地产20万亿大蛋糕，碧桂园万科中海都在抢！你却还没看到？
对于房地产行业，2020年是一个时代的落幕，也是一个时代的开启。
2020年“三道红线”结束了金融红利时代，行业进入管理红利时代。
2021年“土地集中供应”新政促使了房企分化加速，大型房企强者恒强，中小房企加速淘汰。
未来已来，透过2020年房企财报，看看龙头们对房地产未来有着怎样的预判？经营战略如何布局？
一、融创：20万亿大蛋糕到来，至少3家破万亿
2021年，虽然土地集中供应，但各地方政府供地量不小于前5年的平均值。这一规定也意味着中国房地产市场会平稳上行。
对此，孙宏斌也预测2021年楼市破18万亿几乎是肯定的，而未来中国房地产破20万亿也是大概率。
并且在三道红线下，房企弯道超车的机会很难了，龙头房企集中度会进一步提升，未来这个行业至少会出现3家破万亿的房企。
假设20万亿市场，3家房企破万亿，市占率也才15%，集中度并不算太高。
看来说地产不行的，只是你不行！
二、碧桂园：84%已进驻三四线城市库存短缺，3大维度提升竞争力
房企想要持续稳定地增长，不仅要方向准，还要竞争力强。
碧桂园始终坚定地驻扎在三四线城市，长期看好新型城镇化。碧桂园已进驻的245个三四线城市中，84%的城市处于库存短缺或合理状态，需求潜力仍然巨大。
面对残酷的市场，更高段位的竞赛，碧桂园通过3大维度提升竞争力：
一是，追求“有现金流的利润和有利润的现金流”；
二是，坚持经营理念、投资标准及投资运营效率“三个不动摇”；
三是，狠抓“一率五力”，即高效率、成本力、产品力、营销力、服务力和科技力。
三、万科：管理红利时代，4大发展机会
2002年，“土地招拍挂”制度施行后，行业进入金融红利时代，金融资源成为助力企业实现跨越式发展的关键要素。
2020年8月三道红线出台后，行业正式由金融红利时代步入“管理红利时代”。
管理红利时代充满未知与挑战，但危与机永远是一枚硬币的两面。万科认为未来行业的机会在以下4个方面：
一是，机会来自客户的需求。当网络原生一代成为市场主流，他们的偏好绽放出前所未有的多样性。所有企业谁能更深刻理解客户内心的向往和期待，谁才能成为更杰出的美好生活场景师。
二是，机会来自城市的发展。人口和生产要素都是理性的河流，它们总往效率更优处流动。过往的城市积淀为传统，而未来城市在绵延中孕育。尤其在头部城市向世界级都市圈演进的过程中，TOD、有机更新、产城融合、智慧城市、大型复杂综合项目、新城/新片区规划等，都将是未来城市的必要元素。
三是，机会来自对存量价值的挖掘。随着城市的扩张与发展，居住、商业、办公，多种形态的城市空间日积月累，已经形成庞大的规模。伴随REITs的出现，真正具备长期资产经营能力的管理者将获得巨大的成长空间。
四是，机会也来自科技释放的价值。人类进步源于想象力，而科技是能让想象真正放飞的羽翼。科技让不可能成为可能，让可能变得平易。
比如，万科推出的数字化战略“沃土计划”和“龙抬头计划”，将科技融入到业务的方方面面，将每个传统业务与科技相结合，让每一个业务插上科技的翅膀。
“沃土计划”是万科自2016年1月推出的数字化战略。万科希望通过九年，三个阶段，让科技能够在万科40岁的时候成为新的发展引擎。
按照万科此前的计划，三个阶段分别为：
2016-2018年是信息化阶段。旨在打基础，服务万科自身业务发展，打造全方位地产开发平台、全渠道在线营销平台，全过程客户服务平台。
2019—2021年是数字化阶段。重点在于打通各业态、各业务场景所积累的数据，形成数据服务，然后再通过大数据的分析工具来洞察客户需求，优化业务能力，实现数据价值。
2022-2024年是智能化阶段。主要实现信息的获取、数据的洞察、到人工智能应用的跨越，从而满足个性化的定制、柔性生产的新需求。
值得注意的是，近期郁亮还提到一个“龙抬头”计划。郁亮希望万科每一个BG、BU背后都有科技公司，每个业务都通过科技赋能的方式，实现管理更大的范围，做更有效的事情。
