8大地产投资模式趋势分析，2021年决策不踩坑!

土地作为房地产企业生存和发展的命脉,一直备受关注。不同企业根据自身的发展战略，会采用不同方式拿地。

目前，行业中流行的拿地方式五花八门，因此有必要进行梳理，认清不同拿地方式的典型优势和突出不足。

同时，分析代表房企2020年在土地市场的表现，进一步了解拿地方式对企业发展的影响。最后，展望2021年，来看看企业如何进一步完善拿地策略。

一、拿地方式梳理

我们梳理了近几年土地市场的拿地方式，总结归纳出常见的8大类（13小类），如下表：

通过对常见拿地方式的典型优势和突出不足回顾，可以看出，企业拿地时，要从国家政策导向、市场需求趋势、综合投资收益、资金周转速度、企业营运能力五大维度对土地进行评估，最终确定既符合自身发展战略，又风险可控的拿地决策。

二、8大拿地模式观察

由于投资决策受宏观环境影响较大，房企应当充分了解房地产市场趋势，选择合适投资方式,避免踩雷。本文除了对8大拿地方式的优势和不足分析外,还回顾了2020年房企不同拿地方式下的市场表现,然后对2021年房企的拿地方式做了预判。

1.招拍挂：2021年房企继续回归一二线城市

从招拍挂市场来看，总体拿地建设面积2020年比2019年有一定下降。分城市划档来看，一线城市同比上升8.7%，但二线城市却下降了11.1%，三到五线城市下降了19.8% 。

2020年全国最高价是310.5亿成交的上海202002301地块，该地块由香港置业竞得。其次是华发股份竞得的深圳宝安区沙井街道地块，成交额127.1亿元。

华发股份也是2020年竞得总价最高地块最多的企业，在深圳，南京，武汉共有三宗，总共支付土地出让金290亿元。中海在2020年招拍挂市场也有很大手笔，总价最高地块有两宗，分别位于北京天津，共支付126亿元土地出让金。

展望2021年，房地产企业将继续回归一二线城市。主要是因为一二线城市市场热度高，土地抗风险能力强。只要需求旺盛，就能保证产品卖得出去。虽然地价高，但只要实力房企经营得当，应该还是有利可图的。

我们预计2021年招拍挂市场上房企拿地集中度会进一步提升。因为随着资金融资端的收紧和销售端的限签限购，中小房企现金流会紧绷，一二线高价土地对他们来说是难以承受的重压。而大型房企可以凭借资金和品牌优势，在一二线土拍市场有所作为。

2.收并购：2021年行业集中度进一步加强

2020年收并购大约有260宗，交易金额大约2400亿元，同比均有20%左右的下降。受疫情和融资政策收紧影响，房企在收并购拿地上变得谨慎。

项目层收并购和资产包收并购较为常规，典型案例如绿城22.79亿收购新湖中宝上海，沈阳四个项目35%股权；碧桂园48亿元并购中国重汽220万平米资产包；值得一提的是，公司层面收并购会变得越来越常见，典型事件如世茂收购福晟，旭辉收购彰泰。

在2021年，虽然融资政策依然紧缩，但是行业集中度变高仍然是行业趋势。以旭辉收购彰泰为例，旭辉在全国化布局基本完成后，收购地方龙头房企，就是进一步巩固和深化全国化布局战略。企业不仅做大，而且每个区域都很强，成为真正的龙头。

旭辉不仅仅收购了彰泰的住宅开发主业，而且还拿下了附属的物业公司。2020年，疫情让大家认清了物业公司的价值。资本市场上，物业板块炙手可热。旭辉史无前例的收购了物业板块的举动，不仅仅是拿到了一块有待开发的美玉，这一行为也许暗示之后其他房企的收并购动作中，物业收并购可能也会火热。

需要注意的是，虽然收并购可以快速扩大规模，抢占市场，但在收并购同时，仍然要注意土地成本问题，尽可能降低收购溢价；收购后的资产处置也是问题，怎么样加快现金流的周转速度，确保吃的下去又能消化的了，这都考验着企业自身的综合能力。

3.合作拿地：2021年房企间深化合作开发

如下图所示，我们从房地产行业权益比不断的下行趋势就可以看合作拿地的受欢迎程度，权益占比下降可以说明房企之间合作拿地愈来愈流行了。2016至2020年间，百强房企的加权平均销售权益比持续降低，从2016年约85%下降到2020年约70%。

