市场下探，黎明还远，房企8招过冬！
最近房地产政策频出……
降首付比、降房贷利率、银行放款提速，信贷政策转向明显。
美元债绿色通道开启、贷款投放提速，缓解房企资金压力。
降地价、降门槛、降保证金比例多措并举，放松土拍门槛。
市场各界都在喊：房地产又要放开了！
但目前的情况是，房贷虽然放松了，但是放款到了楼盘的监管账户拿不出来，依然无法给集团账户回血。
而开发贷即便是可以适当做，但很多金融机构对房企、对行业又没信心，不敢贸然放贷。
房地产行业信心的恢复，可能需要更久的时间。
现在大多数房企要做的就是想尽办法保持流动性，跨过信心修复期，才能防止倒在黎明前夕。
政策趋势：“三稳”依然是主旋律，房地产调控基调难松动
11月12日，人民银行、银保监会分别召开党委会议，两大会议内容均提及房地产。
央行表示，要维护房地产市场平稳健康发展。
银保监会则强调，要稳地价、稳房价、稳预期，遏制房地产金融化泡沫化倾向，健全房地产调控长效机制，促进房地产业稳定健康发展。
在维稳的调控主基调之下，尽管现在有关房地产的政策已经偏暖，但房地产调控的“三稳”政策不会变，房地产调控基调难松动。
此次，市场传闻沈阳放松限售限购等一系列房地产政策，结果被紧急叫停，一日游。
由此可见，房地产政策“大尺度”的放松基本不可能，“三稳”政策依然是未来的主旋律。
图表1：近期高层针对房地产维稳信号
资料来源：公开资料，爱德地产研究院整理。
市场现状：房地产销售和投资持续大降，融资政策有所松动
图表2：2021年10月份全国房地产市场现状
1. 供给端：房企销售大幅下滑，资金承压
10月商品房销售面积和销售额同比分别下降21.7%和22.6%，相比9月销售持续下行，跌幅进一步扩大。房地产市场持续降温，“金九银十”促销难挽颓势。
在“三线四档”背景下，房企资金承压，部分房企陷入经营困境，暴雷频频。房企为了保住现金流，导致降价促销常态化，各地涌现一批工程抵押房。
2. 需求端：居民对期房信任程度下降，观望情绪浓厚
在限购限价、增收房产交易税费、管制经营贷、收紧房贷额度、新房集中供应、重划学区、“凭房票买房”、房地产税将试点等调控政策下，大部分城市房价下跌。
10月70个大中城市中，一手住宅价格下跌的城市有52个，较上月增加了16个，下跌的城市数量已占比超过7成。
二手住宅价格下跌的城市达到64个，较上月增加12个，9成以上的城市二手住宅价格下跌，这是2015年3月以来连续80个月价格下跌城市数量最多的月份。
此外，居民对期房的信任程度持续下降，观望情绪浓厚。
3. 资金端：融资政策有所松动，房企流动性压力或将缓解
9月以来，房地产融资政策不再加码，同时通过与房企的多次座谈，逐步释放边际利好信号，如银行信贷加速、支持信用债、海外债发行、ABS发行松动等。
地产信贷环境有一定改善，或可缓解部分房企的运营困境。
11月9日，中国银行间市场交易商协会，多家公司计划在银行间市场注册发行债务融资工具。
短融及中票都有望向民营房企放开，而首先受惠的则是银行的优质客户。
很快，金地、保利和招商蛇口相继启动中票发行。
11月10日，金地集团宣布已发行15亿元中期票据。
11月11日，保利发展宣布拟发行20亿元中期票据。
11月12日，招商蛇口宣布拟发行30亿元中期票据。
头部房企率先在银行间市场发债，表明房企发债融资出现回暖迹象，房企的流动性压力或将缓解。
相关人士认为，房地产企业的债券融资后续还有继续放松的空间，比如对优质房企可以打破原有的借新还旧的规模限制。
4. 投资端：房企拿地热情下降，投资持续下滑
部分房企在经营困境和资金压力下拿地热情下降，房地产投资持续下滑。
此前加强监管购地自有资金、严控溢价和取消“竞配建”出让方式等提高土拍资金门槛，叠加销售回款放慢的资金压力，房企整体拿地意愿下降，土地流拍率上升。
10月起集中供地重点城市新发布的出让门槛也有适度放松，如南京降低对企业资质要求、苏州降低保证金缴纳门槛、深圳降低竞自持（公共住房）上限、合肥取消配建保障性租赁住房指标等。
但房企销售和资金回笼速度的持续下滑，导致资金链紧张，土地投资动能被严重遏制；再加上材料成本持续上升，房地产投资短期难改下滑趋势。
