销售回款受阻，已成房企暴雷主因！
2020年，地产刚经历“疫情”冲击，以为挺过来就有好日子了。
没想到，2021年房企成片暴雷，整个房地产行业风声鹤唳！
而且，爆雷房企能级越来越高。
以前爆雷房企都是中小房企，2021年千亿房企，龙头房企也开始违约，面临重重危机。
2018年的中弘股份等；2019年是三盛宏业、银亿集团、颐和地产等，都是中小房企；2020年后是福晟、泰禾等中型百强房企。
2021开年第一雷就是曾经地产10强的华夏幸福，之后top2的恒大也发生票据违约，面临严重的信用危机。蓝光债券违约也是千亿级房企。
房企暴雷一个接一个，主因是啥？
在现阶段，房企又该采取哪些策略应对？
恒大都做到TOP3，年销售额都7000亿量级，而且在2020年就实施了“降负债”发展战略，为何还会爆雷？
其实本质就是恒大信用危机，引发经营性现金流恶化。
7-9月恒大销售额同比增速分别下降-13%/-26%/-91%，呈现快速下滑态势，进一步导致经营性现金流快速恶化。
其次，银行按揭放款周期拉长，恒大回款也相对困难。
近年来风头正劲的华夏幸福，为何也陷入危机？
华夏幸福老板王文学认为主要原因是错判环京形势，环京住宅量价齐跌，四年累计影响公司回款超1000亿元，导致经营性现金流出问题。
在资产质量方面，华夏幸福产城业务前期需要垫付大量资金，结算速度较慢，回款周期较长，其存货和应收账款中沉淀了大量土地整理和基础设施建设投入，资金周转效率较慢。
而且华夏幸福住宅销售难补资金缺口，2017-2020年经营性净现金流常年为负，缺乏造血能力。偿还债务支付的现金却节节攀升，进一步增加了债务压力。
而泰禾暴雷，更多是因为产品线整体定位过于高端，造成开盘项目销售去化较慢。
2016、2017年开盘的大量项目整体去化率在60%左右，相较同行去化速度较慢。目前在售项目平均开盘时间为2.37年，平均去化率仅为49%，相当于平均年去化率为21%，项目约5年才能够去化完毕，缓慢的销售速度不及预期，且加重资金的恶化。
公司自身造血能力不足，2015-2017年连续3年经营性现金流均为负值，只能依靠举债维系资金。
2019-2021年为泰禾偿债高峰期，偿债规模分别为80亿元、110亿元和98亿元，发新债困难叠加偿债高峰，导致公司资金难以周转。
总结近两年房企暴雷情况，项目销售受阻，去化速度迅速下降，回款周期长，无疑是最重要的原因。
从回款率数据来看，融创这两年回款率一直很高，今年上半年回款率约100%。
旭辉这两年回款率一直超过90%。总裁林峰曾透露，旭辉设立有专门的回款小组，各区域都是以回款作为考核重点，所有资源、行动都向回款倾斜。
碧桂园早在2016年就制定了销售回款的奖罚方案，已连续5年销售回款率超过90%。
当然也有房企回款率相比2020年出现了下滑。比如越秀地产今年上半年回款率下滑到不足60%，回款压力较大。
回款率较低的房企，也频频被传资金链有压力，可见回款已经决定当下房企的生存和发展。
从2021年年初开始，整个楼市成交量迅速“速冻”。
9月重点城市商品住宅成交面积同比下降24.6%。一线城市成交全线回落，同、环比分别下降36%和23%。
其中，北京、广州和深圳同比跌幅都在30%附近，上海暂以45%同比跌幅居首。同样，全国24个二、三线城市成交持续走低，同比跌幅扩至23%。
房价方面，10月20日，国家统计局公布了9月份的70城房价涨跌数据。
数据显示，9月份，一手住宅价格环比下跌的城市是35个，占了一半；二手住宅下跌的城市为52个。
跟过去六个月对比一下，就能强烈感受到行情风向巨变。
一手住宅价格：4月份仅有5个城市下跌，9月份是35个。
二手住宅价格：4月份是14个城市下跌，9月份是52个。
一二手房价下跌城市都在迅猛增多。9月份的全国一手住宅均价，已从7月份的10518元/㎡下跌至10050元/㎡，下跌幅度为4.4%，房价也在迅速下跌。
楼市成交量和房价的下跌，也导致房企销售去化遇到极大困难。
