北京上海深圳杭州11月楼市现回暖苗头，市场底还要熬多久？
有句话说：中国害怕美国股市，美国害怕中国楼市。
11月，美联储在每年两次的《金融稳定报告》中发出警告：中国房地产行业的脆弱态势可能会蔓延到美国！
但在美联储唱衰中国楼市之际，美国高盛集团却反其道而行之，疯狂“抄底”，大举买入中国房地产债券。
两种截然不同的做法，应该信谁的？
据说，高盛是最了解中国的外资投行，吃尽了中国改革开放的发展红利。
随着近期吹起的一些行业“暖风”，高盛似乎又赌赢了。
而在业内人士看来，高盛可能只是抄在了“政策底”，市场底 “八字还差一撇”。
真正的市场底可能要到明年一季度，并且持续6个月至1年，甚至更久…….
1. 北京：11月成交上升，但仍可能底部徘徊3-4个月
截至11月29日，北京市二手住宅累计网签量为10946套，预计11月全月可达11000万套。考虑到10月国庆假期和疫情反复导致的下跌，实际环比增长应该小于18%。
图表1：北京市2021年1-11月二手住宅成交套数
资料来源：北京市住建委、爱德地产研究院整理。
就北京而言，信贷放松被认为是成交增加的最主要原因，但程度有限，房贷仍处于积压状态，远没有恢复往年同期水平。
北京二手房市场变化的重要参考指标是月成交量1.5万套，略微上涨的成交量也很难带动11、12月成交突破这个值，市场仍还在底部徘徊。
如果信贷利好持续释放，政策环境持续宽松，市场需要3-4个月才能消化之前积压的贷款，预计明年一季度才能有所缓和。
2. 上海：10月已止跌，预计还需2个月恢复期
10月，上海二手房成交量达到1.1万套，环比9月增长9%。200万元至400万元的刚需型房源成交活跃。成交均价环比上月持平。
进入11月，上海地区银行按揭贷款有所松动。
一是放款时间恢复正常了，很多之前申请的贷款陆续下放。
二是相比于此前几个月额度紧张甚至没有额度情形，目前银行给出了相对充足的额度，基本只要申请，即可按照正常流程审核放款，市场上反映银行给出的按揭额度原来只有几百万的，现在有几千万。
10月份的成交量相当于月成交量参考值1.8万套的60%左右，若政策环境持续利好，则预计再过2个月就可以走出底部。
图表2：上海市2021年1-11月二手住宅成交套数
资料来源：上海市房管局、爱德地产研究院整理。
3. 深圳：11月环比增长56%，全国带动效应可期
拿楼市风向标深圳来说，11月份的二手房成交量已经开始回暖了。
11月前五日就成交了609套，平均每天有120套。
本月17号，深圳的二手住宅成交量就超过了10月份的1605套，之后的成交就是环比的增长了，保守估计能达到2500套，相当于环比增长56%！
对比之前国庆期间成交才4套、月均才成交一千多套的“冷若冰霜”，当前的成交形势可谓“振奋人心”。
图表3：深圳市2021年1-11月二手房成交套数
资料来源：深圳市房地产信息网、爱德地产研究院整理。
深圳对信贷是极其敏感的，信贷放松后，效果很明显，成交速度明显加快。
楼市风向标深圳市场的转向，可能意味着全国房地产市场也即将迎来底部。
4. 杭州：降地价、提限价，11月成交回暖35%
11月20日，杭州第三批集中出让地块正式挂牌，溢价率从15%下降至10%；13个板块新房限价上调，最高的涨2000元/平；此外，取消“竞品质”，改为“定品质”，即由政府规定品质要求，房企承诺按要求建设；公租房比例从13%下调至8%。
看来，杭州为了保品质要给开发商让利。
通常，让利方式则要么是降地价，要么是提高新房限价，杭州则“三管齐下”。
得益于全国调控大环境松动和杭州政策微调，二手房成交相对10月显著活跃。
而截至11月29日，杭州当月二手房成交3300套，预计11月成交总量会在3500套左右，相当于环比增长35%。
图表4：杭州市2021年1-11月二手房成交套数
资料来源：杭州市房地产信息网、爱德地产研究院整理。
杭州二手房月成交量3500套仍属于历史地位，离6000-7000套的参考值，还有一定距离。现在是稍微“喘了口气”，可能至少还需要4-5个月才能真正“恢复元气”。
近年来，在房地产市场上，“政策底”和“市场底”的说法常被言及。
通常而言，如果房地产市场上成交量回暖和价格止跌两个指标同时出现，就可以确认“市场底”出现。
将全国新建商品住宅价格环比指数最低点的时点定义为政策底，代表政策开始转向，市场开始有所反应，跌势开始收缩。
将该指标重新回正（等于100）的时点定义为市场底，代表房价已经跌无可跌，此后开始上涨。
历史上，2008年、2012年以及2014-2015年已经出现过3次政策底与市场底。
图表5：2008年1月-2021年10月全国新建商品住宅价格指数
注：红色竖线为政策底到来，黄色竖线为市场底到来。
资料来源：通联数据，爱德地产研究院。
通过对政策调控区间和市场底部区间的分析，发现市场底的滞后时间在几个月至一年多不等。
图表6：政策底与市场底出现时间对比
资料来源：公开资料、爱德地产研究院整理。
2021年10月，政策大环境回暖，各地方城市结构性微调、纠偏，政策底已至。
那么根据市场底的滞后效应，综合考虑春节期间交易暂缓，本次市场底最快可能在2022年一季度小阳春期间到来，最慢则可能需要9个月甚至更久的时间。