四、中海：房地产下半场5大分化，数字科技成为决胜核武器
房地产市场的竞争发展是一个长跑，下半场竞赛才刚刚开始。“分化”将是房地产下半场最重要的特征。具体将展现“五大分化”:
一是，市场分化。房地产下半场，一二线及强三线城市将是主战场。
二是，企业分化。“三道红线”和“两道红线”将阻断高杠杆房企扩张路径，优胜劣汰的行业整合将进一步加速。
三是，投资分化。土地日益稀缺，单项目投资额越来越大，财务稳健、资金实力强劲者拥有更多的机会；具备商业资产投资运营、旧改、城市更新等城市运营能力的企业拥有更多机会。
四是，管理分化。行业进入向管理要效益阶段，精细化、数字化管理能力强的企业才能在竞争中胜出。
五是，产品力分化。好产品、好服务永远是赢得客户的关键。
在地产下半场，分化加速，竞争加剧，数字科技将成为决胜核武器。
在数字科技建设方面，2017年颜建国上任以后，中海发动了全流程数字化管理革命。搭建的信息化数字决策系统，让中海在由“拿地决策、客户研究、产品供应、营销推广、成本管控、精工体系和客户服务”组成的科学管理矩阵中，发挥巨大的作用。
比如，中海携手爱德数智搭建了3大数智化系统。
2017年上线的工程管理系统，2018年上线的投资决策系统，2019年上线的项目全景计划系统，对房地产开发全流程的业务进度与作业水平实施了精准管控，各方面都起到了明显降本增效的效果，真正实现了向管理要效益。
五、龙湖：房地产行业未来5大趋势
对房地产行业，未来将会出现5大趋势：
其一，规模增速下降，行业规模逐渐见顶。
其二，房企利润率和ROE逐渐下降，成本致胜。
其三，行业加速分化，寡头时代慢慢走来。
其四，数字科技加速，逐渐成为房企降本增效核心手段！
其五，地产还是主航道，头部房企5到10年后第二增长曲线初成格局！
六、保利：高效“仓位管理”正成为房企投资拿地核心优势
“土地集中供应”新政涉及的22城在2020年共成交超2000宗宅地，土地出让金总额达2.4万亿。
据测算，今年供地峰值的月份将有超15个城市集中推出600-700宗地块。“土地集中供应”新政对房企投资能力和研判能力要求极高。
同时，“土地集中供应”也给房企带来了资金“仓位管理”的问题。
有限资源下，哪些城市要重仓，要减仓，要清仓，城市之间如何进行轮动拍地，资金如何高效调配，这些都取决于房企对城市价值和时机的精准判断。
高效“仓位管理”也正成为房企投资拿地核心优势。
七、恒大：1年降2档，从“规模型”向“质量型”转变
2020年年报，恒大公布了“三道红线”降档目标：
2021年年中，净负债率降到100%以下。
2021年年末，现金短债比达到1以上，1年降2档。
2022年年末，资产负债率降至70%以下，“三道红线”全部达标。
有息负债下降目标是：
2021年年中，下降到5900亿元以下。
2022年年中，下降到4500亿元以下。
2023年年中，下降到3500亿元以下。
恒大希望增长方式从财务杠杆驱动的“规模型”向稳健发展的“质量型”转变。
八、世茂：“大飞机战略”起航，打造“第二曲线”
随着房企从规模红利转到多元驱动，世茂“非房业务”逐渐走到台前。世茂通过“大飞机”战略，在多元业务上精准布局，“第二曲线”表现亮眼。
从2020年业绩来看，世茂“非房业务”逐渐开花结果。
年报显示，2020年，世茂酒店、商娱、服务三大专业公司计划收入87.5亿元，实际收入86.3亿元，在疫情影响下计划完成率仍达99%，同比增速33%。
值得一提的是，世茂服务年内营收达50.3亿元，复合年增长高达94%，预计未来3年收入增长5倍。
世茂在“大飞机战略”下，多元业务的快速发展，不仅为世茂地产赋能，也将成为世茂后续增长的新引擎。
结语
这两年随着“三道红线”、“土地集中供应”等政策出台，行业生存和发展逻辑一直在变。
龙头房企也愈发重视宏观预判和经营战略，防止战略决策一步错步步错结局。
未来，地产行业不再是“躺赢”时代，想得到好的生存和发展，需要战略，人才，数字科技以及我们愿意去坚守的信念。
