算提速，“秒算”数据

依托强大的数据计算内核，系统能解决数据采集问题和数据计算问题两大瓶颈，实现大数据量下“秒出”测算结果。

传统模式下，数据分析和测算使用 EXCEL 软件，全集团有超过 200 个项目，数据收集需要 10 天，数据处理需要 8 小时。

现在采用 IBM 内核的数字化平台，设计了相应的应用场景，进行动态滚动测算，测算速度大幅提升。

在每个月的月底就自动算出 200 个项目的所有动态指标，数据采集由 10 天缩短为 10 分钟，数据计算只需 1.5 分钟，从单个项目、分区域到集团层面的所有项目动态指标能都计算出来（图5）。

图5　新平台“秒算”数据

过去在做单个项目的敏感性分析时，项目出现变更，需要调整几个策略。

比如增加价格、降低成本，或者将开盘周期提前，都需要重新测算。重新制定出的方案还要经过讨论、评估，可能还要修改甚至推倒重来，让一线人员日常的动态调整成为难题。

现在通过数字化平台，敏感性分析从过去花 1 天时间进行数据收集缩短为10 分钟，只用 15 秒就计算出结果。

过去做一次战略测算要 40 分钟，现在不需要将单个项目套到 Excel 表中测算，使用数智化平台只要两秒钟便可计算出结果，这是一种颠覆性的速度提升。

3、赋能一线，提升团队分析力

数智化平台能让一线团队大幅提升分析能力。首先，平台能提供很多分析的场景。

比如协助投资分析、动态测算、盈利分析、经营分析、风险分析、战略测算等，有了这样的数字化平台，企业各个层级的团队会更有意向和动力进行数据分析（图6）。

图6　多种数字化经营业务场景

其次，平台还会提供多维度、多层级、多方式的分析工具，便捷灵活的建立布局报告和分析界面，内置多种简单或复杂的图表，用图表来讲“故事”，实现可视化分析，提升业务人员的分析力。

在具体使用时，先建立分析节点，结合各部门的分析要求，建立完整的分析界面，让操作者更便捷的使用这些图形图表。

平台提供的分析工具操作性很强，简单易学，比 Excel 呈现的结果更丰富，同时可以导进模型，进行二次、三次分析，比如占比、环比、同比、累计、排名等都能快速输出，更有利于进行深度的数据分析和挖掘。

当然还有一些计划的切分，比如整个项目前期做完之后，切分到今年和明年，那么每一年的目标是多少，通过这个平台做多维度分析会更加便捷（图7）。

图7　多种分析方式

结语

房地产企业在进行测算相关的数字化升级时，要做好建模、完善指标体系等基础工作，再陆续增加投资测算、项目测算、动态经营监控等内容，逐步建立起基于业务梳理、提供智慧决策辅助功能的数字化经营管理解决体系。

第一，企业要知道管什么。

企业要根据自身资源，结合行业大数据，制定清晰的战略目标，在集团和项目层面设定关键的经营管理目标，包括资金、利润、进度等。

第二，企业要知道怎么管。

通过集团3-5年战略规划、年度战略目标、经营考核与激励、经营评估以及项目层级的投资决策、开发计划、经营管控等，实现标准数字化、测算自动化、分析场景化和管理智能化。

第三，企业要知道如何保障实施效果。

要想保障数智化平台的有效运作，组织上要做好权责划分、流程梳理和人才管理，数据要完善治理、运维，再结合经营测算模型等平台工具，不断沉淀和积累，让数智化管理不断升级，将过去不可能做到的事情变为可能。

责编：吕娜