2020年，各大房企加强合作拿地，比如中海在3月13日官方宣布合作拿地计划，全国范围进行拿地；华润，中梁，实地，中交也有类似的合作计划。

2021年从政策和市场环境来看，资金压力和土地获取难度依然很大。合作开发成为不少企业的选择，比如合资成立项目公司拿地作为合作开发最主要的模式，可以大家一起做融资，一起出钱买地建设，分摊资金上的压力。

同时，不少房企依然在冲击千亿大关的征程上。合作开发，成为获取优势资源，做大规模的重要途径。

4.文旅模式：2021年房企需要提升三项基本功

文旅模式，前几年一直比较火热。基本规模房企在做住宅开发主业的同时，文旅地产成为同行业多元化业务的总要分支。不仅可以开辟新的收入来源途径，而且还能降低拿地成本。

但是，文旅地产周转慢，投资回收难的经营本质，会提高企业负债。对企业现金流产生不利影响。再加上2020年全国文旅产业都因为疫情影响受到重创，创收更加困难。对于以文旅为主业的地产公司来说，2020年是个不太好过的一年。

以某家房企为例，作为一家文旅地产有名的公司，在2020年这家房企全年完成11个项目转让工作，合计交易对价约70亿。企业曾公开表示，出售资产，为的就是响应国家降负债的要求。

在2021年，文旅拿地对绝大多数旅游属性较低的房企，只是锦上添花的一种手段。不差钱、卖得动、强运营这三项基本功，对敢于在文旅地产深耕的企业来说，缺一不可。

5.康养模式：2021年房企结合自身特色做好标杆

康养模式，这是一个复杂的地产开发类型，各种商业模式层出不穷。和医疗机构挂钩，做医疗型康养地产；和旅游景点挂钩，做度假养生型康养地产；和文化产业基地挂钩，做学院型康养地产。总之，这一领域产业链复杂，衍生模块很多。

很多房地产企业在康养领域进行了很久探索，对复杂的商业模式进行梳理选择，以契合企业自身战略。

万科从2012年开始就已经在这个领域进行摸索实践。2012年11月，万科首个养老项目随园嘉树在杭州面向公众；到2020年，万科养老业务布局16个城市。

随园嘉树系列项目主要是持续照料社区，项目区域包括长者公寓，护理院，活动配套等建筑体系。目前养老公寓与护理院入住率极高，获得了良好的市场口碑，也成为高端养老的标杆项目。

预计2021年，其他标杆房企，比如恒大、融创、龙湖、越秀等，都会继续积极深耕或布局自己的养老项目。

在这一领域，房地产企业着重是做好标杆典型项目，然后根据企业自身特点确定商业模式，精选重点区域发展和创新。这样既能提高自身运营能力，又能保证利润和现金流充裕。

6.产城模式：2021行业龙头继续深耕

作为和地方政府合作进行土地开发的一种商业模式，产城模式包括土地的一级开发和二级开发。

当企业帮助政府做完土地一级开发后，企业不仅可以继续做园区开发，还能以较低价格依园区建设申请住宅用地进行二次开发。当这两个阶段结束后，还会涉及园区的管理运营，企业服务等阶段，企业可以从开发和运营中获取双收益。

虽然这种模式的土地成本很低，但是问题在于资金的需求量巨大。以某家房企为例，这家企业的负债水平一直很高，三道红线出台后，降负债压力大。同时，企业作为政府的债主，有大量的政府方应收账款存在，这也导致了企业现金不够充裕。

产城模式拿地开发，最终要做到园区内的企业落地经营才算基本完成，整体业务规模庞大，很难做到又快又好。预计在2021年，原有产城龙头房企将继续深耕这种模式，在负债和收益间做好平衡，实现经营目标。

7.商业综合体模式：2021年全国多线布局，全面发展

商业综合体拿地，在行业里较为常见。在这种模式下，企业不仅仅可以开发住宅楼，还可以配套购物广场，写字楼等商业中心。在这里，企业不仅仅是卖楼的开发商，还是城市经济的建设者，所以拿地成本会便宜些。典型的企业有新城等。

以新城为例，2020年3季度，新城有71个已开业商业综合体项目，91个在建商业综合体项目。这些项目从一二线到三四线城市均有分布，而且在建项目主要以三四线城市为主。

