重庆刚需首付比下调至20%？“降首付比”能否再次拯救房地产？
网传，重庆首套首付成数下调至20%！
这可能是时隔6年后，全国再次全面下调房贷首付比的序幕。
据网络消息，重庆邮政银行在内部发布了消息，将首套首付比由3成降至2成。不过，消息的真实性尚待官方确认。
政策依据上，这可能是银保监会保障刚需的具体落实。10月下旬，银保监会相关负责人表示：要在贷款首付比例和利率方面对首套房购房者予以支持。
事实上，全国房价下跌较为明显的地区，都在下调首付实际成数。
在此次银保监会正式强调之前，不少城市已经偷偷开始在“降首付”试探了。
比如佛山、南京、郑州、等城市的部分楼盘。
佛山此前外地购房客在非限购区买房，首付至少要5成首付，目前包括建行、邮储银行、东亚银行这三家银行，在限购区最低可执行3成。
南京继玄武宝龙城降首付之后，一大批刚需盘首付8改5、5改3，不约而同降低门槛。
郑州一些开发商则取巧与第三方公司合作，可“借”给购房者首付款，借款部分在未来一定期限内分期偿还。通过分期之后，1万元首付即可购房。
在房地产调控常态化背景下，此次银保监会发声降低首付比，个别地方城市迅速跟进，其背后的原因是什么？将带来什么样的影响？政策风向当前成谜，未来究竟向哪边？
地产调控常态化背景下，为何还降首付比？
1. 全国楼市量价齐跌、去库存压力飙升，可能比2008年更危险
数据显示，2021年，全国商品房销售额逐月下滑，进入7月后，同比增速为-7.1%。8-9月跌势进一步扩大，10月同比下跌22%。
图表1：2021年2-9月全国商品房销售额及同比增速
资料来源：国家统计局、爱德地产研究院整理
受此影响，截至目前，我国70城的新建商品房广义库存面积达到了48亿平方米，也就是未来2年时间我国在售的新房高达几千万套。
二手房的库存量也急剧的上升，不少城市的库存量也突破了10万套以上。比如重庆、天津、沈阳库存量已经突破15万套；成都、南京库存量也超过12万套；中山、佛山等多地二手房库存量也在迅速上升，都已接近10万大关。
如此巨大的库存压力，大大打击了购房者的市场预期，造成了“观望心态”，导致房企正常的销售回款愈发艰难，形成恶性循环，“暴雷”现象开始在行业内蔓延。
2. “房住不炒”已经取得阶段性成效
近年来，“房住不炒”，让房子回归居住本质，成为了房地产行业发展的绝对主题。
统计数据显示，截至11月10日，2021年全国房地产调控次数高达540次，刷新历史记录。
那么，房主不炒成效如何？
通过新房限价、二手房指导价等政策，房价已经止住了大涨大跌的无序波动，房子的价值已经逐步向居住价值回归，全国商品房成交均价逐步趋于稳定，大跌大涨现象逐渐减少。
图表2：2021年2-10月全国商品房成交均价
另外，从统计局发布的10月70个大中城市价格指数来看，新房价格同比指数上涨的城市，涨幅主要集中在4%-5%之间，就目前而言，新房价格趋向平稳。
通过三道红线、金融机构贷款集中度管理等政策，房企杠杆水平逐步降低。高负债、高杠杆企业有序出清。住房开发贷余额增速逐步放缓，趋于稳定。除2020年初疫情影响外，已从2018年底的22.6%逐步稳定至2021年三季度的0.02%。
图表3：2018Q1-2021Q3 房地产开发贷余额以及同比增速
通过提高房贷利率和开征房产税，提高房产持有成本，优先满足刚需。
图表4：2021年中央关于房地产税的相关表态
这些都是“房住不炒”的初步成果。因此，下一步政策方向应该是建立一个良性、有序循环的房地产行业生态，政策不宜长期保持高压态势。
3. “首付8成”成热门楼盘标配，刚需买房难上加难
全国大部分城市执行的首付比是首套房30%,二套房60%。较低的首套房首付比也给了投机客一定的杠杆空间，尤其是热门楼盘。
2020年上半年，南京楼市异常火热，6月份甚至出现过万人摇号现象，众多炒房客也混迹其中。不过因为楼市过热，南京住建部门相关负责人曾被约谈。约谈后效果立竿见影，南京迅速出台了调控政策。
一时间，南京市场上，到底都充斥着首付上涨的声音。纯刚需板块尧化门从3成涨到了6成；城南两桥半年内实现了首付3连跳，从3成涨到5成再到8成。
很多人一夜之间失去了购房资格，这也直接导致南京很多楼盘蓄客量下滑。更严重的是，南京很多楼盘首付比例提高，银行的住房贷款门槛大幅度增加，造成了更大的影响。
8成首付也成了“刚需”买房拦路虎。有消费者表示，原本3成首付还能找亲朋好友帮忙拉一把，凑一凑，现在大量楼盘首付达到数百万，买房希望基本归零。
“房住不炒”，是为了打击炒房客，维护正常的住房需求。
“刚需”误伤，不符合政策初衷，需要引起充分重视，局部微调势在必行。
4. 从世界范围内来看，中国的首付比例仍较高
资料显示，日本的购房首付没有硬性规定，取决于银行，大多都是1-2成。
根据美国房协数据，美国购房者的平均首付比例为12%。并且，越是年轻的购房者，越倾向于支付较低比例的首付款。例如，年龄22岁至30岁的买家，平均首付比例为6%，而年龄31岁至40岁的买家，平均支付的首付比例为10%。