9月百强房企中逾9成房企单月业绩同比降低，其中6成企业同比降幅大于30%。碧桂园、万科和融创单月同比下降分别为34.1%，-30.3%和-32.7%。
截止2021年9月末，百强房企目标完成率超75%的仅仅只有2成！
而这波楼市房价和成交量下跌，主要由于政策从市场端、资金端、土地端对房地产进行了全方位、多维度的调控。
尤其是二手房指导价从深圳开始试点，到多数城市陆续铺开，导致房企市场端严重萎缩，销售面临极大困难。
截止10月20日，已经有深圳、宁波、成都、三亚、西安、绍兴、无锡、金华、合肥、广州、北京、东莞和衡州13城市发布了二手房价格指导，涵盖了一二三四线城市。
从二手房指导价出台调控效果来看，不管新房市场还是二手房市场都受到较大影响。
以2月8日最先出台二手房指导价的深圳为例。最新数据显示，9月深圳新房和二手房成交套数分别为3343套、1765套；同比1月份分别下降60.0%、74.8%，一二手房成交量基本处于“冰封状态”。
随后4月27日，宁波出台二手房指导价后，二手房市场一蹶不振，新房市场也迅速降温。据宁波住建局官网显示，9月宁波新房成交3149套，同比1月下降80.7%；二手房成交1845套，同比1月下降69.1%。
专家普遍认为，二手房指导价本质是让新房、二手房价格趋同，避免出现价格套利，给炒房客降温，也会极大的降低房价上涨的预期。
很显然，二手房指导价对新房市场也杀伤力巨大，需求端极度萎缩，房企销售也倍加困难。
在楼市调控与融资收紧双重压力下，房企如何应对危机？
应对危机实际上就是恢复现金流。“控投资、稳销售、保交付、快回款”的发展策略，已然成为当下大多数房企的普遍共识。
1. 投资策略
在楼市严调控背景下，中小房企要减少投资，甚至暂停投资，确保现金流安全。
近期某位总裁已经喊出“宁愿错失一些机会，也不想投错几块地”。
现在政策处于高度多变期，随时都有可能出新的政策，对市场保持高度警惕，控投资是很必要的。
不过对于像中海、万科、龙湖等现金流充沛的龙头房企，也迎来捡漏的机遇期。
现金流充沛的大型龙头房企可以围绕“以销定投”、“多渠道拿地”和“严控利润率”策略寻找便宜的投资项目。
2. 融资策略
一是出售项目。优先转让项目股权，甩卖滞重资产，优质土地项目尽量卖高价。
如华夏幸福出让维信诺控股权、转让环京项目和广东十数个旧改项目；泰禾向世茂大批量转让项目公司股权。
物业、科技等资产也尽量找到好的时机卖高价，快速回笼大规模的现金流入，同时实现债务剥离。
二是股权转让。必要时须通过转让核心资产股权，引入战投，恢复现金流。
引入国企央企最好，还可以作为信用背书。比如困难时期，万科引入深铁，绿城引入中交。
不过房企在危机爆发时，外部企业倾向于买项目而非公司股权。典型如蓝光、泰禾，至今未迎来“白衣骑士”。
3. 销售策略
目前销售市场受到调控政策及大环境影响，很多房企销售难度在逐渐加大，资金回笼成为首要任务。
可以采取稳销售、快回款和保交付的策略。
一是适当打折促销，稳销售，以利润换现金流。
比如国庆期间，碧桂园“金秋购房节”、“中海99海购节”、金科“全民购房节”、正荣“正好划算节”等等，都采取了适当打折促销，迅速回笼资金策略。
二是保交付要彻底，防止信用危机。
目前的期房预售制度，让购房人担心烂尾。尤其最近某龙头房企的负面新闻，让潜在购房者忧心忡忡。
房企在当前时刻，保交付更要彻底，防止一两个项目出问题引起信用危机，导致企业品牌崩塌。
三是紧盯回款，快速回笼资金。
回款方面要成立专门的回款小组，把公司的资源整合起来。全集团参与，各个部门协同作战。
并且，要及时摸清哪家银行有额度，了解银行诉求，争取尽快锁定额度，快速回笼资金。
市场持续降温，业绩下滑、标杆房企频频暴雷……
房企已经到了生死存亡之际，2021下半年或许还有房企面临不得不“爆雷”的风险！
当下境遇，房企想活下去，要重点控投资、稳销售、保交付、快回款！
以求渡过困境，赢得喘气机会，再图长远发展！