这说明这一模式的复制性很强，但也表明一二线城市的市场空间没有过去那么大，下沉是企业根据市场发展做出的战略选择。

预计在2021年，商业综合体模式仍将是企业低价拿地的商业模式。

当一二线土拍市场火爆，土地价格开始上涨时，综合体圈地会保障企业在一二线城市拿地成本不会过高；保证住宅地产开发的收益同时提升品牌知名度，增加市场占有率；同时商业综合体下沉到三到五线城市里，加快布局开发这些城市潜在的商业发展潜力，也会成为企业未来利润新的增长点。

8.城市更新模式：2021年房企宜选择合适项目精耕细作

随着一线城市的土地供应越来越少，纯住宅用地的成本也在加大。但是这些城市的更新改造的需求却越来越强烈，这样城市更新的拿地机会也就越来越多。

以时代中国为例，2020年企业新增80个旧改项目，是2019年的两倍。在2020年七月，时代中国先后以底价45亿元，总价67亿元，总价65亿元先后在广州和佛山拿下三个地块，同比大幅度超越去年同期拿地金额，加速旧改地块获取。

预计在2021年，城市跟新拿地模式将继续深化。虽然，城市跟新项目转化为土地储备，会大量占用企业的管理成本，但前些年在城市更新领域奋斗过的房企，2021年将会逐步进入将前期投入转化土储，进而盈利的时期。

尤其是城镇老旧小区改造，对提升居住体验，增加城镇经济活力，起着至关重要的左右。房企利用自己精开发、善管理的业务优势，能够在存量市场中开辟新的盈利点。

也要注意城市项目运营周期较长，一般都要跨越5-8年。所以，城市更新拿地是以时间为代价对赌利润的增长。新进入这一领域的房企，应该精挑细选合适的项目，在开发中积累经验，不宜短期激进花钱拍地。毕竟大环境融资很难，要精细过日子。

三、数字化投资管理，提升拿地决策质量

受“三道红线”政策和银行限制房贷政策的影响，在2021年，房地产企业融资必然很难。房企缺钱，拿地这种大手笔开支要十分谨慎。同时，房企保证利润水平，也要对土地精挑细选。要实现这样的战略目标，只有运用数智化的投资管理体系，才能打通由宏观至微观的管理动作，实现投前-投后拿地一体化联动管理：

通过对投前投后各个环境的管控，才能实现投资管理“计划-执行-跟踪”有效运行。

1.数据测算，保障计划实施

无论哪种拿地方式，没有投前通过数智化模型对各种指标进行测算，拿地决策就无从谈起。比如收并购拿地中，一般先要计算项目公司层面的净利润。但是净利润指标需要扣除收购溢价，通过数智化模型，可以准确核算溢价中的无票成本，让项目净利率清晰可预测。

2.高效执行，提升流程效率

拿地决策作为跨层级，跨部门的全方位经营决策，高效执行才能保证不错过市场机会。比如在招拍挂市场，如果遇到很多优质的地块，考验的是最高决策者的专业力，也是考验一线人员的执行力。数智化系统有助于拿地参与部门和人员的协同决策，避免个体决策失误错过机会。

3.全面跟踪，管控经营风险

从企业拿到土地那一刻，就必须同时面对土地收益和风险并存的局面。干的好大赚，干不好巨亏。比如文旅地产，拿完地，企业要在经营上下一番苦功夫运营。这时候如果用上数智化管理系统，就能提升管理运营的效率，做好投后精细化管理。

首先提炼文旅项目的经营监控指标，聚焦重要的经营指标和数据，确保核心经营关注点纳入监控范围；然后分析经营数据，凸显经营中的问题点，推动管理层解决问题；汇总、展现、分析经营数据，为科学决策提供数据支持。最后设定经营指标预警阀值，建立预警机制，分级分层应对经营风险。

总结

通过对2020年房地产行业中不同拿地方式梳理，可以预见2021年企业拿地大体动向。同时，面对着五花八门的拿地方式，企业需要数智化拿地模式，标准化契合自身战略的拿地动作。

在灵活选择拿地方式的同时，企业应该预测拿地收益，更应该预控拿地后的经营动作，实现拿地风险提前预警，实现数智化投资。

《地产数智化经营》

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