图表5：美国不同年龄层平均购房首付比
因此，相对而言，我国房贷首付比例处于全球较高水平，银行的风险相对较稳健，可以适度降低首付比。
调整首付比例，有助于避免房地产 “硬着陆”
调整首付比例，将成为防范“硬着陆”风险的有效举措。
1. 保刚需：尽快全面落实刚需降首付的范围和力度
部分发达国家和我国部分地区的历史经验表明，当房价下跌超过30%时，可能会出现巨大的、甚至系统性的金融风险。
图表6：2021年4-10月70城房价环比下跌城市个数
资料来源：国家统计局、爱德地产研究院整理
当前，楼市量价齐跌，金九银十“失约”，购房者的观望心理日益膨胀，刚需亦如是。这对于房地产市场的健康发展其实是非常不利的。
过高的首付比，还可能引发更多的交易违约，更多的楼盘销售困难，产生更多的烂尾楼。
因此，此次“刚需降首付”的政策不应停留在“发言”层面，而应掷地有声，尽快落实降首付的范围和力度。
2. 保行业：加速放款、下调利率，减少暴雷事件
当下，在信贷收紧和新一轮强调控之下，楼市过冷，行业暴雷事件频发，引起了一系列不良影响，违背了房地产调控的“三稳”初衷，更不利于经济稳定。
民营房企躺平不拿地，全国土地出让收入已经连续两个月下跌，已经影响了地方财政收入。
房企债务问题频发加大了烂尾风险，维权事件频频上演，不利于民生长治久安。
部分房企不得不“打骨折”促销自救，还受到“限跌令”，“预售资金加强监管”等制约。
行业信用大打折扣，市场情绪逐渐由观望转为谨慎，回款更是难上加难。
因此，要减少暴雷事件，必须舒缓行业情绪，建立合理的行业预期。
预售资金监管可以设计更加科学合理的机制，避免一刀切。
金融机构贷款集中度管理政策运营可以更加灵活。
3. 保征税：为房地产税开征创造市场条件
房地产税从长期来看，可以促进“房住不炒”；但是短期来看，则可能会加速损伤房地产行业预期。
从发达国家历史经验来看，房地产税的市场上行期开征会更有利，市场更容易接受和消化。
因此，房地产税试点城市需要先行先试，市场回暖才能为房地产税的执行落地创造条件。
降首付比，能否“一石激起千层浪”？
通过政策回顾还发现， 2014-2016年以及2020年，在行业下行底部时期，全国或部分地区均出台了降低首付比的政策，随后行业迎来牛市，成效迅速且显著。
图表7：2010-2021年百城住宅价格-环比
资料来源：通联数据，爱德地产研究院整理
2015之后开启的全国楼市大牛市，就是由降首付开启的。2014下半年，在去库存口号之下，中央开始放松信贷，降首付、降准、降息等动作纷至沓来，房价不断提高，最终在2015年启动了牛市。
2020年初，受疫情影响楼市低迷，部分城市出台了降首付政策。例如：河南驻马店当时出台的17调新政中就包括了“首付由3成降至2成”。浙商银行当时对非“限购”城市居民家庭购买首套个人住房的首付贷款比例从原来的30%调降至二成20%。最终，结合各种救市、救企政策，2020年房地产行业迎来最后的”放水“。
2. 此次能否“逆天改命”，还要看全国降首付的范围和力度
从范围上看，给予首付支持的对象是刚需，也就是说，最有可能下调首付比例的是首套房，二套房不太可能下调首付比例。
从力度上看，政策强调的是适当放松。适当放松，不是为了重启，而是为了稳定；不是为了让房地产重新成为支柱，而是为了不让它成为累赘。
从执行上看，降首付的影响力如何，更主要取决于全国主流银行和重点城市是否能够同步推行。目前还只是重庆一家邮政银行在试行，且更多还只是试探和试验。
因此，这种宽松可能暂时只是相对的。
最快是2022年全国两会后，主要核心城市可能会全面铺开。目前暂无更多城市跟进。
3. 政策调控可能会进入修正周期，但牛市可能不会重现
通过对房地产调控周期的分析发现，调控政策恢复宽松至少需要两个必要条件：
（1）房价连续下降超过6个月；
（2）投资增速从高位持续下跌超过6个月。
当前，房价已从4月份开始处于环比下降趋势，投资增速也从3月份开始处于下行区间。二者下行均已超过6个月，符合政策风向转换的历史规律。政策可能会进入一个修正周期。
图表8：2010-2021年9月房价走势与房地产投资增速
资料来源：通联数据、爱德地产研究院整理
同时，中央也不断在强调遏制房地产金融泡沫化，坚持“房住不炒”的长期目标。
因此，未来政策的长期趋势应该是全面调控持续与局部救市纾困并行，最终实现房地产行业“软着陆”，助力我国经济长期向好发展趋势。
在最近给予放松信号的同时，坚持“房住不炒”、保持房地产市场健康发展，依旧被强调。
“非冷即热，过热时打压，低迷时刺激”，这是过去多年市场形成的一种思维惯势，但显然这种惯势已与当下的环境不吻合。
监管层的目的很明确，就是要让房地产市场和房价保持长期稳定，在这稳定的阶段中，不断降低房地产对于经济的权重，同时给消费经济、三胎政策、共同富裕等战略目标腾挪空间。
所以说，尽管楼市的“至暗时刻”已经过去，但并不意味着“冬雪皑皑”会立刻变成“夏日炎炎”，至多是“春风和煦，冷暖相宜”。