回顾前3次市场底出现前后，均出台了强有力的救市政策。
2008年政策底后，全面救市政策纷纷出台，著名的“4万亿”投资强力带动房地产。
2012年政策底后，货币全面宽松，释放万亿资金。
2014年政策底后，降首付、降利率、降税费，40多城取消了限购。
图表7：3次救市政策分析
资料来源：公开资料、爱德地产研究院整理。
根据以上表格，可以总结出市场底持续时长与救市政策力度、方式以及救市持续时长均有密切关系。
前期政策越严厉，后续反弹所需时间越长。2014年上半年，政策疯狂收紧，最严厉的国五条出台，许多二三线银行暂停房贷，期间房价同比下跌16.3%。后续经过一系列救市政策，历时15个月才走出底部，正式开启那一次“大牛市”。 政策越密集，底部时间越短。如，2008年救市政策在2个月内密集出台，市场迅速走出了底部。2014年救市政策18月内陆续“投放”，底部时间也持续较长。 救市力度越大，底部时长越短。如，2008年“4万亿”重磅救市，5个月便走出底部。
因此，本次底部何时反弹，主要取决于后续政策预期的力度是密集程度。
对比前几轮调控，本轮调控的严厉程度前所未有。
个人购房首付比和降低贷款利率并未全面执行，很难像以往救市那样“力挽狂澜”。
房产税的巨大威力，仍然具有强大的威慑作用，一旦“靴子落地”，必然带来新的冲击。
当前并无全面救市政策，更多是局部微调，房住不炒依旧被强调。因此市场在底部持续的时间可能比较长。
图表8：房地产市场底时间预测
资料来源：爱德地产研究院。
融资回暖要到年底，销售回暖要到明年年中，投资回暖则至少要等到明年第二轮集中土拍了。要等到房企这三大板块逐步走向正轨，才能走出“低预期”，走向“稳预期”。
1. 优质资产甩卖
为了度过现金流危机，部分房企通过甩卖物业等优质资产回笼资金。
9月20日，富力物业以不超过100亿元转让福良环球100%股权予碧桂园服务。
9月23日，花样年旗下的彩生活服务以不高于33亿元转让邻里乐100%股权予碧桂园服务。
11月1日，当代置业以6.93亿元转让第一服务32.22%股份予融创服务。
2. 美元债提前偿付
图表9：近期部分美元债回购
资料来源：公开资料，爱德地产研究院整理。
据不完全统计，截至11月，超20家房企进行了美元债的回购，回购次数超过100次。其中，中梁控股进行了25次境外债券赎回动作。
3. 股东个人资产投入
在融资环境尚未见实质性好转的背景下，各大房企加快了“自救”步伐。
11月17日消息称，恒大暴雷前后，为维持恒大的流动性，许家印先后变卖香港豪宅，私人飞机等各种财产，给恒大输血70亿。
11月14日，融创董事会主席孙宏斌将4.5亿美元自有资金以无息借款形式提供给集团使用，以支持集团经营发展。
11月9日，旭辉集团公告称，大股东林氏家族将至少认购2.22 亿新股，合计约8.87 亿港元，同时表示必要时再投入7.86 亿港元进行全额认购。也就是说，林氏家族会以认购新股的方式向集团注资。
10月，当代置业控股股东张雷和公司总裁张鹏有意向给集团提供约人民币8亿元的股东贷款，预期于两至三个月内完成。
9月，富力地产公告，大股东李思廉和张力拟向上市公司提供80亿港币的资金支持，以应对短期内到期的债务。
4. 股票回购，股东增持
市场艰难的时候，信心比黄金还重要。
受集中供地、楼市调控影响，房地产行业股价持续走低，越来越多的房企加入了股票回购、股东增资的行列，开启新一轮的“护盘大战”。
图表10：近两月房企股东增持事件
资料来源：公开资料，爱德地产研究院整理。
若将时间范围推进至2021年至今，则展开回购行动或大股东增持的房企数量多达50余家。
5. 组织精简，必要时裁员
今年无疑是地产低沉的一年，不少房企为了活过最冷的冬天不得不进行架构大调整。有人一觉醒来，部门没了。
10月底，阳光城再次进行人事调整及区域合并：上海合并成渝，浙江合并陕甘、云贵。
佳兆业撤销成都公司，人员划归西南集团；撤销北京公司，人员划归北京集团。
中南置地再次进行区域合并与整合，成渝区域与云贵区域合并为西南区域公司。
据不完全统计，仅今年上半年，进行了组织架构调整的房企有10余家，数量接近去年全年。
房企不好过，内部调整成常态，员工深有体会。
网传的一份地产行业裁员名单里，恒大、阳光城、宝能等房企裁员比例在30%-50%，当代置业、华夏幸福、荣盛、金科等房企裁员比例在20%-30%。
6. 未雨绸缪，警惕风险来临
相当一部分的优秀地产国企或民企，过往的经营步伐较为稳健，仍然要警惕可能的风险，未雨绸缪，必要时壁虎断尾。
典型事件就是万物云的紧急上市。当前资本市场上，物业管理估计大跌，万物云还没完全实现科技公司的华丽变身，却于11月紧急上市，可见万科是要为最后的寒冷储备充足的弹药。
未来的市场底更有可能是调控成效的体现，而非政策救市的必然。
诚然，各家房企的悲欢并不相同，或咬紧牙关，或壁虎断尾。
“市场底何时到来”也许是个伪命题。
可能当我们少一些大起大落的波动，多一些“也无风雨也无晴”的理性的时候，才能真正走出底部，走向一个斜率向0靠近的新曲线。