房企策略：八招“度寒冬，迎黎明”
2021年即将过去，当前房地产市场仍处于调整期，信贷环境虽有改善预期，但购房者观望情绪浓重，房企销售回款压力不减。
面对严峻形势，房企如何制定策略？
图表3：房企八招“度寒冬，迎黎明”
1. 控风险
目前已有十几家房企美元债违约，包括恒大、华夏幸福、花样年、泰禾、蓝光、当代置业等知名房企。
从到期情况看，近期地产美元债密集到期，兑付压力较大。
2021年四季度有93亿美元，2022年全年有544亿美元债务面临到期。
具体到月份，2022年1月、4月、6月、7月美元债到期都超过60亿美元。
尤其明年4月份，美元债到期高达81.9亿美元，房企面临兑付高峰，资金风险压力较大。
随着房企出现美元债违约潮，整个房地产的信用风险上升，房企要做好风险控制，防止踩踏事件。
不过10月至今，多家房企选择提前回购美元债，提振市场信心。包括弘阳、金茂、新城、禹洲、中梁、龙光、奥园、旭辉、正荣、祥生等。
2. 拼销售
目前销售市场受到调控政策及大环境影响，销售难度在逐渐加大，房企们都在竭尽全力抢收。
房企要加强营销一线考核与激励，发动全员营销。中梁、旭辉、雅居乐等房企都在发动内部力量助力销售。
与此同时，房企要多采取送装修、特价房一口价、适当让利扩大分销渠道、加大新盘推广等方式抢收客户。
3. 抓回款
回款方面要成立专门的回款小组，把公司的资源整合起来。全集团参与，各个部门协同作战。
并且，要及时摸清哪家银行有额度，了解银行诉求，争取尽快锁定额度，快速回笼资金。
4. 卖资产
甩卖滞重资产，优质土地项目尽量卖高价。
如华夏幸福出让维信诺控股权、转让环京项目和广东十数个旧改项目；泰禾向世茂大批量转让项目公司股权。
物业、科技等资产也尽量找到好的时机卖高价，快速回笼大规模的现金流入，同时实现债务剥离。
11月14日，融创中国和融创服务配股筹资9.52亿美元。
与此同时，加上出售贝壳股权、出售项目公司及商管板块股权等系列操作，融创半个月回流资金约160亿元。
5. 引战投
必要时须通过转让核心资产股权，引入战投，恢复现金流。
引入国企央企最好，还可以作为信用背书。比如困难时期，万科引入深铁，绿城引入中交。
不过房企在危机爆发时，外部企业倾向于买项目而非公司股权。
房企在公司层面引入战投，借以增强公司主体信用，已经不太容易了，但也不是完全没可能。
9月底，中国奥园通过出售股份募资9.98亿港元。其中，恒基兆业地产有限公司执行董事兼主席李家杰全资投资公司认购其1.08亿股新股，每股3.708港元，涉资4亿港元，认购股份占扩大已发行股份总数约3.64%。
6. 少拿地
在楼市悲观情绪笼罩下，中小房企要减少拿地，甚至暂停拿地，确保现金流安全。
现在政策处于高度多变期，随时都有可能出新的政策，对市场保持高度警惕，少拿地是很必要的。
不过对于像中海、万科、龙湖等现金流充沛的龙头房企，也迎来捡漏的机遇期。
现金流充沛的大型龙头房企可以围绕“以销定投”、“多渠道拿地”和“严控利润率”策略寻找便宜的投资项目。
7. 保交付
目前的期房预售制度，让购房人担心烂尾。尤其最近某龙头房企的负面新闻，让潜在购房者忧心忡忡。
房企在当前时刻，保交付更要彻底，防止一两个项目出问题引起信用危机，导致企业品牌崩塌。
8. 精运营
房地产调控太频繁，需要实时掌握政策变化，实时调整经营动作和策略，及时采取一些有效的措施，进行精细化运营。
面对市场变化，运营要做好统筹。营销、城市、开发报建的相关人员，要随时去了解政策，了解市场的变化，“投-储-建-供-销-存-回-结-融”等环节都要及时去反应。
比如，这个月要完成100亿的销售任务，分解到每个区域，最终落到每个项目。
一旦市场有房企在降价促销，那么就得实时调整营销策略，运营也要做好后续的项目铺排工作。
当前，房地产销售和投资均持续大跌，市场底还在继续下探，黎明前的黑暗还很久远。
房企在市场情绪修复期，要转变经营策略，加强回款和现金流管理，提升企业自身的“造血”能力，减少支出，从而保证经营安全，度过寒冬。
