“北上广深”调控升级！房企如何应对？

2021年1月以来，各地纷纷出台房地产调控政策。尤其以“北上广深”为首的一线城市，不断加大楼市调控力度。

“北上广深”楼市调控为何升级？

此次，“北上广深”为何如此急迫进行楼市调控，本质还是房价上涨过快，违背“房住不炒”的原则。

从 “北上广深”二手房房价数据来看，过去一年深圳上涨了22.1%，上海上涨了10.8%，可见2020年深圳和上海楼市有多么火爆。

由此，1月20日，深圳率先出台一份“715新政”的最新补充细则，深圳主要堵死假结婚炒房的路径，夫妻无资质一方不得联名买房。

紧接着， 1月21日晚，上海8部门联合印发了《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》。

主要也是堵死离婚买房的道路，上海有房家庭离婚，再也无法做到首房首贷，限制短时间炒作；并且将个人增值税征免年限，从2年提高到5年，直接增加了交易成本，一套1000万的房子，直接多出了50万的税费。

1月26日，广州的工农中建四大行的房贷利率开始整体“涨价”。

1月30日，北京银保监局表示，要求辖内各行对2020年下半年以来新发放的个人消费贷款和个人经营性贷款合规性开展全面自查，并要求银行对发现的问题立即整改，加强内部问责处理。

“北上广深”新政主要调控重心是？

从上面最新出的调控政策来看，此次新政主要调控重心是严查消费贷、经营贷等违规资金进入楼市，以及打击假离婚等短期炒作推高楼市行为。

从传统的限购、限售、限制假结婚和税费方面出手，对如今的一线城市楼市作用已经不大，市场上已经有了各种各样的规避手段。

因此，调控楼市的核心还在于信贷，只要信贷得到有效控制，房价就能得到有效控制。

值得一提的是，在2020年12月31日，央行、银保监会联合发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，对银行分类分档设置房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限，自2021年1月1日起实施。

根据通知，两部门将根据银行的资产规模及机构类型，分档对其房地产贷款集中度进行管理，设置了房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限的“两道红线”。

其中，房地产贷款占比上限最高为40%，最低为12.5%；个人住房贷款占比上限最高为32.5%，最低为7.5%。

此次“两道红线”表面上针对的是银行和购房者，但实际上对房企开发贷也影响很大。只要“两道红线”能够真正落地并严格执行，对楼市的影响将会超出预期。

从此次调控趋势来看，房贷“两道红线”执行力度会加强。

房企如何应对“北上广深”新政影响？

在需求端，“北上广深”调控升级会抑制有效购房人数；在供给端，“两道红线”执行力度会加大，个人住房贷款和房地产贷款审查会更加严格。

个人住房贷款被压缩，购房的资金肯定会减少，进入楼市的钱会减少；房地产贷款被压缩，那么开发贷肯定受影响，房企融资会变得困难。

那么作为房企，该如何应对“北上广深”新政影响？

1.开展代建业务

据国土资源部的要求，各地的保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品房的用地供应不得低于住房用地总量的70%。

根据政策，在“北上广深”为满足大多数人住房需求，大量土地供应在向保障房、安居房、租赁房偏移，商品房土地供应急剧减少，而且拿地成本较高，房企资金压力较大。

房企开展代建业务可以分散资金压力，降低负债风险和维持自身发展。

2020年以来，代建也逐渐成为近两年业内发展新趋势。

有不少房企陆续加入代建蓝海，据克而瑞不完全统计，截至目前开展代建业务的品牌房企已经超过30家。

比如绿城管理，建业、朗诗、金地、雅乐居、保利、万科、滨江、旭辉等知名房企。并且，绿城、建业、金地、雅居乐还单独成立了专门的公司负责代建业务。

2. 进入住房保障领域

未来几年“北上广深”保障房供应较多，房企参与保障房建设可以在一定程度上规避房地产调控压力。因为保障房建设成本较低，需求稳定，自有资金占比较低，资金压力较小。

虽然保障房利润率一般只有3%-5%，但是自有资金比例可以低到20%以下。假设自有资金比例只需要20%，5倍左右的杠杆，意味着开发商的自有资金回报率可扩大至15%-25%。

此外，承建保障房之后，开发商还可以从地方政府获得信贷、土地、税收等多种优惠条件。

3.共同拿地开发

房贷“两道红线”出台后，银行开发贷收紧，房企融资会更加困难。共同拿地，合作开发，有助于减少自有资金支出。

“北上广深”地价较高，100%权益拿地风险较大，与深耕于当地的房企合作能够有效规避市场风险，实现“各取取长，优势互补”。

此外，对于想进入“北上广深”城市的房企，与当地企业合作也能降低企业进入门槛，实现资源导入。

更重要的是，共同拿地，合作开发能通过合作杠杆做大规模，形成规模效应。

4.提升运营能力

此次调控新政出台后，包括四大行、部分股份行和城商行等放贷时间明显变长，是之前的两倍还多。

按揭放款减缓2-3个月，开发商回款减慢，现金流影响较大。因此，开发商需要提升运营能力，加快项目周转，迅速回笼资金。

在提升运营能力方面，借助数智化工具可以极大提高运营效率。比如2020年，禹洲与爱德数智共同完成了经营分析平台2.0。

通过该平台，禹洲各层级管理人员可以随手查看全集团近200多个项目。成功标尺下的认购、签约、回款、供货和效率的数据和分析一目了然，项目的运营效率得到了极大的提升。

小结

1月以来，“北上广深”出台了一系列楼市调控新政，主要为了打击消费贷、经营贷等违规资金进入楼市，以及假离婚等短期炒作推高楼市行为。

而且，对于房企而言，开发贷和资金回款会受到极大影响，现金流压力变大。

由此，房企可以采取“开展代建业务、进入住房保障领域、共同拿地开发和提升运营能力”等措施应对所受影响。