传某央企筹1300亿上海抢地，各房企如何玩转集中拍地？

近日，某央企为第一批上海集中拍地筹集了超过1300亿元的资金，土拍市场开始躁动起来。

“土地集中供应”新政出台后，22个核心城市的土拍细则时刻牵动房企神经。 

据悉，长三角区域杭州、南京和苏州等城市的首批土地将在4月挂牌。上海首批宅地将于4月预公告，5月底集中挂牌。

目前公布“土地集中供应”新政细则的城市较少，本文以走在前列的上海为例，具体剖析一下上海土拍市场的最新玩法，给各梯队房企一些参考。

一、推行招挂复合制度，龙头房企有“先天”优势

此次上海为了做好第一批集中供地，在竞拍环节保留部分此前土地招挂复合制度。

根据招挂复合制度，若通过资格审查的投标人超过6人，地块采用招标方式出让，并根据房企的经济实力、技术资质、项目经验进行综合评分，排序确定顺位；若投标人小于6人，则直接竞价。

按照上海招挂复合出让方式，政府部门对房企按“135分制”打分，经济实力32分，技术资质17分，项目经验41分，受让管理45分。

其中，“受让管理”指标规定房企每成交一幅宅地，相应减扣15分，45分扣完为止。

对于中海、保利、华润等总分120分以上的大型央企，在3次扣完“受让管理”45分后，大约维持在75分以上，仍有很大机会挤进一次性报价环节。

因此，实力雄厚的龙头民企以及大型央企，在上海市场起码有3块宅地的“先天”优势。中小房企更多需要采取联合结盟策略，寻找机会。

二、不再价高者得，中小房企迎来“平等”机会

目前拍地规则最值得关注的变数是，地块溢价率超过10%触及熔断机制，将转为一次性报价，报价最接近平均价的房企胜出，不再价高者得。

由于上海或将竞拍规则调整为一次性报价、接近平均价获胜的“投标”模式。这样一来，房企通过经济实力进入竞拍环节只是获地的门槛，最后还要看房企报价策略。

因此，只要中小房企挤进一次报价环节，就会迎来“平等”机会。

不过中小房企自身实力薄弱，更多需要采取结盟的方式才有机会进入竞拍环节。

目前，中小房企结盟可以采取新增第四层股权架构，引入合作方的模式。

比如，A公司用全资子公司B拿地后，成立项目公司C；为了方便引入合作方，在A公司和B公司之间增设D公司，形成A控股D、D控股B、B控股项目公司C的四层股权构架。

然后将D公司作为引入合作方的平台公司，既可以只用一家公司的名额去拿地，减扣分数，又达到引入合作方的目的。

三、拿地资金缴纳有变，房企投融计划需调整

按照上海拍地要求，房企参与拍地前需向土地部门申报自有资金情况。在竞拍阶段，房企的报价不允许超过申报自有资金的数额。

这部分资金在交易前进入监管的保密账户，直到竞拍现场公证处才能看到。并且，上海土地竞买保证金一般按起始价20%缴纳，房企一次竞拍可能就要拿出几十亿甚至上百亿元的保证金。

“土地集中供应”新政出台后，房企对应的拿地资金缴纳时间集中，同时间段高额的保证金和土地出让金会导致资金压力较大，投融计划相对之前都需做较大调整。

投资拿地方面，假设某房企年度土拍投资额计划为1000亿，土拍新政前，上下半年投资分配为6:4；土拍新政后，假设拍地时间为3、6、9月，这三个月投资额占60%，则企业的土地投资计划将大概进行如下调整。

房企土地投资计划发生变化，融资计划也应当随之调整。

首先，增加前端拿地融资。由于同一个时间需要支付大量土地款，资金峰值将明显加大，房企除了自有资金，更需要增加前端拿地融资，来缓解拍地月大量土地支付款压力。

其次，在投资节点前保证融资款提前到帐。由于拍地月份需要提前交纳大量保证金和锁定申报自有资金，因此在支付节点前需要提前安排好融资款，尽量保证在拍地前一月融资到账。

最后，融资还款尽量错峰支付。在签订融资合同时，融资还款时间尽量做到错峰支付，不要让还款资金在某一时间段过于集中。

小结

“土地集中供应”新政后，房企在竞拍月份要缴纳大量的保证金和同时段支付巨额土地出让金，这无疑对房企现金流匹配能力和融资能力提出了更高要求。

从上海土拍市场最新玩法也可以看出，新政对房企的综合能力要求更高。尤其是一些融资能力不够强的房企，想获得优质土地将更加困难。

目前来看，现金流及融资能力仍是大多数房企共同面对的大难题。

龙头房企想要扩大投资规模，筹集和高效调配资金是关键；而中小房企面对“土地集中供应”，结盟联合拿地是破局之策。