全国学长沙！房企该哭还是该笑？

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近日，住建部近日印发《建设工作简报》，以《长沙市落实主体责任稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制》为题，对长沙在房地产市场调控方面的经验给予充分肯定并向全国推广。

文章充分肯定长沙始终坚持“房住不炒”定位。

长沙做的怎么样，先用一组数据说话，2011-2020年，10年期间长沙房价从6781元/㎡只上涨到10122元/㎡，年复合增长率仅为4.6%，房价上涨速度完全只能抵御通货膨胀，真正实现了房子是用来住的，不是用来抄的。

再来看看中部六大省会城市房价增速对比情况，在2011-2020年这十年期间，合肥、武汉和郑州都增长了1倍多，而长沙只增长了不到50%，排在中部六大省会城市末尾。可见，长沙与中部其他五省会城市相比，房价涨幅也相当缓慢。

另外，我们来看看长沙本身房价有多低，从房价收入比来看，长沙是国内为数不多处于合理水平的城市之一。

从2019年全国50个典型城市房价收入比排名来看，深圳房价收入比高达35，排名第一，意味着一家人不吃不喝35年才能买一套房；而长沙房价收入比仅为6.4，在50典型城市中排末位。

从以上数据分析也可以看出，长沙房价不仅低，还涨的慢。这也就是顶层住房管理部门为什么倡导全国学长沙，真正贯彻“房住不炒”。

长沙模式，究竟是什么？

长沙房价控制的如此之好，长沙模式到底是什么，怎么做到的？

1. 楼市调控全国最严，让“炒房客”有来无回

目前长沙采取4种手段防止炒房，可谓拳拳到肉。限售4年，防止炒房客快进快出；二套限购，不能随便买2套；二套征收重税，鼓励一套就够了；堵住人才购房漏洞，留住想留在长沙的真正人才。

从其他地区看来，要知道广州限售只有2年，深圳只有3年，两地契税均可减按1%-3%征收，至于购买二套房仅有“认房又认贷”限制，不存在4年间隔期，由此可见长沙调控之严，真正做到让炒房客有来无回。

2. 商品房科学定价，平均利润率限制在6%-8%

2019年12月11日，长沙市发展和改革委员会官网发布了一则《关于明确我市成本法监制商品住房价格构成有关事项的通知》文件。

《文件》指出：为贯彻“房住不炒”的调控精神，进一步加强长沙市商品住房价格管理。明确商品房的价格由“成本+利润+税金”三部分组成。更为关键的是《文件》中提到，商品房的平均利润率限制在6%-8%，自12月11日起执行。

此次，长沙对商品房利润率限制在6%-8%，有助于防范房企随意虚高报价、过度追求利润，使得相关住房产品的定价更加科学，既确保了房企一定的盈利空间，也确保了房价相对稳定。

长沙模式下，开发商如何抉择？

在长沙模式下，商品房项目利润被限制，炒房被扼杀，未来开发商如何抉择？每个项目利润被限制，能否通过高周转将年利润率做高？高周转玩到极致，风险如何把控？

1. 规定平均利润率为6%-8%，对开发商是低还是高？

如果说将平均利润率6%-8%放在制造业或者传统的实业里，估计很多传统企业都能笑醒。放在房地产开发企业里，是低还是高？

咱们还是用数据说话，先来看看长沙开发商的销售和净利润率情况。

2020年上半年，长沙房企权益销售金额前20排名中，绿地控股、建发房产、阳光城和中国恒大等2020上半年全国的净利润率都不足8%。对绿地控股、建发房产和中国恒大来说，长沙市场仍然是肥肉。

而另外一些利润型房企，比如中海地产、中国金茂和旭辉集团等在长沙低房价与严监管背景下，长沙区域房地产项目利润相对薄弱。

2.高周转是解决低利润率的良药？

虽然长沙市对商品房利润率有6%-8%限定要求，那么开发商能否通过高周转将年利润率做高？

这两年大部分主流开发商奉行的都是高周转战略，高价拍地，极限融资，效率卖房，拉长账期。只要开发不断，现金流不断，规模就能做大。

比如一个正常的楼盘净利率15%，一年周转一次，而高周转的楼盘净利率8%，一年卖两个盘、周转二次，1.08的平方是1.17，综合年回报率17%，比做利润的还高，规模还倍增。

咱们来看看现实情况，今年长沙各大新成交的地块上市速度有多快。

例如，望城区阳光城联利悦澜府项目所在地块于2020年1月成交，7月28日，该项目开盘，从拿地到开盘，耗时6个月；

雨花区的旭辉雨花郡从拿地到开盘，开发时长也仅7个月；

中海麓山境拿地时间为2020年4月，开发时长6个月；

爱家当代境首次开盘，距离其拿地仅过去短短6个月。这些项目从拿地到开盘基本都在6个月左右，妥妥高周转。

因此，对于开发周期只有6个月的高周转房企，长沙市场的理想年回报率能达到17%。

从统计的2020年上半年前20强长沙房企数据来看，全国净利润率小于17%的不少于11家（还有6家未披露数据），占比高于55%，说明长沙对于高周转房企，仍然具有很强的诱惑力。

3.市场风险如何把控？

从上面分析可以看出，高周转一方面要有利润空间，另一方面还得有充足的土地储备。我们再来看看这几年长沙的土地供应情况。

从2015年到2019年，长沙土地供应面积接近9000万平方米，仅2019年就供应了2600多万平方米，同比增长56%。

从数据来看，长沙市的土地供应相对宽裕，供求不存在人为制造的短缺，开发商拿地空间相对宽裕，拿地成本相对合理。

值得注意的是，在商品房销售面积方面，2019年为2335万平方米，同比却下降2.2%。

2018年到2019年，土地供应面积/商品房销售面积比值也从0.71上升到1.14，增长61%。

这也意味着长沙楼市市场疲乏，去化周期明显延长，短期会造成滞销。对于高周转的房企，想要现金流迅速回笼，存在降价风险，利润空间会被压缩。

总结

这次顶层住房管理部门倡导全国学长沙，肯定了长沙对“房住不炒”的坚定落实，未来长沙模式可能得到进一步推广。

并且，近年来随着楼市一系列调控和“三道红线”对房企负债进行监管，土地红利、周期红利、杠杆红利逐渐消失，地产行业平均利润率也越来越低。

在此大背景下，房企想要获得较高利润，高周转依然是趋势。但是，在楼市成交疲软，去化周期较长的区域，拿地储备周期不宜过长，尽量采取少量储备、快周转战略，发现势头不对及时撤出。

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