备案价每次下调3%！多次取预售证的项目要哭瞎了？

为了严格执行中央“稳房价”目的，广州相关监管机构已明确要求，之前拿过预售证的项目，再次取证时的备案均价，需较上一期推盘均价下调3%。

据统计，刚过去的7月，各地楼市调控政策就多达66次，创下2021年单月调控纪录。广州也出台了众多“稳房价”调控政策。

广州以前的稳房价政策更多是间接性抑制购房需求，稳房价效果相对偏弱。

广州此次“新房备案均价下调3%”新政出台后，与以往政策效果不同的是，能够直接型压制房价上涨，甚至让新房价格下调3%，而且以后的备案价也不能上涨！

广州此项政策如果能很好的稳定房价，那么将来也极大可能在其他热点城市进行推广。

在此背景下，房企拿地、销售、运营等各专业线策略该如何调整？

一、政策解读：新房备案价下调3%，房企利润进一步被压缩

新房备案价下调3%，此最新调控政策广州各区确有执行。在利润空间本来就很低的情况下，房企的利润又进一步被压缩，不过小盘项目相对影响较小。

1. 有历史取证的项目：新取证备案价不高于上一批次下浮3%的备案价

从工程节点和实际运营角度，大部分房企分批次取证是较为常见的。广州此次新政出台后，对有历史取证的项目来说意味着价格会持续下调。

简单来说，之前拿过预售证的项目，新申请的备案价，不得高于上一批备案价，并且还要往下降3%，直接打击了捂盘惜售行为。

举个例子：假如第一次备案价3万，取证5次，房价会降多少？

最后房价=2.65万    房价降幅=11.5%。

这11.5%的房价降幅对房企利润削减应该在10%左右。

据了解，位于广州黄埔区的一热点楼盘，刚好卡在上述新政执行时去拿预售证。最终，该热点楼盘按照较上一期均价降幅3%的价格，进行了备案并推盘销售。

2. 从未取证的项目：新取证备案价参考周边竞品或同品质项目一季度网签均价

这一点就是说，新拿地开盘的项目，对标周边竞品或同品质项目，不像之前直接执行街道备案价了。而同品质项目的选择，操作空间就比较大。

总体来说，广州此次执行的限价调整，对已有拿证历史的项目是不能涨价的，且要下调3%；对于全新开盘的项目，想要突破片区价格也是不可能的。

此次广州第一轮集中土拍，广州白云金沙洲皇冠地块的楼面价达42122元/㎡，创金沙洲土拍新记录，从房价4万到地价4万，金沙洲只用了1天！

“新房备案价下调3%”新政出台后，房价受到极大限制，即使拍了高价地也别想卖高价，广州金沙洲这种现象会受到抑制，将来也有利于低价盘，不利于高价盘。

如果地价已到4万每平，而房价不能突破4万每平，那么房企将亏死。

二、市场预判：广州依然是个好市场，具备相对较高利润空间

从市场角度看，对于广州最新的限价政策，专家认为，这或与近几月广州新房价格上涨过快有关。现在中央层面也对房价涨幅过快的城市要问责。

另外，相比其他城市，广州依然是个好市场，具备相对较高利润空间。

据广发证券的测算显示，22集中供地城市扣配建平均毛利率为15.5%。

各城项目剔除配建因素后的平均毛利率分别为：郑州32%、上海24%、广州23%、北京23%、深圳22%、武汉14%、重庆11%、南京9%、宁波和成都0、杭州-3%……

从数据来看，首轮集中供地中，广州的项目平均毛利率排第3，仅次于郑州和上海，而且广州的出让金排名第4，仅次于杭州、北京和南京。

综合来看，广州对房企来说是个好市场。但如果严格执行“新房备案价下调3%”新政，将会严重打消开发商拿地热情。

策略1：小地块一次取证，全部推货，大地块减少拿证批次

以前，广州取预售证到开盘有10日内时间限制，不能捂盘惜售。但是开发商也很容易就能规避。

但是现在限价政策基本堵住了捂盘惜售的楼盘，而且拿预售证次数越多房企越吃亏。

因此，对于中小房企，尽量只拿一期开发地块；小地块一次取证，一期全部推货，快销快回。

对大地块要注意能否分割成独立备案项目，每个项目单独拿预售证，相互之间没有关联，没有政策约束。

如果不能分割成独立备案项目，大地块尽量减少拿证的批次，不要超过3次。适合大开发商，资金力和运营力强的房企。

策略2：先推高价房源，再推低价房源

按照传统推盘策略，一般先推低价房源，再逐步推更高价格的房源，这样会有利于销售去化。

但是，在广州限价政策下，很多优质新盘与周围二手房价格倒挂明显，套利空间较大，“打新”打到就是赚到，根本不缺客源。

因此，对于有较大套利空间的楼盘，可以采取先推高价房源，再推低价房源策略，既满足了销售去化需求，也满足了政策下调3%备案价的要求。

策略3：设计规划高中低等多种产品类型

在规划设计方面，可以科学设计高层、小高层、多层洋房和别墅等多种产品类型，先后备案满足“新房备案价下调3%”新政，也不损失销售利润，还可以最大化经济效益。

通常来说，在价格方面，别墅＞多层洋房＞小高层＞高层。

因此，备案顺序也应该依次为别墅＞多层洋房＞小高层＞高层。

策略4：第一批次带精装，第二批次毛坯房，或者在车库上面让利

新政出台后，客户发现第一批买房子较贵，都在等候后续房源，一些准备买房的客户或会观望等待。

新政之后，广州已有一些楼盘将带精装修改为毛坯销售了。以7月最后一周为例，克而瑞监测到12个楼盘之中有5个楼盘采取“精装改毛坯”加推出售。

房企在销售策略上，如果将精装改为毛坯销售，去化效果不佳，那么还得在车库等方面让利才行。

策略5：有配套溢价房源，提前备案，防止竞品压价

集中供地时代，各家房企同时拿地，集中开盘，客户又是同一批人，营销拼杀会愈演愈烈。

同时拍地存在竞品的，房企一定要充分考虑竞品的影响，避免同时开盘，或者提前考虑开盘产品差异化。

此外，若同一时间段竞品数量较多，有配套溢价房源，房企需要提前备案，防止竞品压价，不利于后期预售楼盘定价。

总结

2021年，深圳出台二手房指导价之后，调控效果良好，二手房指导价在热点城市全面铺开。

广州“新房备案均价下调3%”新政执行后，如果“稳房价”效果良好，极大可能也会在热点城市迅速推广。

调控政策越来越严，地产整体面临着严酷的生存环境，房企利润越来越被压缩。面对危机，先知先觉、提前制定策略的房企才能突破困境！